在過(guò)去三年，北京哪個(gè)板塊的房?jī)r(jià)上漲最猛？

既不是“產(chǎn)業(yè)牛逼哄哄”的海淀，也不是“早已暮氣沉沉”的望京，而是“后起之秀”的亦莊河西。

在過(guò)去三年，北京亦莊河西地區(qū)的房?jī)r(jià)從“5萬(wàn)+”迅速上漲到了“8萬(wàn)+”，部分高品質(zhì)項(xiàng)目甚至已經(jīng)逼近“10萬(wàn)+”。

我們?cè)缇鸵呀?jīng)說(shuō)過(guò)：北京過(guò)去十年看“海淀”，未來(lái)十年看“亦莊”。

“海淀”經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，政府、開(kāi)發(fā)商和二手房東，該掙的錢(qián)都已經(jīng)掙到手軟了，這個(gè)時(shí)候還去買(mǎi)海淀高價(jià)盤(pán)的人，就是“接接盤(pán)，站站崗”。

“海淀雖好，但真的不能貪杯”。

非常容易高位接盤(pán)，是城市強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)區(qū)買(mǎi)房投資的最大弊端。

相反，如果不能抓住北京亦莊這一輪的“大發(fā)展，大機(jī)會(huì)”，那么肯定將會(huì)錯(cuò)過(guò)北京未來(lái)的十年“發(fā)展紅利”。

2022年12月21日，北京亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)召開(kāi)了《北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2022年第五批擬入市地塊土地推介會(huì)》。

這一次亦莊計(jì)劃推出兩個(gè)地塊：一塊地位于“亦莊臺(tái)湖嘉會(huì)湖”，另外一個(gè)塊地位于“亦莊河西”。

尤其是“亦莊河西X47地塊”這塊地，將會(huì)在2023年亮相，我們預(yù)計(jì)這塊地的政府指導(dǎo)價(jià)可能將會(huì)在“9萬(wàn)+”。

這也就意味著亦莊河西的“政府指導(dǎo)價(jià)”在短短3-4年時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了“兩連跳”：從5萬(wàn)+到7萬(wàn)+再到9萬(wàn)+。

可以說(shuō)，前幾年買(mǎi)在亦莊河西的“業(yè)主”，夢(mèng)里都會(huì)笑醒。

海淀雖然是北京最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)，但房產(chǎn)投資回報(bào)率這幾年確實(shí)無(wú)法和亦莊相提并論：原因非常簡(jiǎn)單，海淀的房?jī)r(jià)太貴了。

所以，產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)的地方，其實(shí)未必是買(mǎi)房投資最好的地方。

那么，亦莊未來(lái)還會(huì)不會(huì)有第二個(gè)“河西”？

或者說(shuō)，未來(lái)誰(shuí)將成為第二個(gè)“亦莊河西”？

我們認(rèn)為，這個(gè)地方最有可能就是“臺(tái)湖嘉會(huì)湖”板塊，其將成為亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)“第二個(gè)河西板塊”，應(yīng)該是基本確定的。

根據(jù)2022年12月21日 《北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2022年第五批擬入市地塊土地推介會(huì)》上透露出來(lái)的消息，我們可以看到：

第一，臺(tái)湖嘉會(huì)湖板塊將于2023年開(kāi)始征地，挖湖，正式啟動(dòng)大規(guī)模的建設(shè)。

這意味著耽擱了多年的臺(tái)湖4街區(qū)，正式開(kāi)始啟動(dòng)建設(shè)。

第二，未來(lái)臺(tái)湖嘉會(huì)湖板塊的規(guī)劃和建設(shè)將學(xué)習(xí)新加坡工業(yè)園區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，打造成為北京的“蘇州工業(yè)園區(qū)”。

如果能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，嘉會(huì)湖將會(huì)成為亦莊房?jī)r(jià)最高的板塊。

