提到龍華區，你首先想到的是什么，是四通八達的“宇宙中心”

還是號稱廣東三大高鐵站之一的深圳重要交通樞紐“深圳北站”

深圳六大總部基地之一的“龍華核心區總部基地”

一千個人，有一千個哈姆雷特

2011年同一年，龍華新區成立、深圳北站開通運營、深圳地鐵4號線二期（蓮花北站-清湖站）開通運營。

之后龍華區的發展一路高歌猛進！

2017年1月7日，龍華區正式掛牌成立

筆者09年來深圳，第一站就是龍華，那時候的龍華給我的印象，就是工業區遍布，農民房扎堆，治安差、交通堵、小偷猖獗、盜賊橫行，那個時候龍華、布吉、坂田都半斤八兩，統稱為深圳關外的落后地區。

2021年208指導價政策出臺之前，龍華區最高房價到了15萬+，上塘紅山片區都到了10萬+，曾今的龍華第一豪宅金茂府，成為龍華區新房備案價最貴的小區，至今這個記錄未被打破！

當然了，不止是龍華，整個深圳大部分區域這兩年都在經歷類似的起起落落。

深圳房地產每年正常的成交量大概是在10-12萬套，其中二手房和新房成交的比例大概是7/3開(二手7/新房3)，具體數據我就不列舉了，各位可以去深圳市房地產信息平臺調取歷史數據查詢。

最近幾年在國家房住不炒的主基調背景下，從限購政策、到二手房指導價、到嚴查首付貸、嚴查經營貸流入樓市，包括查代持買房、深圳樓市在各種政策的重壓之下，終于跌落神壇。

當然，口罩事件、國際形勢這些客觀因素對樓市的影響都是不可忽視的。

我們先拋開這些客觀因素，回來繼續說龍華的樓市

今天，我們就從買房的角度，談談龍華的現狀和未來

查了一下龍華區的新房庫存，近幾個月以來一直都是深圳第一，成交量也是不溫不火

截止到12月4日，深圳2022年共批準商品房住宅預售共計56902套，其中龍華區10755套

此前一直以來，龍華區并不是深圳新房供應量最大的區域，一直都是寶安、龍華區占據大頭。

由于各種主觀客觀的原因，龍華的快速發展、人口的快速增長、交通的大幅改善，城市面貌的大幅更新，龍華的新房供應量也得到了快速的增長，龍華也成了各大國企、央企、品牌名企開發商發展的熱門板塊；以華潤、中海、卓越、華僑城、星河、萬科、鴻榮源為代表的知名房企紛紛在龍華拿地蓋樓。

截止到11月底，深圳市新房庫存數量為龍華區庫存新房數量為42031，其中龍華區為9075套，龍華區新房可售套數占比全市比例為21.5%，這個庫存量相比龍華區的常住人口占比為：14.3%（龍華區2022年初常住人口為253萬，深圳市2021年末常住人口1768萬）

為什么提到人口比例的問題，個人覺得區域的房產價值和區域的人口數量是息息相關的，還是稍微提一下。

今天我們主要談談龍華核心區域

個人把龍華核心區域定義、劃分為三個板塊：

以保利招商龍譽、龍光玖龍璽為代表的深圳北-白石龍板塊

以中海聞華里、中海匯德里為代表的紅山-上塘板塊

以鴻榮源壹城中心、卓越和亦府為主的龍華中心區（老城區）板塊

先從整理來看，龍華區最集中的商業、最密集的多維交通網絡、最好的公建配套大多集中在這幾個板塊。

深圳北-白石龍板塊占據了龍華區最便捷的交通

首先、深圳北站作為4、5、6號線三條地鐵的交匯站，深圳規模最大、客流量最高的交通樞紐，占據了便捷、高效、多維的交通優勢。地鐵是深圳人最重要的出行方式，再結合龍華區本身的地理位置未處于深圳中軸的中心位置，深圳北站的交通優勢自然體現出來。

其次，深圳北、白石龍擁有龍華區最密集的公路網絡。彩田路、新區大道、南坪快速、珠三角環線高速、福龍路，這些密集的交通路網，使得片區通達福田、南山、寶安、前海等地高效快捷。

片區房價：新房7-8萬，二手房7-11萬

紅山-上塘板塊占據了龍華區最好的公建配套和最好的居住氛圍

紅山6979、深圳美術館新館、深圳市第二圖書館、新華醫院等都集中在紅山附近；深圳首個開市客（COSTCO）商業中心也在建中；

上塘片區居住氛圍濃厚，金茂府、星河傳奇、鴻榮源尚峻等小區多為次新小區；片區整體城市面貌較新，居住氛圍濃厚。今年剛開業的簡上體育館已開業，成為龍華區運動休閑的重要場館。

