地產(chǎn)財富會

最難熬的2022

華發(fā)守住上年銷售金額不下降

排名就由TOP32升至TOP3

但從珠海到全國

華發(fā)還在爬坡

行業(yè)的利潤下行坡

華發(fā)前方也仍有“坑”

會吞掉權(quán)益和利潤的“坑”

2023-3-25

3月23日開完業(yè)績會后的兩個交易日，華發(fā)股份(SH:600325)的股價,從10.39元跌到10.35元,又漲回10.43元。

對比龍湖、招商蛇口的業(yè)績會漲幅，市場似乎對這家企業(yè)期待不那么高。雖然他是2022年排名躍升幅度最大的TOP20房企。

2022的房地產(chǎn)，不退則進。

財報顯示，華發(fā)股份2022年度銷售金額1202.4億元，與2021年持平——正是這樣持平的業(yè)績讓華發(fā)快速從銷售排行榜的第32位躍升至第12位。

華發(fā)充分顯示出這兩年來地方國企的優(yōu)勢——靠資金成本優(yōu)勢在全國化進軍過程中選對城市，就能穩(wěn)住并實現(xiàn)排名躍升。但在2022年末進入TOP20之后，他將面臨更多競爭、挑戰(zhàn)和壓力。

拆解華發(fā)股份2022年年報，我們發(fā)現(xiàn)，這家公司，目前表現(xiàn)出兩個動力點和兩個阻力點，留給市場的增長想象有，但似乎不夠充分。

盡管2023有所回暖，但前方絕非坦途，且留在TOP20的他們也都是2022歷練出來的強者，競爭在加劇。華發(fā)需要更多努力。

如同華發(fā)董事局副主席兼總裁陳茵在業(yè)績會上回復(fù)地產(chǎn)財富會時所表示，“2023年將以去化、回款為工作重點，力爭經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有進”——一方面要做好基礎(chǔ)，化解阻力點，另一方面還需要給市場和投資人增加更多可想象、可確定的動力點。

動力點1

主業(yè)發(fā)力合理調(diào)整

從銷售業(yè)績的區(qū)域組成結(jié)構(gòu)來看，2022年華發(fā)股份“4+1”區(qū)域貢獻率比例出現(xiàn)一些有意思的變化。

一是珠海大區(qū)作為華發(fā)的發(fā)家地，區(qū)域銷售總金額和貢獻率發(fā)生了較大幅度下降：2022年，華發(fā)珠海大區(qū)全年完成銷售 181.09 億元，同比2021年下跌57.4%；銷售占比由24.87%下降了9.81個百分點至 15.06%。

二是，華東大區(qū)作為華發(fā)股份最重要的“壓艙石”，也是2022年擴展“押對題”的重要區(qū)域，年度銷售金額大幅增長，同比2021年增長約 40.83%至 779.09 億元，銷售占比自2021年的45.38%提升 19.41 個百分點至 64.79%。

此外，華南大區(qū)2022年銷售也同比去年下降約28.48%至 166.85 億元，銷售占比自19.14%下降至13.88%。

同時，在華發(fā)相對弱勢的北方大區(qū)，其2022年度銷售額下降約17.13%至 39.37 億元，銷售占比自3.9%微降至3.27%；而在拿地和銷售競爭極為激烈的北京區(qū)域，華發(fā)的銷售更是大幅下降約48.26%至36.01 億元，銷售占比自5.71%下降至3.00%。

而關(guān)于未來的城市區(qū)域布局，董事局副主席兼總裁陳茵回應(yīng)地產(chǎn)財富會提問表示：

「公司2023年在拓展方面，將加大對上海、深圳、武漢、南京、杭州、成都、蘇州、廣州等高能級城市的投資布局；項目拓展以核心城市、核心地段的城區(qū)盤為主。」

從中不難看出華發(fā)股份“揚（華東、華南）長避（北方、北京）短”的主動調(diào)整。

2023年行業(yè)分化是必然——一方面是城市區(qū)域的分化，另一方面是企業(yè)（尤其國企們）區(qū)域?qū)嵙φ嘉坏拿黠@分化。

找到同時具備企業(yè)強占位和城市強潛力的區(qū)域發(fā)力，同時避開大國企對手強我方弱的超級競爭之地，揚長避短先把盤子再鋪開一點，再鋪準(zhǔn)一點，才能讓企業(yè)的動力在“長坡”上用對地方。

動力點2

并購加速產(chǎn)業(yè)多元探索

住宅主業(yè)從珠海走向全國的過程中，華發(fā)股份也在通過積極發(fā)展多元業(yè)務(wù)為自己的“攀爬之路”增長新的風(fēng)險分?jǐn)偧坝臻g探索新錨點。

對此，華發(fā)股份將其產(chǎn)業(yè)多元布局確立為以住宅為主業(yè)，以商業(yè)運營、物業(yè)管理與其它業(yè)務(wù)(上下游產(chǎn)業(yè)鏈)為支撐的“一核三配套”（1+3）格局。