第三，臺(tái)湖嘉會(huì)湖的的北京小學(xué)、北京八中預(yù)計(jì)2023年開(kāi)工，而且將會(huì)是“亦莊學(xué)籍區(qū)”，學(xué)籍管理在“亦莊社會(huì)管理局”。

臺(tái)湖的北小和八中，將會(huì)是“亦莊學(xué)籍”，這已經(jīng)是一個(gè)公開(kāi)秘密，而旁邊的景山學(xué)校依然是“通州學(xué)籍”。

第四，S6線從嘉會(huì)湖站到馬駒橋，將會(huì)在亦莊河西設(shè)站。

S6號(hào)線作為新城聯(lián)絡(luò)線，它不僅把亦莊河西和嘉會(huì)湖連接了起來(lái)，同時(shí)也意味著嘉會(huì)湖站將會(huì)成為“軌道微中心”。

未來(lái)的“嘉會(huì)湖站”，向東可以直達(dá)北京城市副中心，向西可以直通亦莊核心區(qū)，向北可直達(dá)國(guó)貿(mào)CBD和望京。

嘉會(huì)湖的“樞紐地位”非常明顯。

第五，2023年整個(gè)嘉會(huì)湖只會(huì)出讓一塊地0032，其余的用地將會(huì)在嘉會(huì)湖整體建設(shè)成型后再“出讓”。

這是什么意思？

意思就是從2023年開(kāi)始，嘉會(huì)湖就不再“供地了”，要等到整個(gè)嘉會(huì)湖地區(qū)“建設(shè)完成后”在賣(mài)地。

到那個(gè)時(shí)候，整個(gè)嘉會(huì)湖的房?jī)r(jià)指導(dǎo)價(jià)就不可能再是“58000元/平米”了，而且也意味著嘉會(huì)湖不會(huì)出現(xiàn)“大規(guī)模供應(yīng)”了。

2023年，嘉會(huì)湖“不愁賣(mài)”的。

綜上所述，我們認(rèn)為在經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展以后，北京樓市的投資格局正在發(fā)生巨大的變化。

以海淀、望京為傳統(tǒng)的“高價(jià)值板塊”由于房?jī)r(jià)的不斷攀升，樓市投資的回報(bào)率正在不斷下降，而成為越來(lái)越多的剛需和改善的“填坑之處”。

而一些新興的板塊正在北京崛起。

其中亦莊就是北京最為明顯的“強(qiáng)勢(shì)崛起板塊”，中高端制造業(yè)的不斷遷入，教育資源的強(qiáng)大，學(xué)籍的獨(dú)立，亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)的托管等。

都成為了亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)房?jī)r(jià)上漲的核心因素。

而隨著“亦莊河西”的成熟，亦莊河西已經(jīng)成為了北京南城房?jī)r(jià)最高的板塊，也是北京南城唯一的“10萬(wàn)+”房?jī)r(jià)板塊。

在北京的南城五環(huán)外，房?jī)r(jià)能夠做到10萬(wàn)+，唯有亦莊河西。

那么，未來(lái)還會(huì)有第二個(gè)“亦莊河西”嗎？

我們認(rèn)為“臺(tái)湖嘉會(huì)湖”將會(huì)成為亦莊的“第二個(gè)河西”地區(qū)，甚至可以這么說(shuō)，成熟后的“臺(tái)湖嘉會(huì)湖”房?jī)r(jià)可能會(huì)超過(guò)亦莊河西。

產(chǎn)業(yè)不斷遷入、商業(yè)配套檔次不斷提高、教育資源也很強(qiáng)大，加上亦莊學(xué)籍區(qū)的加持。

“臺(tái)湖嘉會(huì)湖”才是北京投資的“不二選擇”。

尤其是2023年“臺(tái)湖嘉會(huì)湖”將會(huì)啟動(dòng)大規(guī)模建設(shè)，明年將是買(mǎi)入臺(tái)湖嘉會(huì)湖的最后時(shí)機(jī)了。

【直播預(yù)告12月26日晚上8點(diǎn)】

【主題：樓市直播課】

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