大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

今天說說天河。

如果只能用一句話形容天河今年的樓市，那就是：盤多，貨好，速來搶。

1、今年預(yù)備入市的全新盤，有8個，近幾年罕見；

2、產(chǎn)品既有100㎡一下的改善型剛需，也有超高層平層產(chǎn)品、小高層、甚至是疊墅；

3、總價800萬有得選，一個億的項目也有得挑；

4、開發(fā)商也都是實力選手，從行業(yè)的老大保利（今年大概率是老大），到深圳灣壹號的土豪開發(fā)商，再到北京來的過江龍，應(yīng)有盡有；

當(dāng)然了，核心還是建議曾經(jīng)想買的你，以前想買又買不起的你，買得起又沒得挑的你，今年多留意下天河。

我估摸著吧，過了今年這個供應(yīng)大年，天河又會恢復(fù)它原本的模樣：貨量有限，拒不接客。

畢竟，過去5年，天河的房價從4字頭到7字頭，幾乎是一年一跳漲，一口氣都不帶喘的。

珠江天酈

這個項目一直頗受關(guān)注，主要因為兩點：

1、地段好，位于廣州第二CBD金融城核心區(qū)。

2、周邊的交通非常方便。

樓下就是BRT、雙向8車道的中山大道西主干道，不到700米是已開通的4號線車陂站，500米處還有在建的13號線二期棠下站。

作為駿景花園的最后一期，也不愁配套，未來幾年，品質(zhì)還會更進(jìn)一步。

珠江天酈除了要賣住宅外，還規(guī)劃打造40萬㎡的商業(yè)綜合體——合生匯廣場。

在一手新房奇缺的金融城，珠江天酈作為難得的新貨，吹風(fēng)價一直很高。

我得到的消息說，這個盤總共規(guī)劃5棟住宅，主推129㎡、140㎡、180㎡大戶型，單價9-12萬/㎡。

我算了下，上車門檻都要1161萬。

天河幾個新盤里面，珠江天酈應(yīng)該是進(jìn)度最快的一個，春節(jié)前就把售樓部建好了。

建得最快的2棟已經(jīng)要到20層了。

保利天御

保利天御位于黃埔大道以南，冼村路以東，金穗路以北，沖這地段你就知道，這項目絕對搶手。

因為，周邊全是寫字樓。

交通配套也是頂級的存在，18號線、13號線（在建中）都在旁邊設(shè)站。

還有啊，項目周邊還有黃埔大道、冼村路等城市干道，公交系統(tǒng)也十分發(fā)達(dá)，自駕、開車都極為方便。

地段好，配套優(yōu)，價格嘛，自然也不便宜。

產(chǎn)品涵蓋建面240-450㎡戶型，吹風(fēng)18萬+/㎡，上車門檻4500萬+，最大的戶型，接近一個小目標(biāo)。

不過，盡管價格如此豪橫，我估計依然會非常搶手，畢竟是珠江新城宇宙中心，這種買少見少的新貨，老稀缺了。

再說了，旁邊的二手樓盤，比如雋峰苑，8.1萬/㎡，比如博雅御軒，13萬/㎡，比如保利心語花園，14萬+/㎡，價格都是賊高的。

當(dāng)然了，這個盤目前的進(jìn)度還不是特別快，年內(nèi)要入市的話，還得加把勁。

新城市領(lǐng)院

新城市領(lǐng)院位于東圃板塊，在金融城的輻射范圍內(nèi)，不過不是核心區(qū)，在金融城的北部。

板塊不是天河的發(fā)展重心，速度慢，城市界面也不像是新城市，周邊環(huán)境略顯得陳舊，被一些小工廠、汽修店以及花卉園包圍。

項目最大的賣點是它的產(chǎn)品，規(guī)劃了1棟主打100㎡以上的四房戶型，總共16層，還有2棟158-210㎡的戶型，只有4-5層的疊墅，總貨量約80套。

天河寸土寸金，大平層還勉強有得挑，小高層和復(fù)式就不多見了，項目主打的疊墅更是少見。

所以，這個盤盡管環(huán)境和地段不占優(yōu)勢，但靠著稀缺的產(chǎn)品，也不用擔(dān)心沒有土豪買單。

項目周邊無一手可對標(biāo)競品，周邊二手主要以老舊小區(qū)為主，唯一可對標(biāo)的是隔壁的蘭亭盛薈，目前二手市場在售約8-9萬/㎡，與新城市領(lǐng)院的吹風(fēng)價相差很大。

