不久前一則突發(fā)的收購，將遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677.HK）推至風(fēng)口浪尖。

事情源于8月12日，遠(yuǎn)洋服務(wù)公告以5億元購買母公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）持股的紅星物業(yè)100%股權(quán)。

一時市場猜測四起，到底是“啃老”，還是“反哺”？

現(xiàn)在的市場猶如驚恐之鳥，經(jīng)不得一點(diǎn)風(fēng)波，哪怕你帶有央企的混改基因也不行。

更何況遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近期負(fù)面纏身，在房地產(chǎn)行業(yè)承壓之下，也提出要從三季度進(jìn)入“戰(zhàn)時模式”，要沖刺銷售、抓緊回款。

很多事情經(jīng)不起推敲，在8月財報季這個不太恰當(dāng)?shù)臅r點(diǎn)，突發(fā)5億元關(guān)聯(lián)交易。兩家公司還同步變更公司秘書及授權(quán)代表。

市場猜測，最大的可能便是輸血遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

8月30日，在遠(yuǎn)洋服務(wù)2022年中期業(yè)績會上，遠(yuǎn)洋服務(wù)董事局聯(lián)席主席兼總裁楊德勇解釋是看中了紅星物業(yè)的成長性，紅星物業(yè)項目合約面積2600萬方，在管面積近1400多萬方，儲備面積1200多萬方會在未來三年左右陸續(xù)交付。未來成長性非常確定。

他還列出了這次收購對遠(yuǎn)洋服務(wù)的三個好處。

【以下為會議詳細(xì)整理】

（略有刪減，未經(jīng)當(dāng)事人審核）

關(guān)于市場競爭格局變化

A：地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整必然影響物業(yè)行業(yè)競爭格局發(fā)生變化，這是短期變化。長期看物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，第一規(guī)模還在，第二行業(yè)集中度目前不是很高。對于品牌企業(yè)，尤其是堅持優(yōu)質(zhì)和高質(zhì)量經(jīng)營的企業(yè)，存在很大的發(fā)展機(jī)遇。

遠(yuǎn)洋服務(wù)長期發(fā)展的戰(zhàn)略方向沒有發(fā)生大的變化，更加明確、清晰和堅定。用九個字來講，就是服務(wù)好、可持續(xù)、高質(zhì)量。要聚焦服務(wù)主業(yè)、長期堅持品質(zhì)服務(wù)和精耕細(xì)作，走可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展之路。

首先，做好基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)是核心，長期堅持品質(zhì)服務(wù)，在物業(yè)費(fèi)收繳上贏得高物業(yè)費(fèi)收繳紅利。建立良好的客戶關(guān)系，精準(zhǔn)了解客戶需求，為社區(qū)增值業(yè)務(wù)發(fā)展來營造更好的條件和環(huán)境，提供更加符合客戶需求的產(chǎn)品和服務(wù)。

在社區(qū)增值服務(wù)上，圍繞四大主力業(yè)務(wù)，把主力業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大。除了規(guī)模之外，更加關(guān)注現(xiàn)金流和利潤。

在公司整體經(jīng)營上，精耕細(xì)作。今年公司要求所有業(yè)務(wù)單位、項目業(yè)務(wù)的目標(biāo)是不虧損，現(xiàn)金流為正。目前個別項目存在虧損情況，現(xiàn)金流為負(fù)，但都制定了改善措施，要求一定期限內(nèi)予以改善。如果長期得不到改善就要退出。

受到疫情、地產(chǎn)行業(yè)波動對業(yè)務(wù)有所影響，2022年中期收入16億，同比增長15.6%，歸母凈利潤2.67億，同比增長2.1%。

上半年公司通過判斷認(rèn)為不可持續(xù)或者質(zhì)量不高（利潤、現(xiàn)金流等）的業(yè)務(wù)，主動選擇了放棄。有一個收并購，公司在前期接管以后發(fā)現(xiàn)一些問題，最后選擇放棄。

