去年，外界掀起了對房企表外負債的挖掘熱潮。后來大家發現應付供應商款項、高少數股東權益、對聯合營公司的擔保、受限現金等都能成為引爆房企流動性風險的炸彈。房企的財報被各種質疑籠罩。

其實不是財報完全失真，而是我們低估了一系列科目在現實中對房企現金流的殺傷力。

遺憾的是，從去年至今為止，我們還是忽略了財報上一項重要科目：

應付稅費（Tax payable ）。

大部分房企在應付稅費上都不會是小數目，把它和有息負債作對比就知道了。比如剛發布2022年業績的越秀地產(00123.HK)，就有約99億元。▼

應付稅費不計入房企的有息負債，也不涵蓋在三道紅線指標內。對房企來 說，應付稅費里很大一部分是土地增值稅。

值得注意 的是，房企按照權責發生制的會計準則對應付 稅費進行預提處理。 你可以理解為是做預先提取但尚未實際支付，掛在賬上。

掛在賬上，不是代表不付，而是要達到納稅時點后再付。

比如土地增值稅，就有相關的規定。 ▼

如果你還有印象。

10年前，以萬科(000002.SZ）、SOHO中國(00410.HK)為首的45家企業還因為應付稅費這事被推上風口浪尖。后來事情水落石出，其實是外界對稅收政策和征管方式存在誤解，誤認為應付稅費就是當期要繳納而未繳納的稅費，以至于誤認為房企欠稅。

所以，報表上的應付稅費金額和當期會計財年的實際支出，會有一定金額上的差異、時間上的延后以及處理上的彈性空間。

只是當時間和空間都被壓縮后，就是另一回事了。

如果不是因為最近瑞信開撕佳源(2768.HK)，我們很難直觀感受到“應付稅費”一項在現實中會令有的房企如此焦灼 。

一紙訴狀，瑞信將佳源國際告上香港法庭，還拉來外媒圍觀。于是，便滾燙出爐一條新聞：“佳源董事長接獲香港追討訴訟”。

事情大致起因和經過是：

2021年，瑞信為佳源放了筆貸款，抵押物是佳源合肥項目公司股權 ，該項目公司在當地持有一物業，貸款 本金1億美元。貸款擔保人里還有佳源老板沈玉興。這筆錢佳源沒還上。

為此，瑞信請來了Kroll來接管控股這個項目公司的佳源海外公司，殺氣騰騰而來。

不過即便這樣，他們沒法把手伸到境內，沒法對該物業進行變現處置，就像2022年橡樹資本處置恒大在香港元朗住宅地塊那樣。

因為，該物業之前已經被“鎖住”。

鎖它的不是別的債主而是當地稅務局，并且當地市里的稅務局還趕在區里稅務局之前鎖住了該物業作為稅源。現在，這棟物業狀態為非可售。

該物業要解鎖，房企就要比預期中要提前去做土地增值稅的清算并支付稅費，但佳源本就缺錢。

佳源不敬畏風險，高杠桿加持踩進坑里。瑞信放款時大概率也沒充分意識到相關的稅務風險，也被帶著進了坑。

結果就是哪一方都掌握不了這棟物業處置的主動權，從而演變為對簿公堂的僵局。

按媒體報道， 瑞信在這單貸款上的盟軍，還是佳源美元債的債權人之一，存在風險敞口。 佳源還在推進境外債務重組中。 對于這位盟軍而言，兩件事情要交織在一起處理，前一單事沒解決，它就沒給佳源國際的債務重組投下同意票。

現在，所有相關各方都沒法退一步，形成死結。

房企的每一項債務都有排序。稅務款項在境內順位是在工資之后借款之前，甚至在一押之前。

瑞信和佳源這單充分說明了，“應付稅費”一旦在時間和空間被壓縮，將進一步擠壓暴雷房企境內項目的剩余價值，相關境外債權人處于更加劣后的位置。

當然，瑞信自身也是麻煩不小。3月14日，瑞信稱在2022年和2021財年的報告程序中發現“重大缺陷”。同時，美國證交會提出了對其財務報表的擔憂，并對它進行了新的審查。

地產行業在經歷2022年慘烈下行期的同時，房企們有著預售監管資金、銀行提高備償資金比例的困擾。

相關監管各方都不會允許自身在所在領域有所閃失，同樣稅務局也是。 它們做著它們的本職工作，打起12萬分精神，監督房企履行義務。

有的機構債權人也出于內部盡職要求，向房企掀起新一輪死磕。

這些本無可厚非。只是在無形中讓房企面臨著 再一次的“擠兌”。

當我們困惑房企為什么不愿意處置資產變現時，不妨多想想現實案例，也許就有了答案。

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