交通方面，4/6號線地鐵、福龍路也可以解決很大一部分交通出行問題。

片區房價：新房7萬左右（金茂府除外），二手房7-10萬

龍華中心區（老城區）煙火氣息濃烈、商業配套齊全

深圳規模最大的商業購物中心--壹方天地位于此片區，密集的人口、遍布的小吃、散落的城中村，隨處可見的電動車構成了此片區的生活畫卷；這里購物、吃飯不用愁，不管是路邊攤、大排檔、大酒樓這里都不難找。

交通這一塊，目前就不那么方便了，目前地鐵只能依靠地鐵4號線，開車出行也是異常擁堵、距離快速路、高速都有一定的距離。

城市面貌這一塊也是以老舊小區為主，需要依靠大規模的舊改來實現片區的更迭！

片區房價：新房5.5-7.5，二手房6-8萬

大概描述了三個板塊的特點，我們回歸到房產價值。

我們前面說到了龍華區新房庫存是深圳第一，幾個片區的房價也基本上在7萬+，那么從購房的角度考慮，我探討三個問題：

1、龍華核心區未來價值？

2、龍華區目前的新房是否值得買？

3、如果要買，該怎么選？

我們先探討第一個問題：龍華核心區未來價值。

我們先談談龍華核心區三個板塊的價值排序：

交通方面：深圳北站-白石龍片區，占據了龍華區最好的交通；紅山-上塘次之，龍華老城區排最后。

教育方面：占據了龍華區最優質的的教育：深高北、深外龍。紅山-上塘片區次之。龍華老城區排最后。

公建配套方面：紅山上塘片區占據了龍華區最集中的圖書館、體育館、新華醫院等市級配套；

商業方面：最大的商業在老城區；規劃中的龍華海岸城加目前的壹城中心構成了龍華區最集中的航母級購物街區；分布最多的在紅山-上塘片區，紅山6979、龍華天虹、上塘薈、星河開市客等大型商業分布其中；其次是北站-白石龍片區；規劃中的龍華華潤萬象商業已破土動工。

綜合以上所述，三個板塊價值排名為：

北站-白石龍＞紅山-上塘＞龍華老城區

當然了，城市在發展，片區在升級，這個只是大致的一個整體的分布，具體到不同的學區、地鐵口的距離、小區的開發商以及物業，都是影響樓盤房價的多重因素。

未來各個片區的房價都存在不同程度的動態漲跌。

以學區因素為例，北站-白石龍片區以深龍外學區為主導的龍悅居等二手小區成交價已經跌破指導價。以深高北為主導的金亨利等樓盤價格相對堅挺一些，目前在11-12萬左右。紅山-上塘片區以龍華實驗為主導的星河傳奇成交價在8.3萬左右，華業玫瑰在7.8萬左右。

這種跌破指導價或者接近指導價的成交，在深圳各區都已經廣泛存在！

總體邏輯來說，具備頂級學區、核心區域、品質小區、較高的得房率其中兩個因素以上的小區抗跌性還是比較強的。

在未來大學區是趨勢、名校集團化也會快速發展，如果考慮優質學區房，建議還是要結合片區價值、小區品質、產品戶型多角度去看，老破小的學區價值已經被重估。

商業配套對小區的房價影響不是很大！

隨著網絡購物的發展，以及深圳對于商業配套的建設分布，目前在深圳，大型的購物中心分布還是比較廣泛的，龍華核心區整體來說，商業購物方面的差距其實不大，頂多是多走十分鐘，多一站地鐵就能解決的事情！

地鐵還是很重要的！

龍華區對于交通出行的需求是非常大的，很大一部分比例的龍華常住人口在福田、南山上班，所以交通的便利性是很關鍵的。

上面分析了龍華核心區幾個板塊的交通狀況和對比，具體來說，地鐵口1公里以外的小區，地鐵對于該小區的房價影響會弱很多，所以在選擇小區的時候，尤其是注重地鐵出行的，一定要重點關注。

從整體來說，龍華區的地鐵網絡在深圳全區還是不錯的，目前4、5、6號線以及深圳地鐵五期工程的規劃龍華成為最大的贏家之一，這將很大程度的解決龍華多個片區的地鐵出行問題。

