2022年11月25日，《北京城市更新條例》正式被表決通過，將會在2023年3月1日正式實施。

這個“北京城市更新條例”的通過，說明從2023年3月開始，北京的城市更新將會進入一個“全新的發展階段”。

北京的城市更新，將會“有法可依”。

什么是“城市更新”？

在《北京城市更新條例》中，明確規定了北京的城市更新主要包括以下四類產品的更新：

第一，老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等居住類更新。

第二，老舊廠房、低效產業園區、老舊寫字樓、傳統商業樓等產業類更新。

第三，老舊的市政基礎設施、學校醫療等公共服務設施、公共安全設施等設施類更新。

第四，綠色空間、濱水空間、慢行系統等公共空間類更新。

從以上我們就可以看出，北京的城市更新不僅僅是“老破小的更新”，同時也包括了“產業的升級換代”，“增加更多的學校”和“綠地公園”等。

而且這一次“北京城市更新條例”還明確指出，在城市更新中，服務設施的面積可以適當增加，但是居住面積不能增加，常住人口不能增加。

比如把“矮的平房或簡易樓拆掉”，原地蓋成“高層或者超高層”，導致北京城區常住人口增加，這個是不允許的。

嚴格控制主城區的常住人口，是北京城市更新的核心原則。

所以在北京城市更新中，“拆遷”是被嚴格限制的，“嚴控大規模拆除增建”，不能導致常住人口回流老城區。

從這一點上看，北京四環里老城區的“新房和次新房”依然是高度“稀缺的”，未來的房價可能還會進一步上漲。

原因非常簡單：隨著拆遷的終結，老城區已經很難大規模新增住宅項目了，北京中心地區的品質次新房子一定會越來越值錢。

這就是核心地段的“品質房子的稀缺性”。

既然北京城市更新不允許“拆除增建”，盡可能減少“拆遷規模”，那么未來如何實施住宅類的城市更新呢？

《北京城市更新條例》提出以下四種方式：

第一種，房屋騰退：根據房屋產權的類型不同，提出了不同的騰退方案和安置補償方案。

如果是“公房騰退”：產權單位應當可以采取租賃置換、產權置換或者貨幣補償安置補償。

如果是“私房騰退”：實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。

尤其要注意的是，“條例”中規定：城市更新項目范圍內騰退簽約比例達到95%以上的，確需征收房屋的，區政府可以對未簽約的房屋實施房屋征收。

也就是說，如果騰退中絕大多數的業主都已經簽約，剩余的5%的業主也只能“被動接受簽約騰退”。

這樣就可以避免“大多數人都想走，只有1-2戶不想走”，從而導致整個項目難以實施的尷尬結果。

這樣一來，北京很多“騰退項目”就可能要加速啟動了。

第二，“平房退租”：首都功能核心區平房院落需要保護性修繕、恢復性修建的，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式。

這樣一來，針對“平房退租”就可以用三種方式來完成：申請式退租的貨幣補償，申請式換租和房屋置換。

具體哪些片區采取何種方式退租，具體還要看公告。

第三，危舊樓房和簡易樓的改建：這種方式最劃算，就是將危舊老房或簡易樓原地拆除，然后重新蓋新房，戶數不增加，層數不增加，但每戶的面積可以適當增加。

這種“改建”最大的好處就是將房屋“年限”重新歸零，原來是年限久遠的“老破小”，現在變成了“完全新房”，而且戶型和面積都將有明顯改善，房價將會明顯提升。

而且可以從“公房”變成“私房”，產權將會發生轉移，這對于公房業主來說，簡直是“太劃算了”。

但是這種“改建”最大的缺點是需要業主自己出錢改建，同時社會籌資參與和政府支持各自出資一部分。

第四，老舊小區綜合整治改造：這種方式是最不劃算的，就是改建、擴建小區的服務設施，加裝電梯等等。

這種“綜合改造”既不能增加老破小的年限，也不能改變戶型劣質，更沒有貨幣補償，所以對于房屋的價值很難有提升。

簡單來說，就是“老破小”綜合改造后，其實還是“老破小”。

通過以上“四種住宅類的城市更新”方式比較，我們認為最值的還是“危舊樓房和簡易樓的改建”，自己只出很少的一部分改建資金，就可以在城市核心區重新獲得品質更高的“新房”。

這種方式當然是提高資產價格的最好途徑。

但是非常可惜，這種方式僅僅用于“危舊樓房”，而不能用于“平房”，平房只有“退租或換租”的城市更新途徑可以選擇。

而老城區的危舊樓房，除了“改建”，還有“騰退”也可以選擇：很多人說我不愿意住在老城區了，那就可以選擇“騰退”。

而最不劃算的就是最后一種的“綜合整治”了，這種方式就是對社區周邊的服務設施進行改建，同時增加電梯。

“綜合整治”是沒有辦法提升小區的資產價格的，但是也可以改善居民的居住條件，屬于典型的“房住不炒”。

綜上所述，本次《北京城市更新條例》的表決通過，并定于2023年3月正式實施，可能意味著從明年開始，北京城市更新將會新的加速階段。

而對于老城區不同的房屋類型來說，究竟會選擇什么樣方式的“更新手段”，將會最終決定房屋的資產價格。

有些人的房子將會從“老破小”變成“新房”，從“公房”變成“私房”，而有些人的房子可能依然是“老破小”，依然是“公房”。

毫無疑問，“北京城市更新條例”肯定將會改變北京老城區的資產價格格局。

【直播預告11月27日下午3點】

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