大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州樓市的新政策，真的來了！

具體內容如下：

1、取消144㎡豪宅界定！（144㎡以上豪宅按揭也按普通住宅政策執行）

2、本市限購區無住宅，有房貸記錄但已經結清的，只要3成首付！（原來是4成首付）

3、非限購區增城從化有房，當無房準入！

雖然還沒有正式發文，但我了解到的情況是，相關指導意見已經下達，廣州已經有部分銀行準備執行了，但還在談具體的執行細則。

這三條政策，我先給大家簡單解讀一下：

第一條，對改善、豪宅買家來說，屬于重大利好。

按廣州之前的政策，144㎡以上的豪宅，名下無房，有貸款記錄但已結清，都要7成首付。

而根據新政策，144㎡以上的豪宅，名下無房，有貸款記錄但已結清，只需要3成首付。

相當于減少了4成首付，這可不是一筆小錢。

第二條，利好賣一買一的置換買家。

只要賣掉房子之后再買房，就可以三成首付。

原本原本200萬首付，只能買總價500萬的房子，現在變三成首付后，就可以買600萬的房子了。

第三條，對掉進坑里的剛需買家，屬于重大利好。

很多人的第一套房買在增城、從化，不僅占掉了貸款名額，還漲不動、賣不掉，以后再想去市區買房，還得7成首付，對剛需來說簡直是地獄難度。

而新政策，讓之前買這兩個區域的人，多了一次選擇的機會。

總的來說，誠意很大，久旱逢甘霖，讓人看到了希望！

最近這一個月，我的粉絲群里很多人非常著急：

到底什么時候松綁？！廣州樓市等不及了！搞快點啊！隔壁的佛山、東莞都全面放開限購了，廣州啥時候會出放松政策？

我一直跟大家說：

這是一場全國范圍自上而下的大救市，放松樓市拉攏經濟正循環已經是政治正確，廣州的放松大概率正在路上，可能比我們之前想的還要浪一些。

現在事實也證明，我的判斷是對的。

再遲鈍的人，這次也能感受到，樓市風向，真的徹底變了。

前些天，中央財辦有關負責人說了這么一番話：

要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。

比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

啥叫阻礙需求釋放的“限制性政策”？

限購、限售和限貸，顯然都是。

你看，為了“讓有能力買房的人都去買房”，佛山、東莞、南京、廈門紛紛心領神會，不同程度地放松了限購。

不久的將來，可能還會有更多“限制性政策”壽終正寢。

但是呢，到目前為止，放松的都是二三線城市，一線城市還沒看到動靜。

這顯然還遠遠不夠。

從去年9月末至今，“政策底”已經喊了15個月，但樓市依然冰涼。

原因就在于，指望不靠北上廣深幾個一線城市的恢復就完成救市大業，不符合客觀規律。

就大灣區來說，東莞和佛山今年已縮小過一次限購范圍，前些天把剩余的限購區也撤了，底褲終于扒干凈了。反正對上面來說，但凡強二線城市能完成歷史使命，他們絕不想啟用一線城市。

可惜現實很骨感，舍不得孩子套不著狼，舍不得老婆套不著流氓。你如何扭扭捏捏救市，市場就如何扭扭捏捏回報你。

今時不同往日，救市十萬火急，現在也到了該一線城市站出來起帶頭作用的時候了。

過去一兩年，廣州樓市確實活得很艱難，是一線城市中成交萎縮最嚴重、房價回調最明顯、庫存壓力最大的城市。

此時此刻，廣州樓市正頭頂三座大山：

第一座大山，來自居高不下的新房庫存。

現在的廣州想賣出一套新房，平均得花多久？

21.2個月。

而住建部和自然規劃部的大佬們曾經劃過一條安全線：12個月。

廣州的節奏已經拉長了足足9個月，非常危險。

全市11個區，南沙去化周期超過38個月，從化、增城、花都、越秀也都在20個月以上；

今年，廣州沒有一個月新房成交量超過8000，除了6月，其余月份同比全是負數。

第二座大山，來自掛牌量飆升的二手房。

貝殼上，廣州二手房掛牌量已經去到12.6萬套。

放眼全國，也就輸給杭州、重慶和武漢等少數幾個城市。

從10萬套到11萬套，廣州花費了將近5個月；從而從11萬套到12萬套，只用了2個月。

天量二手房庫存，不僅綁架了大量置換購買力，而且也讓真心想賣房的人，只有降價這一條路可選。

第三座大山，來自一潭死水的土地市場。

房價不漲，群眾不下場，開發商難扛，土拍牽連變涼，連宇宙中心天河都流拍了。

四輪土拍下來，廣州今年賣地收入只有可憐的1221億，比去年的1777.6億縮水了31%，也就是556.6億。這還是在有央國企和城投公司兜底的情況下。

今年前三季度，廣州全市一般公共預算收入也只有1400.4億元。556.6億，相當于廣州一個多季度的財政收入，消失了。

這讓對土地財政依賴度超過100%的廣州，相當難受。（另外三個一線城市北京、上海、深圳土地財政依賴度都不到50%。）

但樓市一天不起來，土地市場又怎么可能起得來？

既然全國上下都開始救市了，上頭對于樓市的定調風聲改變，那壓力巨大的廣州，顯然會率先跟進。

過去幾個月，廣州其實也有不少的放松政策出臺，但都是一些邊緣性的政策，比如雙證合一、帶押過戶、落戶門檻降低等，基本沒在市場上掀起什么水花。

但現在廣州已經正式啟動了放松的進程，接下來，廣州樓市繼續加大放松力度，應該是大概率事件。

剩下的問題就是，該怎么松，松什么方面，才能松到點子上？

大膽猜想，廣州接下來可能這樣松：

1、短期內，廣州完全放開限購，向佛山和東莞看齊的可能性不大。

因為廣州的限購和政策，已經是一線城市中門檻最低、最友好的了，沒必要大幅調整。

增城和從化本地戶籍不限購，其他區域只要有本科學歷就能落戶，也能很輕松地獲得購房名額。開頭說的新政，又再次變相降低了限購門檻。

加上廣州作為一線城市的敏感性，步子一下子不敢邁太大，也是能理解的。

2、但在房住不炒的前提下，廣州的政策工具箱里，還是有不少政策能拿出來用的。比如：

進一步放松限價，尤其是放開豪宅的價格天花板；

重新打開黃埔和南沙的人才購房政策；

降低限售年限，比如從2年變成1年，增加市場流動性；

繼續降低首付門檻，比如允許二套房貸增加杠桿；

增值稅5年免征，重新變回2年免征，降低二手房交易成本；

總之一句話，今年廣州的樓市政策，可能會是這么多年以來最友好的；今年的廣州樓市，小陽春是值得期待的。

既然放松已經加速推進，如果你有錢，沒必要等，只要遇到合適的產品，就可以下手