詳情可點擊鏈接查看下文：

地鐵五期工程，龍華區成最大贏家？

深圳地鐵5期規劃，龍華區收獲了27號線、25號線、22號線，實際新增里程可能在所有行政區位居第一。加上未來途徑龍華的18號線和21號線，龍華無疑是5期規劃中最大的贏家。

地鐵五期工程未來龍華區受益比較大的是龍華老城區；

比如目前在售的龍華老城區新盤：卓越和亦府，剛好就位于規劃中的地鐵22/25/27號線油松站和油福站三條地鐵站點附近。如果三條地鐵能夠順利的開通運營，對樓盤及整個片區是比較大的利好。

最后總結幾點：

1、在大學區背景下、不過度追求學區房，除非不錯的地段去選擇，再結合小區樓齡、品質、物業、產品多維度考慮，才能確保小區價值的長期增值、保值。

為什么羅湖幾十年的深中學區房、福田的百花學區房老破小區以前漲的最猛，后面跌的也最慘，主要就是因為深中對于學區價值弱化以后，小區原始的居住屬性（樓齡、戶型、小區環境、品質、物業等）已經大不如非學區房的次新或高品質小區；自然也

2、商業配套對房價的影響是比較次要的，不要過度追求商業，除非你特別關注商業追求商業，那你可以去買。

這一點我前面已經說過了，就不再重復。

3、越遠離核心區，地鐵越重要；越處在核心區，地鐵越弱化。

核心區，本身就是一個區域最中心也是人口最集中的區域，為什么說核心區地鐵越弱化，這句話的意思不是說核心區不需要地鐵，核心區首先是肯定是不缺地鐵的，差別就是地鐵口的距離，我說核心區地鐵弱化的意思是核心區地鐵口的房子和核心區500米的房子價值上來說并不會有太大的優勢，核心區房價的差距，因為片區整體的成熟度，片區的高凈值人口結構，更多的體現在具體的產品、學區環境、物業這些微觀因素。

為什么說越遠離核心區，地鐵越重要？這一點應該很好理解了，本身就偏遠的區域，本身交通狀況就不好，地鐵如果不發達或者不通地鐵，這樣的片區基本上也是沒什么投資價值的，居住出行也是非常不便利的！當然了，有一類產品除外，處于特殊環境的別墅或豪宅！

所以我們在核心區和非核心區買房一定要分情況分析，同時也結合自己需求區考慮。不可唯地鐵論，也不可無地鐵論！

看到這里，我前面說的三個問題，不知道你是否已經有底了？

第一個問題，龍華核心區未來價值；答案肯定是有價值的；

不管是從市政配套、商業、學區、地理位置、交通通勤、地鐵規劃、片區環境；龍華區都是同時擁有現在和未來的！

交通解決的是人口出行和人口外溢的問題

商業、配套解決的是生活和休閑購物的問題

學區解決的是小孩教育的問題。

這幾點同時看：

教育方面：龍華在整個深圳來說，擁有深高北、深龍外等名校；同時也引入深中龍華分校已經進入建設階段！四大名校龍華已集齊三所；更有新華中學、高峰學校等龍華區老牌名校；又有華東師范大學附屬龍華學校等潛力名校啟用。

交通方面：擁有深圳最大交通樞紐深圳北站快速同行香港、廣州及全國多個省會城市；

地鐵方面4、5、6號線，未來擁有22、25、27號線等地鐵網絡；很好的串聯龍華至福田羅湖、南山等深圳核心區域，大大緩解龍華南向地鐵通勤壓力；

道路交通方面：擁有福龍路、彩田路、布龍路、珠三角環線、南坪快速等城市中心主干道。龍華區通行深圳各區都能實現1小時內生活圈！

規劃城市主干道：規劃中的僑城東路北延線將于本月底開始啟動招標，北起福龍路（不含福龍立交），道路全長約15.7km，規劃為城市快速路，主線雙向4-6車道，設計速度60-80km/h。全線涉及龍華區、南山區和福田區。僑城東路北延線工程，是改善深圳快速道路系統“東西發達、南北稀疏”現狀，緩解南北片區道路壓力的重要舉措。建成通車后，龍華往市中心區出行時間預計可減少約15%-20%。

