被稱之為“示范房企”的美的置業，近期有一個重大資本動作，讓資本圈頗為關注。

地產密探最新獲悉， 萬向信托正在為這家“珠海民企”發售“美的置業1號債券投資集合資金信托計劃”的新產品，計劃募資1億個信托單位，應該是籌集1億元。

該信托計劃期限2年，年收益率4.7%，為固定收益型，這要明顯低于當前一般房地產項目涉及“股權、貸款或權益”類信托產品收益率。

換句話說，作為上述信托計劃受托人，萬向信托將向N個合格投資人籌集1億元資金，投向美的置業的債券，以實現融資方美的置業的債券募資計劃。

不過，萬向信托官方并未公開上述信托產品的推介書。此次到底是美的置業新發的債券融資計劃，抑或旗下存量債券回售再融資？

就銀行間市場而言，上清所披露 美的置業手上一共有5只中期票據（MTN）存續產品，且全部是2022年所發的。

再看滬深證交所平臺上，美的置業存量公司債3月面臨回售的，只有“20美置02”第2期產品，但已明確說，此次回售不轉售。

有知情人士透露，此次信托計劃對接的是“新發債券”，認購門檻最低30萬元，以5萬元整數倍遞增，將投向“22美的02”。

地產密探獲悉，美的置業“22美的02”去年底已上市交易，品種一發行規模6 億元，票面利率3.9%；品種二發行規模6.5億元，票面利率4.9%。

上述知情人士還補充說，萬向信托計劃投的是“22美的02”品種一民生通惠資管產品和信保基金。

注意！民生通惠資管是民生保險的全資子公司，民生保險是萬向控股子公司，實控人魯偉鼎，已故知名企業家魯冠球之子。

目前，萬向控股是萬向集團的金控平臺，據說除了券商牌照外，其他金融牌照都已集齊，其中萬向信托為其控股76.5%的附屬子公司。

依此來看，萬向信托此次投資美的置業“22美的02”品種一，相當于部分投向了關聯方民生通惠資管。

頗為疑惑的是，民生通惠資管投資“22美的02”品種一的年利率只有3.9%，為何萬向信托計劃敢給信托投資人說年收益率4.7%？

有金融圈內人士說，3.9是票面收益，應該還有折價買債券的收益，否則將不通啊。“折價需要填補，發行人要補的。”

2022年中期末，美的置業凈負債率44.9%；剔除受限現金后的現金短債比1.73，但扣除預售款后的資產負債率仍高于70%紅線。

雖如此，美的置業背靠“電器大王”美的集團這棵大樹，使得公司資信評級較高，也成為去年10月房企再融資松動后，第一批被列入試點發債的民營房企。

今年2月初，美的置業獲批注冊150億元中票工具（MTN），同期還有萬科、新城、新希望等非國資控股房企，除了新希望，萬科、新城注冊額也在百億級以上。

今年前2個 月 ， 美的置業 全口徑銷售金額 150.2億 元，同比增加 5 .5%，成少數 民營房企銷售額 正 增長的 。 2022年，美的置業全口徑銷售額792.4億元，同比下滑42.2%。

2月中下旬以來，重點城市的樓市回暖顯著，為重倉一二線的大型房企創造了搶收窗口期，地產央國企受益最大，也是出險民營房企加快債務重組、自救翻身的機會。

文章來源 ：地產密探

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