地產財富會

地產持續下行的陰霾中，

平行世界中的貝殼過得怎樣了？

2022-12-5

房地產漫長的下行筑底周期中，牽一發而動全身。

銷售環境的變化，市場情緒的變化，激烈而又迅速地傳導至行業的每一個毛細血管中來，也讓地產平行世界中的居住服務行業不可避免地遭遇一定程度的創傷。

這種背景下，尤其是作為居住服務行業頭部企業的貝殼，被置于聚光燈下獲得更多的關注和曝光量。

貝殼業績表現如何？

是否具備足夠的穩定性？

是否能發揮頭部作用率先走出行業上空籠罩的陰霾？

外界的聚焦中，近日貝殼發布了Q3財報，透過數據，我們發現特殊的行業背景下，這份財報其實有很多值得探究和思考的地方。

多只腳走路

新曲線越來越重要

過去房地產的下行，讓貝殼在存量房、新房領域受到不小的沖擊，業績表現相對低迷，但從貝殼三季度財報來看，這種低迷已被打破。

貝殼第三季度營業收入為176億元，環比增長28%。這是貝殼回暖的一個標志。

具體來看，貝殼多個核心業務均實現了環比增長：

存量房業務凈收入72億元，環比增長29%；新房業務凈收入78億元，環比增長17%；家裝家居業務收入超18億元，環比增長34%。

這樣的數據擱往常并不驚艷，但在市場下行中有著特殊的意味：

一方面，新房和存量房業務是貝殼的絕對核心業務，環比均增跑贏大市是一個好的信號，說明貝殼自我調整和修復能力得到了體現。同時，隨著近期房地產政策端的持續發力，地產財富會判斷其新房和存量房業務四季度和未來表現一定是持續回暖升溫的狀態。

另一方面，貝殼家裝家居業務表現著實讓人有眼前一亮的感覺。環比增長34%的同時，貝殼家裝家居業務也實現了逆市同比增長超過40%，三季度完成簽約合同額接近20億元，同比提升超過60%。

這說明，貝殼家裝家居業務發展提速日趨成熟，并進入到了一個正反饋發展的新時期，成為貝殼安全過冬的天然屏障。

貝殼切入的家裝市場非常廣闊，但集中度卻相對較低，行業亟待標準化，競爭格局尚待形成。同時，據中金證券研報，我國家裝市場當前規模超2萬億元，預計未來五年有望維持近兩位數的復合增長。

資料來源：艾瑞咨詢，中金公司研究部

在全球新經濟周期下，企業如何越過冬天，怎么走？用幾只腳走？這些解題方法將決定企業的存亡和未來發展。

比起單一主動收縮以防御姿態面對挑戰，學會用多只腳走路將越來越關鍵。

所以，這樣一個市場，能夠阻隔或者說最大程度減少貝殼在不確定環境中各種不利因素的影響，構筑企業增長的“第二曲線”，助力貝殼“一體兩翼”戰略獲得新突破。

去肥增瘦

實現優質產能留存是必備素養

近年來，一場又一場去肥增瘦、提質增效的風潮從互聯網企業席卷全國。

包括字節跳動、拼多多、B站等互聯網企業紛紛把去肥增瘦視為企業發展的必備素養。

比如字節跳動要求，現在業務立新項目時要提高標準，愿景不明確、價值不突出的項目都要被砍掉。另一邊主張向組織動刀子，兌現管理紅利。

同樣的變革也發生在貝殼身上，在居住服務行業由“規模”轉向“高質量發展”的歷史契機下，貝殼主動變革，通過有效留存優質服務產能、提升經紀人福祉和幫助經紀人實現職業化發展等途徑，保障消費者能更好地獲得有品質的房產交易服務。

首先，貝殼落實一系列精細化運營理念，推動企業運營質量提升。同時，貝殼努力幫助店東、經紀人提升作業、服務能力，構建更優質、更高效的服務者體系。

三季度末，貝殼平臺活躍門店數超過39,700家，環比降幅約3%，連接活躍經紀人超過37萬人，環比降幅收窄至2%。在穩定的人店規模上，門店和經紀人結構不斷改善，從業時間更長且績優的經紀人占比提高。

貝殼去肥增瘦的結果是人效提高，組織更加輕盈。

二季度對比一季度，從業時長超過3年的經紀人占比提升了約10%，店均和人均效益也在提高。

“我們在費用優化上的一系列成果在第三季度顯現，公司的經營效率和健康度也顯著提升”，貝殼執行董事兼首席財務官徐濤認為，這主要得益于貝殼早在一年多以前面對市場波動時，堅決采取的一系列提質增效的舉措。

當下，很多行業依靠過往“數量增長”的盈利模式已經難以為繼，企業需要轉而尋求“質量增長”，通過自我造血、通過挖掘人效，才能實現長期可持續發展。

值得一提的是，在新房領域，貝殼也發起了一系列舉措，助推行業生態的改善。

特殊市場環境下，購房者更加謹慎挑剔，存在“想買而不敢買”的普遍現象。

拿什么打動說服取信購房者？成為行業亟待解決的難題。

于是，貝殼適時在消費者側做出調整，為了幫助消費者規避風險，貝殼重點強化施工進度采集和對外展示工作。對過往合作項目和非合作、未竣工項目進行準確、全方位、多點位施工進展采集和對外展示。

截至11月15日，貝殼對施工進度采集和對外展示項目數量已經達到32,442個。

同時，在運營側，貝殼在快傭模式基礎上推進新房聚焦盤策略，篩選出與消費者需求貼合度更高的樓盤優先推薦，動員大范圍銷售力量集中學習、邀約帶看、推盤去化，實現對消費者好、對服務者好、對開發商好的正循環。

在開發商側，三季度，貝殼國有房企銷售占比從37%提升至42%。

國企合作的提升，降低了關聯風險，提高了項目質量。

高盛的研究報告稱，受惠于與國企及優質開發商合作的策略，貝殼將應收賬款收回天數由100天降至72天，單是第二季，就帶來30億元經營現金流。

為了降低應收賬款收款風險，貝殼還推行了開發商“預付傭”策略。9月，貝殼“快傭”收入占比達到34%。

政策加碼

帶來更大想象空間

當前，又逢房地產政策空前加碼，利好頻頻，房企也逐漸渡過現金流最危險的生死存亡階段。

伴隨市場信心回暖，平行世界中的貝殼不論是新房業務還是存量房業務都會迎來進一步改善，加上貝殼逐漸發展壯大的家裝業務，給市場留下了更大的想象空間。

目前看來，市場對貝殼的看好已經體現在其股價上。

受業績激勵及市場回暖影響，在美國紐交所和香港兩地上市的貝殼，股價均出現了連續上漲。

上一個交易日，貝殼美股上漲至17.61美元，單日漲幅超5.4%，港股股價為44.15港元，單日漲幅超4.1%。

高盛、瑞信等紛紛提升貝殼目標價，并分別維持買入和跑贏大市評級。

所以，歸根結底，經濟新周期和行業由“規模”轉向“高質量發展”的新階段下，不論是“一體兩翼”，挖掘第二曲線，還是去肥增瘦，優化服務與運營，都是貝殼能夠平穩穿越周期，最終安全過冬，跑贏大市的勝利法則。

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