市政配套方面：擁有深圳美術館新館、深圳市第二圖書館、深圳市第二兒童醫院、深圳新華醫院、

擁有整個深圳目前最大的商業壹城中心，龍華海岸城、龍華商業中心、龍華萬象城、星河開市客等項目的建設及投入，放在未來也是龍華也是全深圳最大體量的商業集中地！

綜合地理位置、交通、配套、學區等因素，龍華區名校云集、地理位置優越、交通便利、地鐵網絡密集、配套齊全，具備堅實的、高效的居住體驗！

作為深圳核心都市圈的重要一環，龍華區不管是現在還是未來在整個深圳中部及北部區域都具備領先的發展優勢和核心地位！

所以，從區域的角度來說，龍華核心區的現在和未來都是可以看見和預見的。

深圳新房這兩年提到最多的就是限價、倒掛。

價格角度來看，新房倒掛空間已經逐漸擠壓，無限接近片區二手，這個現象其實在全市多個區域已經有體現，目前誠意出售的二手房源，不管是老破小區還是次新小區都有接近成交價出售的案例。

個人觀點，在新房和二手房價接近的時候，可以多出來看房，價格差距不大的情況，結合自身買房需求，結合自身喜好，對比選擇！

同片區的情況下綜合考慮樓齡、物業、得房率、環境，再結合實際得房面積、得房率得出房子套內面積單價，最后選擇性價比更高，更符合自身需求的房子！

目前作為樓市低迷期，無限觸底階段，不管是業主還是開發商，都不同程度的打折、降價促銷，買房市場之下，買家掌握更多的主動權，作為買家必須充分了解并利用這一點，多看房、多對比、多砍價！

利空出盡，便是利好！

目前深圳最嚴厲的政策已出盡、最難熬的寒冬已逐漸消散、最大幅的降價已頻現！

反觀政策面，不管是金融16條、利率下調、存款準備金率下調央媽放水，還是疫情的逐步放開，經濟逐漸復蘇，政府對于房企、對于個人、對于經濟的政策面支持都在全面向好。

雖然深圳限購政策、二手房指導價政策、限貸政策等樓市相關的核心層面并未放松，但是隨著715新政即將滿三年，二手房已大幅接近或低于指導價成交；

對于購房者的價格預期，對于剛性需求的釋放，對于未來經濟和房價預期已經出現積極的信號和信心的逐漸回升，也必將導致樓市和房價的觸底反彈，深圳樓市復蘇和回暖也值日可待！

說到這里，關于之前提的三個問題，我相信每個人都有自己不同的答案和理解，至于大家怎么理解和解讀，認同或反對，就交給各位看官自己判斷！

買房本身就沒有標準答案，房子本身就是全人類最復雜的商品之一！

不同的人對同一個小區甚至同一套房的理解都有不同的偏差！

買房的核心是什么，預算范圍內的價值最大化！

那么價值又是什么呢？

對于追求生活品質、小區環境的人來說，地鐵口旁邊沒有花園的小區可能是低價值的。

對于依賴地鐵、預算不高，看中通勤效率、配套完善的小年輕，也許地鐵口附近的、配套成熟的老城區0幾年的小區是高價值的。

每個人對于價值的理解都是不同的，只要能夠在預算范圍內買到符合個人或家庭買房預期及未來預期的房子都是有價值的。

我不輕易給龍華區下定論，原因很簡單，城市在發展、有房子在封頂、有房子在完工、有房子在變老；有區域在拆遷，有片區在變老；有片區在建設，有片區在原地踏步。

區域的建設周期、配套完善的節點、舊改的推進速度、交通的升級都會影響區域的房價增長幅度、增長速度。

短期看，龍華區的新房短期內大多都是站崗的！

話又說回來，兩年前11萬買前海的有沒有站崗，兩年前9萬買紅山龍光玖悅臺的有沒有站崗，現在旁邊的中海聞華里均價6.98又何嘗不是一種倒掛？

長期看，隨著區域升級、政策面的松動、購房信心的回升，龍華核心區新房價格相對于福田、南山，還是有一定差距和空間的。

我就問你，如果福田香蜜湖新房交樓漲到了15萬，甚至20萬，龍華核心區7萬貴不？

如果龍華紅山二手回到10萬+，甚至13萬，15萬，7萬的限價新房貴不？

仔細想想這些問題，其實最后還是回到那個問題，買房看需求，是不是一定要買房，是不是現在就要買，是不是一定要買龍華，想清楚這幾個問題，再結合市場的上下行走向，政策面的走向，多跟資深的，優秀的、靠譜的房產人聊聊，多去售樓處看看房，多去樓市交流群里吹吹水，你很快就會從一個買房小白變成一個樓市熟悉者，甚至是房產資深人士。

人只能賺到自己認知以內的錢，你對于樓市的認知，對于區域的認知，決定了你能否在合適的時機買到區域內優質房產！

我是鵬城樓哥

十二年深圳樓市觀察者