在產(chǎn)業(yè)多元探索發(fā)展的過程中，華發(fā)股份充分應(yīng)用了自身作為珠海最大的綜合型國有企業(yè)集團的資金優(yōu)勢，通過合作并購等方式加速了其配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程。

例如，在文旅領(lǐng)域，今年1月4日，華發(fā)股份發(fā)布《關(guān)于擬收購深圳融華置地投資有限公司51%股權(quán)的公告》，稱旗下全資子公司擬收購深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司持有的深圳融華置地投資有限公司51%股權(quán)，標(biāo)的股權(quán)收購價款為人民幣35.7億元，及深圳融創(chuàng)文旅對融華置地的債權(quán)及利息，標(biāo)的債權(quán)收購價款為人民幣1190.2萬元。

收購?fù)瓿珊螅楹ＨA發(fā)將持有融華置地100%股權(quán)，這意味著，位于深圳市寶安區(qū)沙井街道的冰雪文旅項目地塊，將由華發(fā)完全控股。

對此，陳茵在業(yè)績會上透露，“冰雪世界預(yù)計在 2025 年 11 月運營開業(yè)。公司將結(jié)合項目實際情況及投資運營計劃穩(wěn)步推進住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)進度。”

阻力點1

增收不增利，2023承壓依舊

年報數(shù)據(jù)顯示，2022 年，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入 591.90 億元，同比增長 15.51%;而歸母凈利潤卻同比下降 19.31%至25.78 億元。毛利率則較2021年下降5.37個百分點至20.25%。

為何2022年公司增收不增利？

對此，華發(fā)股份管理層將毛利率的下降原因歸結(jié)為“主要受項目開發(fā)成本上升、市場環(huán)境變化影響”，將規(guī)模凈利潤下降的原因歸因于“主要受項目權(quán)益比例下降影響”。

雖然其董事局副主席兼總裁陳茵表示，“公司未來將持續(xù)做好戰(zhàn)略城市深耕，力爭獲取更多優(yōu)質(zhì)項目以提高利潤水平。”

但從2023年的行業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢來看，影響華發(fā)股份毛利率和凈利潤的這兩大關(guān)鍵下降因子依舊存在。

「土地價格、建筑材料、人工勞務(wù)等成本近年來都在上升，壓縮了利潤空間，行業(yè)利潤持續(xù)受限」——陳茵所表述的利潤受限因子，我們在2023年的行業(yè)并沒有看到改變的趨勢。

行業(yè)利潤將依舊承壓，毛利下滑依舊是行業(yè)大勢，這是考驗房企產(chǎn)品打造及經(jīng)營能力，不可避開的阻力點。

阻力點2

少數(shù)股東權(quán)益隱藏的“利潤坑”

值得關(guān)注的 是，華發(fā)股份凈利潤微增，而歸母凈利潤面臨近兩成回調(diào)，不僅于權(quán)益比例下降有關(guān)，也與其逐年攀升的少數(shù)股東權(quán)益因素息息相關(guān)。

華發(fā)股份歷年財報數(shù)據(jù)顯示，2017年，華發(fā)股份少數(shù)股東在股東權(quán)益中的比重首次超過50%至52.49%。此后，其少數(shù)股東權(quán)益比重逐年攀升，至2022年末達(dá) 到82%。

最新發(fā)布的2022年年報顯示，至2022年末，華發(fā)股份的股東權(quán)益合計1094億元，其中少數(shù)股東權(quán)益達(dá)到約897.07億元，較去年同期增長19.50%。同時，其歸屬母公司所有者權(quán)益下跌了200億至約197.43億元。

相比之下，2017-2022年華發(fā)股份的少數(shù)股東損益分別為9.24%、4.87%、16.05%、36.35%、31.68%、45.45%，少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比出現(xiàn)了不小的差距。

少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比之間失衡的巨大差距，在投資者眼中常常為認(rèn)為是房企可能存在“明股實債”的關(guān)鍵表現(xiàn)。這些作為權(quán)益存在的“表外債”，一度是過去許多房企暴雷的內(nèi)在誘因之一。

異常而快速增長的少數(shù)股東權(quán)益，讓人憂慮的“明股實債”的嫌疑，一度讓華發(fā)引發(fā)了上交所的關(guān)注。

2021年5月上交所向華發(fā)股份發(fā)出問詢函，要求說明少數(shù)股東權(quán)益大幅增長的原因及合理性。

對此，華發(fā)股份方面當(dāng)時的回復(fù)是，少數(shù)股東權(quán)益大幅增長主要是由于合作開發(fā)增加所致。房企上市公司在資本市場募資受限的情況下，歸母凈資產(chǎn)增長主要依賴各年度留存收益的積累，因此少數(shù)股東權(quán)益增速顯著高于歸母凈資產(chǎn)增速。

但無論原因是什么，不可避免的事實是，少數(shù)股東權(quán)益目前仍在大幅侵蝕其利潤。

未來如若其少數(shù)股東權(quán)益比重還在增加，它對凈利潤的影響程度也逐漸加大，甚至有可能成為這家房企“爬坡”中的隱藏“利潤深坑”。

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