大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

位于天河奧體板塊的湖北聯(lián)投執(zhí)信花園，最近價格已經(jīng)吹起來了，7-8萬/㎡。

說實話，對于執(zhí)信花園目前的吹風(fēng)價，我是比較佩服的。

項目附近的珠江花城，大戶型才6-7萬/㎡，牛奶廠的二手房們，6字頭的也有不少。

即便執(zhí)信花園是主打改善的盤，客戶會比較純粹，但綜合項目的區(qū)位、環(huán)境、配套以及教育資源來看，這個價格也著實……

有點飄。

單看執(zhí)信花園的戶型，確實是一個7-8萬的改善盤該有的樣子。

主打108-180㎡3-4房，還有少量200㎡以上復(fù)式戶型，不只是改善，都有點豪宅那味了。

108㎡3+1房戶型，有廣州超流行的LDKB結(jié)構(gòu)，客廳旁的小房間，可打開可關(guān)閉，能隨著業(yè)主需求變化而變化。

這個戶型要是有樣板房，小房間毫無意外會是打開的，這樣顯得廳超級寬。

128㎡4房戶型，不僅南北通透，通風(fēng)好，還有加寬加長的陽臺。

140㎡4房戶型，除了在128㎡基礎(chǔ)上放大，加了個北向生活陽臺之外，還把主臥飄窗變成了L型，變成三面可采光。

165㎡和180㎡就更不用說了，本身就是板房結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光都非常好，而且廳大房間大還是雙主臥，光看戶型圖就讓人蠢蠢欲動，如果親眼看過板房，估計很多人都會忍不住沖動一回。

但是！

人生就怕突然來個但是，但是我還是要說，大家先別急著流口水。

執(zhí)信花園自身的戶型設(shè)計確實很出彩，但外部的區(qū)位和配套就有點拉胯了。

項目背靠執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)，位于吉山更新片區(qū)范圍內(nèi)，這個地方，在天河智谷片區(qū)東側(cè)，嚴(yán)格來說都已經(jīng)不屬于智谷了。

這意味著，這個區(qū)域要想有點新的發(fā)展，目前只能指望吉山村的舊改，速度嘛，中心區(qū)的舊改難度一向很大，要想像黃埔一樣大刀闊斧，難。

目前周邊的環(huán)境長啥樣呢，被三面山環(huán)抱著，空氣是清新的，環(huán)境是安靜的。

但實際去看過后，我只能說，好聽點叫空曠，難聽點叫荒涼。

我去踩盤的時候，路上基本看不到行人，車輛也很少，安安靜靜的。

對于一個剛從珠江新城過來的，著實沒習(xí)慣這從繁華都市到城鄉(xiāng)結(jié)合部的巨大落差，一度懷疑我是不是還在天河。

項目周邊除了山和學(xué)校，就只有一個天河環(huán)境衛(wèi)生汽車隊，往環(huán)吉路走到紅綠燈，是一大片村民們的菜田。

再往前，是一些小物流廠、制造廠和汽修，一副十三線小城市的模樣。

雖然有些改善買家確實比較追求環(huán)境的清幽，但項目所在的環(huán)境，與很多人想象中的清幽，好像，有點不太一樣。

而且所謂的三面環(huán)山，都只是很普通的小山丘，連名字都沒有，未來會不會被推掉也未可知，就風(fēng)景而言，只能算是聊勝于無。

至于項目的各種配套，更不像是改善偏豪的盤該有的齊全，相反，十分貧瘠，剛需都未必看得上。

沒地鐵，最近的地鐵站在6公里之外。

廣園快速距離項目也有約1.5km的距離，有自駕需求的，還得先上珠吉路才能到廣園快速。

一個基本沒啥人來的地方，想要吃喝玩樂齊全是不可能的。

項目周邊，我只看到一個牛肉檔，其他的，別說大型配套，就連基本的便利店、快餐店都不見有，點個外賣都可能沒啥能點。

大一點的三甲醫(yī)院，也不見有。

而且樓盤本身體量很小，只有500多戶，底商到時候估計也沒幾家。

也就是說，交通、生活、醫(yī)療這些大家最看重的配套，都只能等后面政府大發(fā)慈悲來配。

改善客買房是為了啥，除了要房子大，更重要的是生活便利性高，且品質(zhì)要好吧。

但是如果買這里，生活便利性幾乎談不上，生活品質(zhì)不僅很難改善，甚至還可能倒退，這與“改善”的初衷，就相背離了。

至于項目最想打的教育牌，也存在不小水分。

雖然執(zhí)信花園把“執(zhí)信”兩個字刻在了項目名上，但是，如果你覺得買執(zhí)信花園就能百分百上執(zhí)信的話，就大錯特錯了。

項目雖然有執(zhí)信二字，但執(zhí)信中學(xué)既不是項目配建，也和項目沒啥合作關(guān)系。

唯一的聯(lián)系就是，樓盤位處執(zhí)信中學(xué)對面，僅此而已。

但人家執(zhí)信中心天河校區(qū)，是要搖號的，不是你離得近，想上就能上的。加上這所學(xué)校搖號范圍內(nèi)的生源越來越多，未來能不能讀，全憑運(yùn)氣。

連小學(xué)，項目也只能靠蹭。

項目地塊按照出讓條件，配建的是一所6班幼兒園、一所托兒所、肉菜市場等，偏偏沒有配建小學(xué)的消息。

也就是說，執(zhí)信花園業(yè)主的孩子們，小學(xué)大概率只能靠蹭隔壁珠花的學(xué)位。

但珠花的業(yè)主本來戶數(shù)就多，學(xué)位給自家業(yè)主用都吃緊，想蹭也很難。

總結(jié)一下，執(zhí)信花園的優(yōu)點是產(chǎn)品力、戶型設(shè)計做得不錯，業(yè)主圈層比較純粹，缺點是體量小，交通不便，學(xué)位模糊，配套不足。

跟隔壁的珠江花城、牛奶廠比，都不占優(yōu)勢，還敢喊出7-8萬的吹風(fēng)價，真的有點飄！

1、珠江花城雖然也沒地鐵，也沒有大型商業(yè)配套，但人家好歹是大盤，光底商就足夠滿足業(yè)主日常需求。

加上珠江花城還有學(xué)位優(yōu)勢，也才賣到6萬。

2、牛奶廠同樣有學(xué)位優(yōu)勢，論低密、論綠化也遠(yuǎn)勝于執(zhí)信花園，也只賣到7-8萬。

給大家?guī)c具體的建議吧：

1、沖著執(zhí)信中學(xué)這個招牌去買執(zhí)信花園的家長，要三思，因為執(zhí)信中學(xué)要搖號，并不存在學(xué)位房的概念。

2、看中舒適度的，也不太建議，畢竟這個盤，除了戶型好，其他配套要啥沒啥，居住品質(zhì)并沒有達(dá)到改善的標(biāo)準(zhǔn)。

3、如果項目實際開盤價格在6萬左右，可以考慮入手。憑借產(chǎn)品力方面的優(yōu)勢，在天河還是有一戰(zhàn)之力的。