這是路數的第五十七篇原創文章

“國企放牛娃”寧高寧退休了，但中國金茂(00817.HK)的發展還是得繼續。

這家央企也完不成今年全年的銷售目標了。但公司首席執行官李從瑞表態，會全力以赴沖刺最好。

金茂明確了一點：

招拍掛的拿地，會避免去三四線，一定會聚焦一二線城市核心地段和黃金地段。

當然也會例外，這個例外在城市運營項目上。

單看金茂上半年的表現，它在城市運營中找到了發展點。

公司認為，市場下行對城市運營影響不大，因為城市運營的地屬于一二級聯動開發，可以對抗周期。

寧高寧曾經為金茂旗下一商業取過名。據說英文靈感來自《巴黎圣母院》中卡西莫多的那句感慨——life is splendid（生命多么絢爛）。

也許，城市運營會給金茂帶來splendid的未來，且放長雙眼看。

▍業績會要點

聚焦一二線，避開三四線城市

城市運營的拿地思路

私有化宏泰的原因

寧高寧退休對金茂影響

代建不是主業

2400億沒有完成

如何判斷地產行業未來的市場容量、企業轉型以及城市運營模式在行業下行過程中的拓展？

Q：城市運營未來會占越來越重要的位置，上半年大量拿地是城市運營。隨著時間推移，對招拍掛紀律嚴肅，城市運營優勢會體現。

過去18萬億市場未來會大幅下降。今年預估有25%的下降。未來10年可以穩定在10萬億體量。

今年市場分化嚴重，公司上半年把40個城市公司合并為26個，還是希望把主要的資源配置在核心城市。任務完成，非常平穩，各個城市公司上了正軌，非常好。

金茂未來避免進入三四線，當前聚焦在一二線城市核心地段和黃金地段。

金茂過去拿地一二線占80%，在華東地區量很大。今年上半年貨值50%來自華東，土地優質，未來會恢復，到明年貨值釋放。

上半年只拿5塊地，加上8月，一共11塊，除了城市運營的一二級聯動外。剩下全是核心城市核心地段的黃金地塊。

去年的1-5月就沒拿地，到了去年下半年才拿地。去年節奏不錯，今年保持投資紀律，下半年比上半年力度大。

聚焦一二線核心城市核心地段和目前公司的城市運營策略是否會有沖突？因為城市運營相對都是在城市非核心地段的大盤

Q：聚焦一二線主要是招拍掛，因為要求高。

城市運營有一級和二級的利潤，在大城市周邊，經濟比較活躍的三線城市，大盤會有很大的生長空間，少則五年，多則十年就可以實現。

在政府協議中，二級開發聯動更為重要的是滾動開發。這是小投入博取大資源的游戲，在經濟活躍的地方和有長周期防范風險，所以不用核心城市核心地段。

市場下行的情況下，城市運營的進程會否減慢？從而影響到中長期目標？

Q：市場下滑對城市運營影響不大。土地市場需求方的暴雷對我們影響大。

當前情況特殊，新的市場玩家進入需要過程。城市運營一級開發受影響，土地銷售遇到問題。

城市運營的土地是長周期的，測算時候算大帳。每個項目能經歷5–6個市場周期。就像過去梅溪湖一樣，3年好就賣出地，3年不好土地賣的少。

10年對于1萬畝的項目總能成型，也感覺會經歷2-3個不好的周期。

但城市運營可以跨周期，地的周期不可怕，土地不會因為周期大幅下降。總體土地價格上漲，住房波動大，土地會上漲。

金茂以小投入獲取大的資源，收益穩定。

在城市運營項目中的工業用地及商業用地，是公司自持開發還是會引進其他開發商，對未來的作收影響如何？

Q：得根據項目實際情況來定。城市運營項目里面的工業用地從來不是問題。因為工業用地主要是招商引資，地價會比較便宜，工業用地的出手都比較順暢，且供不應求。

商業用地上，比如在長沙，大家看到這個項目大部分都是銷售出去的。金茂一般會持有一些標志性的作品。持有這些作品也是根據投資測算來確定，前提是能售盡售的原則。

長沙西片區開發模式、盈利前景以及規劃上具體的變化？

Q：西片區效果很好。基本按照原有的協議落實，但有規劃的調整，以前住宅占到80%，現在60%。因為增加了產業和商業。

最早投資是基于有住宅的利潤去覆蓋后期三通一平等成本。目前商業成本需要政府承擔。這是非常復雜的財務模型，從目前商討的情況看，政府即考慮到早期的投資，有考慮到項目的回報。

