9月，上市房企的半年報(bào)相繼出爐。

截至目前，百余家房企發(fā)布了2022年半年報(bào)或中期業(yè)績(jī)預(yù)告。龍湖、中海、萬(wàn)科、保利發(fā)展等頭部房企，也都召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

企業(yè)半年業(yè)績(jī)?nèi)绾危慨?dāng)下的形勢(shì)怎樣？未來(lái)戰(zhàn)略是什么？

我們透過(guò)多份半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，集體沉默了許久的頭部房企掌舵人們對(duì)行業(yè)的判斷，并沒(méi)有大家想象的那么“寒氣逼人”，而是更多地關(guān)注到了當(dāng)下正在出現(xiàn)的新轉(zhuǎn)機(jī)。

一向備受地產(chǎn)圈關(guān)注的央企地產(chǎn)保利發(fā)展公布的2022年半年報(bào) 顯示：保利發(fā)展上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1108.47億元，同比增長(zhǎng)23.19%； 實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約107.21億元，同比增長(zhǎng)4.1%。

在行業(yè)處于“最艱難時(shí)刻”，地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨盈利挑戰(zhàn)的時(shí)候，保利發(fā)展則保持了營(yíng)收盈利平穩(wěn)提升，成為為數(shù)不多的雙增長(zhǎng)企業(yè)之一。

回顧保利發(fā)展的路程，似乎從未出現(xiàn)所謂的“爆發(fā)式增長(zhǎng)”，但他的業(yè)績(jī)?cè)鏊?始終維持在市場(chǎng)中上游水平。 也就是說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)好的時(shí)候，保利不是速度最快的，但一定是靠前 的； 而當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，保利也會(huì)適當(dāng)剎車，但依然是行業(yè)領(lǐng)先的。

特別是盈利表現(xiàn)看，上半年總營(yíng)收1107.63億，同比增長(zhǎng)23.10%；歸母凈利潤(rùn)108.26億，同比增長(zhǎng)5.11%，在行業(yè)最艱難的時(shí)刻保持了盈利能力的領(lǐng)先。

在過(guò)去多年規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，保利發(fā)展在城市布局與拓展上，同樣展現(xiàn)出極大的定力，堅(jiān)持深耕一二線核心城市的戰(zhàn)略路線，并未盲目擴(kuò)張。

今年上半年，保利發(fā)展選擇了收斂聚焦的投資策略，在執(zhí)行端堅(jiān)守定力，上半年拓展項(xiàng)目37個(gè)，拓展金額607億。一方面保持了適度的投資強(qiáng)度，另一方面也為把握后續(xù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)留足了經(jīng)營(yíng)彈性。

同時(shí)進(jìn)一步聚焦深耕城市，拓展金額中一二線城市占比85%，且全部位于較好的市場(chǎng)板塊，去化確定性強(qiáng)，多個(gè)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開(kāi)盤，迅速貢獻(xiàn)本年業(yè)績(jī)。

重劍無(wú)鋒，大巧不工。從保利發(fā)展身上，行業(yè)能學(xué)到的其實(shí)就一句話：戰(zhàn)略上堅(jiān)守主航道，戰(zhàn)術(shù)上深耕核心城市。簡(jiǎn)單的一句話隱藏了一家頭部房企穿越行業(yè)艱難周期的秘訣。

8月31日，萬(wàn)科召開(kāi)2022年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。會(huì)上，面對(duì)外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問(wèn)題，郁亮重申了其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程。

他認(rèn)為，市場(chǎng)收縮過(guò)了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。“現(xiàn)在穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，要重建市場(chǎng)信心。”

郁亮坦言，7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素，后續(xù)本身就會(huì)有所回落；另一方面，7月以來(lái)，出現(xiàn)了“停貸”事件等新問(wèn)題，一些出險(xiǎn)企業(yè)無(wú)法完成交樓，對(duì)消費(fèi)者買房的信心造成了一定影響。

盡管7、8月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了回落，但郁亮認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)10萬(wàn)億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。

上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)超11.5萬(wàn)套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，萬(wàn)科保持“綠檔”，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長(zhǎng)22.2%； 持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍； 凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。

萬(wàn)科歷來(lái)重視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，這是萬(wàn)科牢牢堅(jiān)持的原則。去年以來(lái)，萬(wàn)科有關(guān)工作對(duì)應(yīng)的措施采取比較早，也比較扎實(shí)。銷售回款效率一直保持比較高水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本方面有進(jìn)一步優(yōu)化提升。

當(dāng)然，在郁亮看來(lái)，安全只是一個(gè)底線問(wèn)題，“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”仍然是萬(wàn)科全年的工作主題。

龍湖集團(tuán)的半年報(bào)很漂亮：上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56.4%；凈利潤(rùn)74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利同比增長(zhǎng)6.1%達(dá)65.5億元。

“年中，集團(tuán)現(xiàn)金短債比超四倍，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，目前到年底已基本無(wú)償債壓力。”龍湖集團(tuán)董事局主席吳亞軍如是表示。

財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)截至報(bào)告期末現(xiàn)金短債比為4.07倍，資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率55%，穩(wěn)居綠檔。