隨著新拓展的，包括去年拓展并表，在上半年相對比例不多，主要集中在下半年，導(dǎo)致上下半年收入和利潤不平衡。去年上半年實(shí)現(xiàn)的利潤接近全年的60%，今年大約是40%或50%。下半年應(yīng)該比上半年好，預(yù)計 5比5。

保守看全年利潤實(shí)現(xiàn)增速30%以上。長期指引，到2025年營收突破百億。

關(guān)于投資

Q:紅星物業(yè)收購

A：首先規(guī)模上，合約面積2600萬方，在管面積近1400多萬方。儲備面積1200多萬方會在未來三年左右陸續(xù)交付。未來的成長性非常確定。

另外紅星以基礎(chǔ)業(yè)務(wù)為主，以后會陸續(xù)開展社區(qū)增值業(yè)務(wù)，有一定的成長性。從業(yè)態(tài)上來講，紅星物業(yè)主要是住宅為主、商寫為輔，和遠(yuǎn)洋服務(wù)相匹配。

收購紅星物業(yè)，對遠(yuǎn)洋服務(wù)三方面有利：

第一，紅星物業(yè)除個別項目，大部分項目和遠(yuǎn)洋服務(wù)布局高度一致，尤其是在華東和華中區(qū)域，相較于北京、華北，遠(yuǎn)洋服務(wù)進(jìn)入相對較晚。收購?fù)瓿珊螅瑫嵘驹谌A東、華中區(qū)域項目的密度，增強(qiáng)優(yōu)勢，有效彌補(bǔ)不足。

第二，在項目品質(zhì)上，紅星物業(yè)管理的項目品質(zhì)相對較高。

第三，在管理理念上，紅星一直管理比較規(guī)范，市場化程度較高，和遠(yuǎn)洋服務(wù)管理理念非常一致。

公司在過去一年已經(jīng)開始為紅星提供管理咨詢服務(wù)，過程中發(fā)現(xiàn)整合非常容易、順利，所以收購整合方面不會存在很大問題。

今年上半年紅星物業(yè)凈利潤4000多萬，未來預(yù)計凈利率在13-15%，和遠(yuǎn)洋服務(wù)的凈利率基本上保持一致。

紅星收購是關(guān)聯(lián)方交易，基于雙方小股東的利益，請了戴德梁行做評估，請了財務(wù)顧問，也參考了近期市場上收并購的定價，比較合理。

Q：第三方外拓市場變化

A：今年因為房地產(chǎn)行業(yè)和疫情的影響，業(yè)主觀念發(fā)生變化，比之前更加注重房子的質(zhì)量和口碑，以及進(jìn)場以后的服務(wù)承諾。今年有些項目公司接管進(jìn)場以后，因為表現(xiàn)不錯獲得業(yè)主認(rèn)可，他們把其他項目也交給了公司。

從外部環(huán)境來看，一是收并購今年明顯減少，各家經(jīng)營、現(xiàn)金流有壓力。二是增量新房項目因為交付問題有所減少。物管公司根據(jù)自身情況，紛紛轉(zhuǎn)向以外拓為主。預(yù)計第三方外拓的競爭會更加激烈。

遠(yuǎn)洋服務(wù)上半年新增合約面積1404萬方，合同金額3.74億，一共46個項目，主要以住宅項目為主。

對于外拓項目，公司主要依托已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域，尤其是深耕多年區(qū)域的口碑、品牌、團(tuán)隊優(yōu)勢進(jìn)行拓展。

對于相對優(yōu)勢不太明顯的區(qū)域，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略、資源客戶進(jìn)行外拓。同時依托專業(yè)公司，比如億洋樓宇等，提供專業(yè)服務(wù)切入，再尋找物業(yè)管理服務(wù)機(jī)會。

Q：關(guān)于收并購

A：對收并購，公司采取謹(jǐn)慎、樂觀的態(tài)度。

選擇設(shè)定目標(biāo)，需要符合四個條件：第一，標(biāo)的非常優(yōu)質(zhì)。第二，布局上能有效增強(qiáng)或彌補(bǔ)遠(yuǎn)洋服務(wù)不足之處。第三，項目品質(zhì)跟遠(yuǎn)洋服務(wù)差異不大。第四，在管理理念方面，不存在明顯差異。