項目目前吹風(fēng)15萬+/㎡，疊墅總價預(yù)計2000萬+，又是一個普通人難以企及的盤。

進(jìn)度不算慢，已經(jīng)建得高出地面好幾層了。

今年入市，還是非常有希望的。

世紀(jì)金源天河源筑

作為世紀(jì)金源首進(jìn)廣州打頭陣的產(chǎn)品，綜合素質(zhì)自然不差：

地段。位于天河五山板塊，距離珠江新城不到5公里。

交通。周邊3個地鐵站，3條地鐵線，都能在15分鐘內(nèi)到達(dá)珠城。

配套。項目自身配建一所幼兒園加一所九年一貫制學(xué)校。

天河北商圈、體育西商圈、珠江新城商圈也都近在咫尺，開車10-15分鐘即可逛遍太古匯、天環(huán)、K11、IGC等頂級商場，這種感覺還是蠻爽的。

更重要的是，項目還是8大新盤里，目前唯一一個明確有100㎡以下戶型的，首推90-135㎡三至四房。

戶型較小，總價好控制，剛需剛改們都有得選。

從我踩盤的情況來看，項目進(jìn)度還是蠻快的，速度最快的都有十幾層了。

售樓部外面的花園裝飾也弄得七七八八了，感覺很快就能開放。

鵬瑞金融城

這是一個有機會成為深圳灣壹號的頂級公寓。

項目位于金融城核心區(qū)，總部云集的產(chǎn)業(yè)高地，附近高端寫字樓一大把。

有廣州難得的南向一線江景，是土豪們的心頭好。

鄰居也都非富即貴。旁邊就是均價11萬+的珠光金融城壹號，不遠(yuǎn)處是一套5000萬+的合景臻溋名鑄。

有這么牛逼轟轟的區(qū)位和景觀，不做超級豪宅產(chǎn)品絕對會被罵死。

所以這個盤的規(guī)劃直接對標(biāo)深圳灣壹號，頂級酒店、文化中心等應(yīng)有盡有。

建筑全部做成圓柱體造型，很扎人眼球，目前已經(jīng)可以看見雛形了。

目前已經(jīng)可以看見雛形了。

戶型也是實打?qū)嵉纳莩?/strong>，將推建面約380-500㎡商業(yè)江景大平層。

目前吹風(fēng)20萬+/㎡，隨便一套房就接近一個小目標(biāo)，不知道許老板有沒有興趣來一套？

保利中鐵物流園項目

這個盤名字還沒公布，但知名度杠杠，畢竟是央企扛把子保利操刀，又是一舉拿下廣州樓面價TOP8席位的地塊。

項目地處廣園快速路與科韻路交匯處西北側(cè)，東靠科韻路，有噪音影響，估計會搞點小戶型產(chǎn)品。

對面是穗莞深城際石牌站，旁邊是天河傳統(tǒng)豪宅區(qū)僑鑫匯景新城。

自駕非常便利，經(jīng)廣園快速路、科韻路可轉(zhuǎn)中山大道、華南快速等主干線，快速通達(dá)珠江新城、金融城、琶洲等地。

公共交通主要靠公交，周邊沒有近的地鐵站。

項目北面靠著匯景高爾夫俱樂部和山頂公園，以容積率2.93的優(yōu)勢，估計這邊會做豪宅型的產(chǎn)品。

旁邊的智匯Park，雖然體量不算很大，但餐飲店、便利店、親子教育、圖書館等應(yīng)有盡有，而且裝修得很網(wǎng)紅，有不少博主在此拍照打卡。

我在現(xiàn)場看到，項目目前已經(jīng)在圍蔽施工中，正在進(jìn)行挖除平整工作，保利不愧是央企扛把子，速度真是杠杠的。

中建天投育新街南側(cè)項目

論區(qū)位，這個盤在天河屬于中等偏上的水平。

開車沿科韻路去金融城琶洲，半個小時左右就能搞定，鄰近東大湖、火爐山森林公園，綠色資源其實也蠻好。

圖源：房天下

只不過呢，周邊城市界面是真不咋地啊。

開車要沿著一條村路進(jìn)去，彎彎繞繞，一點也不像是在天河區(qū)。

項目往里繼續(xù)走，就是一個戒毒所，南邊呢，又是一大片的城中村，周邊基本沒配套。

村的舊改不動，配套不足的現(xiàn)狀短時間內(nèi)就沒法改改善。

項目的規(guī)劃是做12棟小高層（小于13層），估計是往改善和豪宅方面打造的。

只不過客戶買不買單就不知道了，畢竟只有綠色環(huán)境，沒有生活便利，居住品質(zhì)談不上有多好。

項目目前還在平整階段，能看到地塊還是小土堆的樣。

執(zhí)信花園

項目背靠執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)，位于吉山更新片區(qū)范圍內(nèi)。

優(yōu)點是產(chǎn)品力、戶型設(shè)計做得不錯，業(yè)主圈層比較純粹，但是其他方面基本要啥沒啥。

周邊的城市界面和育新街南側(cè)項目一樣不咋地。

沒地鐵、沒配套也沒啥產(chǎn)業(yè)，都是些小物流廠、制造廠和汽修，一副十三線小城市的模樣。

名字雖然有執(zhí)信二字，但執(zhí)信中學(xué)既不是項目配建，也和項目沒啥合作關(guān)系，想讀還得搖號，并不能保證百分百入讀。

而且項目只配建了幼兒園，沒有小學(xué)，這意味，連小學(xué)，也只能靠蹭。

目前吹風(fēng)7-8萬/㎡，主打108-180㎡3-4房，這價格，我認(rèn)為有點飄。

畢竟旁邊待帶學(xué)校的珠江花城，6萬+/㎡，密度更低教育資源更密集的牛奶廠，6萬出頭的房子也有不少。

敢吹風(fēng)7-8萬，執(zhí)信花園有點飄啊……

到底怎么買？

我斗膽建議：

1、地段絕佳如保利天御、鵬瑞金融城這些頂級項目，土豪們隨便買。

核心地段、頂級產(chǎn)品，這些盤都是賣一套少一套，錯過就沒了。

2、產(chǎn)品獨特罕見的如新城市領(lǐng)院，想買的一定要多留意最新動態(tài)。

這個盤一直很低調(diào)，很可能不會公開銷售，畢竟天河區(qū)的疊墅，它是獨一份。

3、錢包不夠厚的，推薦大家看天河源筑，其次可以關(guān)注中鐵物流園項目（說不定有小戶型）。

日漸拋棄剛需的天河，小戶型也變得愈發(fā)稀有，想要用相對較低門檻上車宇宙中心的，這倆是最可能實現(xiàn)的。

4、珠江天酈位置好但不便宜，更偏投資屬性，注重居住體驗的話，可以比較下天河和樾府。

5、執(zhí)信花園的缺點和優(yōu)點都很明顯，并不能保證百分比入讀執(zhí)信，小學(xué)學(xué)位也要靠蹭，如果到時候價格還不便宜，不如買珠江花城和牛奶廠。