未來二級土地會獨立開發，一級開發里的商業和產業金茂不再投資。金茂會控制住風險，雖然耽誤了很長時間，但最后的結果非常好。

寧總退休之后，混改后續計劃如何推進？還有“脫表”的可能嗎？

Q：脫表短期內不太可能。

跟寧總退休沒關系，取決于集團決策，行業的特點。行業在低谷期，大股東的支持很重要。大股東很可能選擇以股代息，小幅增持。

寧總退休后，金茂的董事會不會變化？中化對地產的態度是否會發生變化？

Q：以股代息就是體現大股東對金茂的支持。

不僅僅是資金，還有業務的協同上支持。金茂作為中化全資的支持對象在考慮，不管是領導出訪、資金等，中化都會不遺余力支持。

集團公司在研究，寧總退休后公司董事會的變動，以公告為主。

除以股代息之外，大股東對公司的支持？中化財務公司是不是可以買金茂的債券？

Q：大股東的支持是全方面的，兩化合并后，新中化地位和實力增強。

金茂在新中化里面的8大板塊之一。除了以股代息，資金支持上還有很多支持，包括很多協同。具體到財務公司賣債券，這是細節操作的事情，存在可能性，會根據市場安排，集團公司提供支持。

未來三年的銷售指引

Q：今年的銷售，行業下降在同比25%。前50強100強的下降幅度更大，因為盤子大，下降幅度大。

金茂年初2400億目標，今年看來，完成可能性不大，但會全力以赴沖刺最好的業績。

今年是行業大幅下降一年，今年是底部，明后年行業會企穩。金茂按照原來既定的目標，在明后年按照之前的規劃實現。

今年上半年700億的銷售額是否有降價銷售的措施？降價的幅度？下半年會降價銷售嗎？

Q：公司銷售價格的策略是隨行就市，上半年一二線城市降價沒有。行業平均降幅8%，主要是三四五線，一線價格增長。

金茂銷售平穩的態勢，下半年依然按照隨行就市銷售，價格下探可能性也不是很大。

降本增效成效如何？有何變化？

Q：金茂今年叫工程建設年。去年叫做成本管理年。

三年前進行成本管理，要求開發的成本三年內降15%，持有型降30%。花了很大力氣，目前效果達到。

8月28日南沙萬豪酒店開業，每房成本比豪華降低30%，通過招采+設計降本。

人工成本上，今年1-8月，人均效能從過去每年管理的建設面積5600平/人到8月6500平/人。這是行業標桿水平。人效上，能達到行業平均水平以上。

投資端利潤率管理加強方面的措施手段，以及今年上半年新增土地利潤率如何？簽約銷售利潤率如何？

Q：上半年拿地凈利潤率10-15%。下半年堅持這樣的策略。

這幾年不斷加強投資管理，核心就是拿好地，投運一體。投資承諾要運營實現。內部管理上引入干系人的管理制度，干系人最核心的是城市總。

干系人拿地的時候投資承諾轉為計劃書，指標不降低，保證投運一提。如果降低了，會對干系人出紅牌。增長發金牌。金牌紅牌，當年給與獎懲。

嚴肅投資紀律，投運一體很大幫助。

公司目前的收并購政策如何，是否會加大并購力度？

Q：對宏泰私有化就是并購，對首創的首置物業也是并購。

現在還在談項目層面，公司層面也有。

公司并購持續做下去，還是要堅持。當然一是要跟戰略高度匹配，堅持科學之上，城市運營。第二有效益，不把規模之上，做有效益的事情。第三，管理半徑輻射，全國有布局，布局的地方深耕。組織管理跟得上。最后，跟品牌品質匹配。客戶做的不好的，不在并購之列。

金茂是央行鼓勵進行并購的9家之一，發行了行業第一單并購債。

對宏泰進行私有化的戰略考慮是什么？目前進展如何？

Q：宏泰跟金茂戰略高度契合。

宏泰也做城市運營，有6個項目。金茂最看重它在河北龍河的項目，其他項目只是簽訂協議，還在談還沒實質性運作，也沒有大的投入。

龍河項目跟金茂梅溪湖一樣，優勢明顯。地處北京、河北雄安、天津的交界處，相當于在廊坊主城區里面的其中一個。

龍河項目體量大，2-3萬畝地，開發完要20年以上。滾動開發會有很好的土地出讓，隨著私有化的推進，環京政策優化，京津冀糧倉型項目。

私有化順利，集團公司審批完成，進入懂事會層面，年底完成宏泰的私有化。

公司目前合作項目，是否有涉及出險企業？

Q：三年前關注到這個項目。要求銷售資金要保證交付。

200個合作項目，總體非常平穩。極個別項目有暴雷企業，大部分資金留在項目，總體敞口風險可控。這一點金茂還是非常超前和扎實。

管理層如何看待代建業務的空間、盈利模式，及對應成本控制的要求？

Q：代建在三亞、太原、濟南開展過，政府合作方主動找過來，保證質量和進度。

但代建不是金茂未來的主業，公司謹慎選擇合作伙伴。金茂對品質品牌客戶非常關注，選擇合作伙伴時候會精挑細選。代建業務不管來自政府還是客戶，都要對公司品牌有添磚加瓦作用才會去做。