去年，外界掀起了對(duì)房企表外負(fù)債的挖掘熱潮。后來大家發(fā)現(xiàn)應(yīng)付供應(yīng)商款項(xiàng)、高少數(shù)股東權(quán)益、對(duì)聯(lián)合營(yíng)公司的擔(dān)保、受限現(xiàn)金等都能成為引爆房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的炸彈。房企的財(cái)報(bào)被各種質(zhì)疑籠罩。

其實(shí)不是財(cái)報(bào)完全失真，而是我們低估了一系列科目在現(xiàn)實(shí)中對(duì)房企現(xiàn)金流的殺傷力。

遺憾的是，從去年至今為止，我們還是忽略了財(cái)報(bào)上一項(xiàng)重要科目：

應(yīng)付稅費(fèi)（Tax payable ）。

大部分房企在應(yīng)付稅費(fèi)上都不會(huì)是小數(shù)目，把它和有息負(fù)債作對(duì)比就知道了。比如剛發(fā)布2022年業(yè)績(jī)的越秀地產(chǎn)(00123.HK)，就有約99億元。▼

應(yīng)付稅費(fèi)不計(jì)入房企的有息負(fù)債，也不涵蓋在三道紅線指標(biāo)內(nèi)。對(duì)房企來 說，應(yīng)付稅費(fèi)里很大一部分是土地增值稅。

值得注意 的是，房企按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)應(yīng)付 稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)提處理。 你可以理解為是做預(yù)先提取但尚未實(shí)際支付，掛在賬上。

掛在賬上，不是代表不付，而是要達(dá)到納稅時(shí)點(diǎn)后再付。

比如土地增值稅，就有相關(guān)的規(guī)定。 ▼

如果你還有印象。

10年前，以萬科(000002.SZ）、SOHO中國(guó)(00410.HK)為首的45家企業(yè)還因?yàn)閼?yīng)付稅費(fèi)這事被推上風(fēng)口浪尖。后來事情水落石出，其實(shí)是外界對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解，誤認(rèn)為應(yīng)付稅費(fèi)就是當(dāng)期要繳納而未繳納的稅費(fèi)，以至于誤認(rèn)為房企欠稅。

所以，報(bào)表上的應(yīng)付稅費(fèi)金額和當(dāng)期會(huì)計(jì)財(cái)年的實(shí)際支出，會(huì)有一定金額上的差異、時(shí)間上的延后以及處理上的彈性空間。

只是當(dāng)時(shí)間和空間都被壓縮后，就是另一回事了。

如果不是因?yàn)樽罱鹦砰_撕佳源(2768.HK)，我們很難直觀感受到“應(yīng)付稅費(fèi)”一項(xiàng)在現(xiàn)實(shí)中會(huì)令有的房企如此焦灼 。

一紙?jiān)V狀，瑞信將佳源國(guó)際告上香港法庭，還拉來外媒圍觀。于是，便滾燙出爐一條新聞：“佳源董事長(zhǎng)接獲香港追討訴訟”。

事情大致起因和經(jīng)過是：

2021年，瑞信為佳源放了筆貸款，抵押物是佳源合肥項(xiàng)目公司股權(quán) ，該項(xiàng)目公司在當(dāng)?shù)爻钟幸晃飿I(yè)，貸款 本金1億美元。貸款擔(dān)保人里還有佳源老板沈玉興。這筆錢佳源沒還上。

為此，瑞信請(qǐng)來了Kroll來接管控股這個(gè)項(xiàng)目公司的佳源海外公司，殺氣騰騰而來。

不過即便這樣，他們沒法把手伸到境內(nèi)，沒法對(duì)該物業(yè)進(jìn)行變現(xiàn)處置，就像2022年橡樹資本處置恒大在香港元朗住宅地塊那樣。

因?yàn)椋撐飿I(yè)之前已經(jīng)被“鎖住”。

鎖它的不是別的債主而是當(dāng)?shù)囟悇?wù)局，并且當(dāng)?shù)厥欣锏亩悇?wù)局還趕在區(qū)里稅務(wù)局之前鎖住了該物業(yè)作為稅源。現(xiàn)在，這棟物業(yè)狀態(tài)為非可售。

該物業(yè)要解鎖，房企就要比預(yù)期中要提前去做土地增值稅的清算并支付稅費(fèi)，但佳源本就缺錢。

佳源不敬畏風(fēng)險(xiǎn)，高杠桿加持踩進(jìn)坑里。瑞信放款時(shí)大概率也沒充分意識(shí)到相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也被帶著進(jìn)了坑。

結(jié)果就是哪一方都掌握不了這棟物業(yè)處置的主動(dòng)權(quán)，從而演變?yōu)閷?duì)簿公堂的僵局。

按媒體報(bào)道， 瑞信在這單貸款上的盟軍，還是佳源美元債的債權(quán)人之一，存在風(fēng)險(xiǎn)敞口。 佳源還在推進(jìn)境外債務(wù)重組中。 對(duì)于這位盟軍而言，兩件事情要交織在一起處理，前一單事沒解決，它就沒給佳源國(guó)際的債務(wù)重組投下同意票。

現(xiàn)在，所有相關(guān)各方都沒法退一步，形成死結(jié)。

房企的每一項(xiàng)債務(wù)都有排序。稅務(wù)款項(xiàng)在境內(nèi)順位是在工資之后借款之前，甚至在一押之前。

瑞信和佳源這單充分說明了，“應(yīng)付稅費(fèi)”一旦在時(shí)間和空間被壓縮，將進(jìn)一步擠壓暴雷房企境內(nèi)項(xiàng)目的剩余價(jià)值，相關(guān)境外債權(quán)人處于更加劣后的位置。

當(dāng)然，瑞信自身也是麻煩不小。3月14日，瑞信稱在2022年和2021財(cái)年的報(bào)告程序中發(fā)現(xiàn)“重大缺陷”。同時(shí)，美國(guó)證交會(huì)提出了對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表的擔(dān)憂，并對(duì)它進(jìn)行了新的審查。

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷2022年慘烈下行期的同時(shí)，房企們有著預(yù)售監(jiān)管資金、銀行提高備償資金比例的困擾。

相關(guān)監(jiān)管各方都不會(huì)允許自身在所在領(lǐng)域有所閃失，同樣稅務(wù)局也是。 它們做著它們的本職工作，打起12萬分精神，監(jiān)督房企履行義務(wù)。

有的機(jī)構(gòu)債權(quán)人也出于內(nèi)部盡職要求，向房企掀起新一輪死磕。

這些本無可厚非。只是在無形中讓房企面臨著 再一次的“擠兌”。

當(dāng)我們困惑房企為什么不愿意處置資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，不妨多想想現(xiàn)實(shí)案例，也許就有了答案。

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