?。▉喅?文）“最終要過渡到取消‘預(yù)售制’”。財(cái)政部原部長樓繼偉日前在作“中國財(cái)政與長期經(jīng)濟(jì)展望”主題演講時(shí)談到，這是房地產(chǎn)“三高”運(yùn)行的重要節(jié)點(diǎn)之一，估計(jì)過渡期至少需要幾年。

盡管對已經(jīng)實(shí)行多年的預(yù)售制改革還需要一定時(shí)間，但現(xiàn)房銷售確實(shí)離購房者越來越近了。

年初以來，全國多個(gè)省份召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，都不約而同的提到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范問題。而化解房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付、穩(wěn)妥推進(jìn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作更是重中之重。在這其中的一些省份，更是將現(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型的措施之一。

1月17日召開的“全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”也曾明確，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

無論是主管部門還是地方政府，杜絕出現(xiàn)交樓風(fēng)險(xiǎn)，既是責(zé)任也是底線。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸朝著新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，多地開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，也意味著改革之路正式開啟。

“保交樓”推進(jìn)現(xiàn)房銷售提速

2022年的一場“停貸”風(fēng)波，雖然僅暴露了個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)，但卻給中國房地產(chǎn)市場帶來了不小的沖擊。

當(dāng)年6月，由江西景德鎮(zhèn)某項(xiàng)目業(yè)主發(fā)起的《強(qiáng)制停貸告知書》在網(wǎng)絡(luò)傳播。事件的起因是這些業(yè)主在2021年購買的房子，幾個(gè)月后卻毫無征兆的停工了。在經(jīng)過相當(dāng)長的一段時(shí)間與有關(guān)單位反復(fù)溝通無果后，這些業(yè)主選擇以停貸來維權(quán)。隨后，全國多地出現(xiàn)停工甚至爛尾的樓盤業(yè)主，都將“斷供”視作維權(quán)工具，使得此類事件持續(xù)發(fā)酵并引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

這些業(yè)主的舉動(dòng)，也引起了有關(guān)部門的重視。此后，銀保監(jiān)會(huì)先后兩次表態(tài)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。另一方面，告誡銀行既要遵循市場化、法治化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益。

停工斷貸事件后，購房者對于認(rèn)購期房表現(xiàn)謹(jǐn)慎，尤其回避那些債務(wù)違約的房企項(xiàng)目。而今年部分城市借機(jī)推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式，很大程度上與此類事件有關(guān)。

2月7日召開的河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻。并以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

事實(shí)上，河南省是2022年全國保交樓工作的標(biāo)桿省份。自去年停工斷貸潮事件后，河南省內(nèi)現(xiàn)房銷售的呼聲明顯增加。此次主動(dòng)把鄭州和開封作為試點(diǎn)，則是延續(xù)了去年下半年的保交樓工作思路。

2月6日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上透露出的消息，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。同日，四川省印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》也提出，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。而此前，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。此外，北京、杭州、西安、合肥、福州、寧波等城市的部分項(xiàng)目也參與了試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

隨著這些重點(diǎn)城市的加入，現(xiàn)房銷售改革工作將會(huì)明顯提速。這些前期通過試點(diǎn)城市形成的現(xiàn)房銷售經(jīng)驗(yàn)，也將為完善商品房銷售制度提供重要參考。

現(xiàn)房銷售大勢所趨，但不會(huì)一蹴而就

事實(shí)上，我國實(shí)行的商品房預(yù)售制是中國房地產(chǎn)市場化改革的基礎(chǔ)性制度設(shè)計(jì)之一，始于90年代。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，預(yù)售制度在促進(jìn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。不過，由于此后房價(jià)漲幅過快、投資投機(jī)需求上升，疊加期房質(zhì)量等問題，導(dǎo)致購房者對期房投訴率居高不下的情況時(shí)有發(fā)生，也使得取消商品房預(yù)售制的呼聲越來越高。

盡管近年來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型期，然而對于預(yù)售制的廢立與否仍未有定論，但海南省已經(jīng)在商品房預(yù)售制改革上走在了全國前列。

2020年，海南發(fā)布政策明確，在當(dāng)年3月8日后通過新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。自此，海南也成為我國第一個(gè)推行現(xiàn)房銷售的省份。

經(jīng)過這3年的改革試點(diǎn)，海南省現(xiàn)房銷售占比明顯提升。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，2020-2022年期間，海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%。

實(shí)際上，現(xiàn)房銷售確實(shí)代表了未來的方向，也是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志之一，但改革不會(huì)一蹴而就，只能循序漸進(jìn)。

有房企人士認(rèn)為，目前現(xiàn)房銷售只是在部分城市的個(gè)別項(xiàng)目上進(jìn)行試點(diǎn)，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在當(dāng)前所處的大環(huán)境下，取消預(yù)售制會(huì)更加影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，因此對于預(yù)售制的改革不可能“一刀切”。

投行瑞銀也在近日發(fā)表觀點(diǎn)稱，為保交樓，大部分開發(fā)商認(rèn)同預(yù)售制度長期或逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。其預(yù)計(jì)未來中國的住房銷售安排可能從百分百預(yù)售，轉(zhuǎn)向10%-25%的預(yù)付加上竣工后付款的模式。

但也有不少分析人士指出，現(xiàn)房銷售會(huì)增加房企建設(shè)成本，由此會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)房售價(jià)高于期房價(jià)格，購房者會(huì)否愿意為此買單也是一個(gè)問題。如果未來預(yù)售制度進(jìn)行全面改革，需要在土地出讓價(jià)格方面讓步，以降低企業(yè)開發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。

易居研究院認(rèn)為，各地要把握政策大趨勢，主動(dòng)研判現(xiàn)房銷售市場，積極學(xué)習(xí)全國優(yōu)秀的試點(diǎn)模式，為各地現(xiàn)房模式的推進(jìn)創(chuàng)造更好的條件。對于房企，要從項(xiàng)目開發(fā)、資金管控、項(xiàng)目銷售、產(chǎn)品展示、房屋交付和物業(yè)管理等角度理解這個(gè)問題，積極投身到這項(xiàng)重大改革大潮中。而對于購房者，在新一輪住房消費(fèi)提振工作中，關(guān)注改革趨勢，積極調(diào)整優(yōu)化購房策略。