在全國所有的城市中，北京樓市政策是“最嚴厲”的。

原因非常簡單，北京是全國的首都，作為全國資源最密集的超級城市，北京樓市政策具有“風向標”的意義。

也就是說，如果北京持續收緊政策，說明“樓市依然處于收緊”政策周期；而如果連北京都放松了，說明“樓市救市信號強烈”。

2022年8月4日，北京樓市政策正式“破防”：針對主城區60歲老人京戶家庭“疏解到近郊區新城”實施“首付降低+接力貸”的政策試點。

2022年8月24日，國常會召開發出政策指令：允許地方“一城一策”利用信貸政策，支持剛需和改善住房需求。

這相當于把樓市政策調整的權力“全部下放”。

2022年8月25日，北京通州區傳出“雙限定向松綁”的消息。

根據“第一財經”的報導，最近北京市正在推動一項樓市政策的實施，那就是針對“部分定向人群”在通州買房實施“雙限松綁”。

根據記者的電話訪問，確定能夠有“兩類人”會享受到“通州購房雙限松綁”的政策：

第一類是非首都功能疏解項目名單中的部分企事業單位員工。

第二類是招商引資的相關人員。

以上兩類人只要擁有“北京購房資格”，“擬同意在通州購買一套住房”。

這樣一來，通州堅持了接近12年的“雙限政策”終于可以松動了。

其實通州“雙限松綁”的政策消息最早是來自于“臺湖和馬駒橋”。

北京經開區在7月份的《2022年度第三批擬入市地塊土地推介會》，就已經明確表態：已經申請將“臺馬地區”的限購條件和北京其他區等同。

這說明“臺馬地區”的雙限政策很快就會打開。

如果通州這一次再次推動針對“疏解單位員工”和“招商引資人員”的雙限松綁，那么整個通州的“雙限政策”其實已經明顯“定向松動”了。

這對于通州區的“樓市”顯然是有刺激作用的。

根據北京總體城市規劃的要求：北京城市副中心到2035年人口控制目標為130萬，將會承接北京中心區疏解人口40萬-50萬人。

如果按照3-4個人/套房的需求來計算，那北京城市副中心至少也需要準備10-12萬套住房才能夠滿足需求。

那么155平方公里的“北京城市副中心”未來的房子恐怕是要上漲了，尤其是到了2035年，那么幾十萬“主城區常住人口”遷進來。

很顯然，只要“雙限松動”，2035年隨著主城區人口的大規模涌入，北京通州房價長期看漲是必然的。

所以在通州買房投資，只要有“常持”的準備，隨著“雙限定向松動”，通州房價有望迎來“新一輪爬升期”。

除此之外，最近一則“是否可能放開大學生集體戶的購房資格”的新聞被高度關注，北京12345答復“將會同有關部門認真研究”。

這條建議提出“是不是可以考慮給外地在京的在校大學生購房資格”，“尤其是本科、碩士、博士等學歷在校大學生”，“給予這些在校大學生購房資格，有助于北京留下人才”。

這條建議看似“幾乎不可能”，但是隨著天津在8月22日出臺“搶人新政”，針對“在天津的在校生也可以直接落戶濱海新區”。

這說明天津雖然“搶不到畢業生”，但是已經開始搶“在校生”了，這就是相當于直接給“天津在校生購房資格”。

由此可見，中國城市的“搶人內卷”已經非常嚴重了。

所以未來北京考慮給予“本科、碩士、博士”以上學歷的在校生購房資格，其實也未必不能實施，相當于提前“引進人才”了。

另外，北京還有“兩類人”大概率會在下半年得到購房政策的松綁。

第一類是“多孩家庭”，家里如果擁有2個及以上未成年孩子的家庭，我們判斷下半年極有可能會迎來“首付下降”的政策優惠。

因為在8月16日，國家衛健委就聯合17個部門下發了《關于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導意見》，里面就明確提到：

住房政策向多子女家庭傾斜。

各地可結合實際，進一步研究制定根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策。

所以北京針對“多孩家庭”的購房政策松綁，我們認為是基本確定的，大概率北京“多孩家庭”將會迎來首付下降的優惠。

第二類是“職住平衡的疏解家庭”，如果工作社保是在郊區，同時將主城區房子賣掉，搬離主城區的家庭，去郊區買房也有望得到“優惠政策”。

這一類人群主要跟北京的“城市常住人口疏解導向”有關，充分利用住房政策來引導常住人口從“城區疏解到郊區”，是未來北京樓市政策的重要調整方向。

所以舍不得“城區住房”的群體，自然也就不能享受“優惠政策”了。

綜上所述，我們認為隨著“824國常會”的召開，北京的樓市政策目前看，也要“松了”。

但是北京這一次的“樓市松綁”不會是全面的“松綁”，比如說直接取消“認房又認貸”，比如“直接下降首付比例”，這種調整已經不太可能。

也就是說，不是所有的買房人都可以享受到未來北京樓市的松綁政策。

北京未來的“政策松綁”大概率只是“定向的”，只是針對“部分人”的。

比如針對“多孩家庭”，比如針對“從城區搬到郊區的家庭”，比如針對“疏解到通州的企事業單位”等等。

北京的這種“政策的定向松綁”會帶來市場非常明顯的“分化行情”。

比如針對疏解人口給予“政策松綁”，會讓城區的老破小迎來“拋售潮”，而讓近郊區新城的“房價上漲”，從而推動城區人口持續向外疏解。

在比如針對“多孩家庭”的政策松綁，會讓“改善戶型”的市場變好，而“小戶型”的前景相對看空。

北京房價全面上漲的時代也結束了，未來的北京，注定了也是一個高度分化的市場行情了！

【直播預告8月28日下午14點】

【主題：824國常會政策解讀】

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