之前也有個別收并購，管理理念不一致，在收購?fù)瓿梢院螅想y度非常大。

公司業(yè)績

Q:應(yīng)收帳款

A：今年上半年應(yīng)收帳款比去年年底有所增加，一方面是由于上半年公司規(guī)模和業(yè)務(wù)增長，帶來的自然增長。另一方面，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，公司回款和結(jié)算周期拉長。

從公司應(yīng)收賬款結(jié)構(gòu)看，物業(yè)管理和商寫運(yùn)營服務(wù)的應(yīng)收賬款比例最大，占57%左右。大部分業(yè)主習(xí)慣在下半年繳費(fèi)，另外公司主要業(yè)務(wù)項目在北方居多，所以上半年收繳率相對低一些。

另外受上半年疫情反復(fù)影響，公司投入較大精力和物力在防疫上，收費(fèi)頻率比去年有一定幅度的放緩。

下半年會持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)，加強(qiáng)客戶聯(lián)動和粘性，進(jìn)一步提高客戶滿意度，保證物業(yè)費(fèi)的收繳。

應(yīng)收賬款增加較大的是非業(yè)主增值服務(wù)，其中增加最大的是工程服務(wù)業(yè)務(wù)。本身這類業(yè)務(wù)有一定賬期，主要集中在1年以內(nèi)的應(yīng)收賬款上漲上。

對于b端應(yīng)收款，上半年很多客戶加強(qiáng)費(fèi)用管控，尾款有一定滯后。但公司服務(wù)的客戶，大部分是大中型企業(yè)、政府以及醫(yī)院，回款相對有保障。下半年在積極與客戶進(jìn)行持續(xù)溝通，加快回款。

關(guān)于關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款，上半年關(guān)聯(lián)方應(yīng)付賬款4.6億左右，其中95%是1年期以內(nèi)的。上半年地產(chǎn)預(yù)算制定時間較晚，合同簽訂相對較晚，給公司留下的回款時間相對偏短。隨著下半年房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，相信關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款能陸續(xù)進(jìn)行回收。

Q:毛利率

A：今年上半年毛利率比去年有一定幅度下降，一方面，上半年收入結(jié)構(gòu)上與去年同期相比有較大變化。高毛利社區(qū)增值服務(wù)收入占比從去年的 27%下降到今年的19%。相對毛利率低一些的物業(yè)管理和非業(yè)主增值收入占比比去年有一定幅度的提升。

另外，上半年推行品質(zhì)提升計劃，包括環(huán)境工程以及安全等各個條線，開展換新行動，導(dǎo)致人工和原材料成本增加。以前綠化和工程方面的成本下半年支出較多，今年提前做了安排，上下半年的毛利率更加均衡。

近一年公司做了較多拓展動作，也是取得了較大的項目。目前這些項目大部分處在整合期，投入了一定的精力，相信整合之后會在利潤率上有一定的體現(xiàn)。

基于以上幾點(diǎn)，預(yù)計全年毛利率和凈利率水平跟去年不會有特別大的變化。

Q:社區(qū)增值服務(wù)放緩原因

A：上半年社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入3.05億，同比下降18個百分點(diǎn)。主要影響因素：一是市場和行業(yè)影響，二是疫情影響。當(dāng)然各家公司都不同程度受到波及。

對相關(guān)業(yè)務(wù)的影響，社區(qū)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)同比下降50%，社區(qū)資產(chǎn)收入板塊下降14個百分點(diǎn)。

Q:非業(yè)主增值服務(wù)

A：非業(yè)主增值業(yè)務(wù)主要有三大業(yè)務(wù)：咨詢服務(wù)、物業(yè)工程服務(wù)及案場服務(wù)。

咨詢服務(wù)上半年收入同比增加60%以上，主要來自于對第三方項目提供保安、保潔、前臺服務(wù)、疫情防控集中隔離項目等。

物業(yè)工程服務(wù)同比增長23%，主要來自于設(shè)施設(shè)備運(yùn)維和智能化業(yè)務(wù)。案場服務(wù)同比增長19%。