截至2022年10月，東莞掛牌在售的二手房數量已達到72054套！（數據來源：諸葛找房）

放盤量半年激增6成，業主降價百萬，房源成交價“貼地”，更有南城9盤掛牌價≈指導價。

和樓市君一起探探東莞的最新二手市場行情！

01

二手掛牌量半年漲6成

城區片區成放盤主力區域

樓市君在諸葛找房平臺上看到，截至今日（10月13日），東莞二手房掛牌數量已經達到了72054套。

截圖自諸葛找房

根據中房報檢測數據顯示，今年年中，該平臺上的掛牌房源還不到6萬套；推前至今年2月，諸葛找房平臺上也僅有4.5萬套二手房源掛牌。

半年多的時間里，東莞二手掛牌量足足上漲了六成。

據中原研究院數據顯示，2021年全年東莞全市共賣出42347套一手新房。

如果用賣新房的速度來賣二手房，目前掛牌中的7.2萬套二手房，差不多足夠賣個1.7年了！

2021年新房成交情況 圖片來源：中原研究院

具體到各個片區來看，城區片區是東莞二手的主力放盤區域：

截至10月，諸葛找房平臺上共有20383套二手房源來自城區片區，占據全市二手房源的3成左右；

其中，南城以9190套的數量占據城區二手近半數，這個掛牌量也冠絕全市各鎮街。

臨深、濱海、松湖3大片區的掛牌量相近，在1.2萬-1.36萬套之間，占比接近兩成；

東部產業園片區目前二手掛牌量不足1萬套，占比約一成；

而水鄉片區則是二手放盤量最低的片區，僅有1857套二手房源在售，還不足城區片區的十分之一。

二手掛牌量上漲，一部分是由于2020年“725新政”所規定的3年限售期（最新政策已調整為2年限售）已至，近兩年網簽的次新盤陸續解禁，投資客開始放盤；

另外，據貝殼研究院數據顯示，以10年為界，持房10年及以上再換房的占比為55.4%，5年及以下的占比為29.5%。

也就是說，有45%的置換客選擇在10年內換房，有接近30%的客戶選擇在5年內換房。

5年前，即2016-2017年左右，東莞樓市同樣處于上漲周期，成交火熱。在這段時間買房的群體，也剛好迎來了置換周期，賣舊換新群體的基數也相對較大。

圖片來源：貝殼研究院

投資客、置換客都在放盤，二手掛牌量半年多漲了6成自然也不出奇了。

02

業主帶傭，網紅盤“貼地成交”

南城9盤掛牌價≈指導價

由于二手掛牌量逐漸上漲，疊加政策調控、市場大環境近兩年轉冷的背景，東莞的二手盤也不好過。

過去，東莞一手住宅的成交量向來高于二手房。但在2020年的“725新政”后，二手房納入限購范圍，且房屋限售年限從2年增加至3年。

自此之后，二手房成交數量“腰斬”，新房成交量反超二手，且差距逐漸拉大。

今年2月，二手成交量降至2020年7月以來的最低點，僅成交405套，僅為最高峰時期的1/20。

雖然今年整體成交量呈上升趨勢，但目前二手成交量也僅僅是持平于2020年下半年平均水平。

這也導致了二手市場出現了一些新現象：

一是業主如今愿意多出傭金，只為更快賣房。

樓市君在城區幾家二手中介門店了解到，如今很多業主打電話聯系中介，表示自己愿意多出傭金，求中介幫忙賣房。

中介表示，這些業主以深圳等地的外來客戶較多，“看中就賣”。

圖片來源：微信公共圖庫

二則是兩年前曾一房難求的二手“網紅盤”，如今也要降價百萬，“貼地成交”。

有中介表示，南城二手標桿項目萬科金域華府，2020年最高成交價曾在6字頭，如今單價直降2萬/平，4字頭就能買到；

以最小的75平兩房為例，單價降2萬元/平，總價就足足下降了150萬元。

在諸葛找房平臺上，萬科金域華府一期最低掛牌價僅39524元/平，比官方指導價的39600元/平還低了一丟丟。

截圖自諸葛找房

南城范圍內，有指導價的住宅小區，二手掛牌價格已經緊貼指導價。

據樓市君不完全統計，已有9個住宅小區的部分房源以低于指導價的價格掛牌出售。

金地格林小城，指導價為31325元/平，而諸葛找房平臺上最低掛牌價為31298元/平，基本持平于指導價；

中信新天地、石竹新花園兩小區樓齡稍久，掛牌價也相應低一些，最新的二手價格比指導價低了4-6個百分點。

松山湖片區的中介表示，目前真松湖周邊甚至整個松山湖片區，二手掛牌價格也都已經接近政府指導價，松山湖南部掛牌價在4萬元/平左右。

截圖自東莞樓市發布粉絲交流群

不得不說的是，二手市場里也能明顯地感受到買方更有話語權。

中介透露，同樣是松山湖的光大錦繡山河四期，有房源國慶期間順利成交，也有房源直降200萬都沒人去看盤。

即使賣家再怎么打“骨折”，決策權還是在買家手里，賣家要么就再商量再降價，要么就繼續掛著房源。

截圖自東莞樓市發布粉絲交流群

別說無視指導價，以香蕉榴蓮指代價格，或以打包賣家具字畫等由頭抬價了，現在能按照指導價賣出去，業主都要唱“聽我說謝謝你...”。

掛牌價成交價與指導價更加接近，也代表著市場更趨于理性，部分“虛胖”樓盤的價格水分被擠出。

2021年，深圳某盤以水果指代價格 圖源網絡

03

二手價量齊升，回歸正軌

莞城學區房、松山湖別墅有亮點

“二手市場，太理性冷靜了，冷到結冰！”——當真如此？

看回這張成交價量走勢圖我們可以發現，其實東莞的二手市場早已筑底，開始回溫：

今年2-8月，二手房成交量出現6連漲，成交價格也從2021年10月起呈現上升趨勢；

9月二手成交價格已達到22363元/平，創下新高；成交量也連續2月超過2500套的榮枯線。

雖然距離二手市場最旺的成交水平仍有一定距離，但明顯看出，信心已被逐漸找回。

不少有特殊價值的樓盤仍然有著好成績，連連開單：

上文提到的“真松湖”千萬級別墅光大錦繡山河，國慶期間成交兩套；真松湖住宅萬科金域松湖也仍有著活躍的交投；

莞城學區房（莞城實驗小學學位）香港街維港，在9月末放盤一套，同樣也在國慶成交。

圖片來源：銷售朋友圈

一連串救市政策“催生”，市場也逐漸摸回以前的步調，逐步升溫、回歸正軌。

就在10月初，財政部、稅務總局發布新規：

自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房，并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

并且，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。

政策方面也在為二手市場提供更多便利，刺激成交，保護剛需與置換群體。

同時，市場上也有聲音在呼喚更多優惠政策，如降低契稅等稅款的稅率、加大公積金可貸額度、繼續降低房貸利率等......

在目前日漸趨于寬松的政策環境下，部分呼聲或許也能成為現實。

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