在外界看 來(lái)，龍湖一向?qū)徤髋c自律的財(cái)務(wù)表現(xiàn)得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可。面對(duì)充滿挑戰(zhàn)與不確定的市場(chǎng)環(huán)境，龍湖始終堅(jiān)守盤面，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。在財(cái)務(wù)方面，龍湖更是連續(xù)多年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求，是民營(yíng)房企里為數(shù)不多的綠檔企業(yè)。

財(cái)報(bào)還披露，龍湖已在北京、杭州、重慶、成都、合肥等核心城市獲取17個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總建面226萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)131億，地價(jià)合理，利潤(rùn)率逐步修復(fù)。

截止2022年6月30日，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2950億元，面積約為1759萬(wàn)平方米，為未來(lái)核心溢利持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

值得關(guān)注的是，除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下，龍湖集團(tuán)探索業(yè)務(wù)模式升級(jí)，商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)多年沉淀，均躋身行業(yè)前列。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，龍湖集團(tuán)包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)板塊等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%。

可以說(shuō)，上述業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，將為龍湖未來(lái)收入增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

上半年，受制于大環(huán)境所有房企的銷售都出現(xiàn)了下滑，但中海的比較優(yōu)勢(shì)還是很明顯的。

2022年1-6月，中海全口徑銷售額同比下降33%，TOP10則為-45.4%，TOP100則為-50.7%。同期，中海權(quán)益銷售額同比下降32.7%，TOP10則為-41.38%，TOP100則為-51.2%。中海分別領(lǐng)先TOP10房企近10個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)先TOP100房企近20個(gè)百分點(diǎn)。

中海行政總裁張智超表示，上半年，中海所在主要城市總銷售下滑約42%，而中海僅下探28%，大幅跑贏大市。

在中海半年報(bào)業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，中海董事局主席顏建國(guó)稱，中海是又好又快，對(duì)中海主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)保持行業(yè)領(lǐng)先保持信心。

顏建國(guó)也對(duì)大勢(shì)給出了判斷：短期承壓、長(zhǎng)期樂(lè)觀。其表示，龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為，中海并不滿足于當(dāng)下，目標(biāo)是奪取新的、更大的勝利。

對(duì)中海而言，雖說(shuō)建筑起家而后進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但中海一直以“專業(yè)化”發(fā)展為主。中海在最新的十四五戰(zhàn)略中把業(yè)務(wù)航道分為“今天，明天、后天”三個(gè)層次。即今天業(yè)務(wù)：90%的業(yè)務(wù)仍然做住宅開(kāi)發(fā)，明天業(yè)務(wù)：8%業(yè)務(wù)是購(gòu)物中心、寫字樓、星級(jí)酒店、長(zhǎng)租公寓等商業(yè)運(yùn)營(yíng)；后天業(yè)務(wù)：1%-2%開(kāi)拓新業(yè)務(wù)。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，中海2022上半年收入1037.9億元，股東應(yīng)占溢利167.4 億元，歸屬股東凈利潤(rùn)率16.1%；投資物業(yè)租金收入為24.4億元，同比增長(zhǎng)7.5%，其中購(gòu)物中心租金收入為6.4億元，同比上升23.3%。

期內(nèi)，中海新增7個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積增加38萬(wàn)平方米，其中廣州亞運(yùn)城廣場(chǎng)和北京金安環(huán)宇薈為新增的2大購(gòu)物中心。下半年，預(yù)計(jì)還將有10個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積71萬(wàn)平方米。

對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，2022年的上半年是特別的，經(jīng)歷了從前從未經(jīng)歷過(guò)的曲折。而對(duì)于成都樓市而言，過(guò)去的半年，從跌至低谷到碎步回升，也走出了一條深“v”形曲線。不少業(yè)內(nèi)人士表示，上半年所面臨的困難是前所未有的。

但是，對(duì)接下來(lái)的發(fā)展，不管是重點(diǎn)布局一二線，還是三四線的房企，都已經(jīng)基本形成一個(gè)共識(shí)，那就是行業(yè)已經(jīng)觸底。所以對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

我們可以看到，多元化發(fā)展是目前幾乎所有頭部房企的新戰(zhàn)略。一方面，是房企必須找到新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)更受資本看重。另一方面，通過(guò)多元化業(yè)務(wù)全面支撐整體業(yè)績(jī)，房企抗風(fēng)險(xiǎn)性也更強(qiáng)。

當(dāng)然，修煉內(nèi)功也很重要。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，最大的感受是不僅僅是他們不凡的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，更值得關(guān)注的是它們不為規(guī)模而做大規(guī)模，更多的是對(duì)長(zhǎng)期主義和高質(zhì)量發(fā)展觀的倡導(dǎo)。在宏觀調(diào)控大背景下，用專注于品質(zhì)的“高精尖”打造，加速上升為“設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值”、“整合城市資源”的更高級(jí)產(chǎn)品邏輯，在行業(yè)普遍迷惘時(shí)，明確自我進(jìn)化的方向，產(chǎn)品之上再創(chuàng)新。