地產財富會

　　房企化債既分高下也決生死，

　　面對時間緊任務重的化債KPI，

　　恒大、旭輝、融創等多家出險房企紛紛加速化債進展，

　　但究竟誰能順利推開“重生之門”呢？

　　2023-3-27

　　春風吹，債主催。

　　萬物復蘇的三月，出險房企像逢春新生的小草一樣，探出了尖尖的腦袋。

　　面對市場和債主們的多重施壓，他們終于加速了化債的步伐。

　　一場前所未有的化債KPI大考悄然降臨。

　　對于這些置之死地而后生的出險房企而言，眼下的3月可能是走向新生的最好的時機。

　　資不抵債、亟待輸血，

　　恒大離“重生”還有多遠？

　　行走在PPT上的恒大，這次把PPT翻到了最后一頁。

　　近日恒大發布了一則長達201頁的公告，不僅給出了一份償債方案，還揭曉了當前的負債數額、資產狀況。

　　但在債權人看來，恒大的這次境外債重組方案更像ICU病房里下達的病危通知書。

　　上面密密麻麻寫著什么資不抵債、手頭沒錢、恒馳面臨停產風險等等。還有一個補充條款——未來三年需輸血2500億~3000億。

　　公告顯示，截至2021年底，恒大總資產約1.7萬億元，總負債已1.9萬億元，處于資不抵債的狀況。

　　恒大的境內外債則是個常人不敢想的無底洞——境內外的有息債務+或有債務，共計7537億。其中，3112億元有息債務有擔保物，2472億元債務沒有擔保物。

　　有擔保物的實在不行還能出售拍賣止損一部分，但無擔保的債務保不準就是赤裸裸的打水漂，一分錢也撈不回來。

　　那么同期恒大有多少現金在手呢？

　　如果扣掉受限制現金，答案是21億。

　　這點蚊子肉，不夠老虎塞牙縫的。

　　恒大還說了，未來三年的核心任務是“保交樓”，預計額外需要2500億~3000億元融資。也就是說，要確保恒大活下去，必須抓緊輸血到這個量。

　　而從恒大債務重組方案來看：恒大將發行新的債券對原債券進行置換；新債券年限4至12年、年息2%至7.5%；前三年不付息，第四年初開始付息、付本金的0.5%。

　　所以，如果搞清算的話，相當于100塊錢能拿回2塊錢。

　　說白了就是債券人們別想著清盤搞事情，否則兩塊錢的“螞蟻花唄”都不給你繼承。

　　債權人看完，只能硬著頭皮簽字，不然要么它死給你看，要么雙方魚死網破。

　　以往許老板寄予厚望的恒大汽車也到了懸崖邊上，如果沒有后續融資支撐，將面臨停產風險。

　　可現在，恒大汽車只賣了900輛。

　　至于怎么賣出去的大家自行腦補。總之，現在恒大汽車的PPT估計是寫到頭了。

　　恒大老覺得自己還能搶救一下。

　　于是，給自己畫了張未來藍圖：

　　從第四年開始，假設公司恢復正常經營，且尚未確認為實施主體的舊改項目得以開發，預計2026-2036年均可實現無杠桿自由現金流約1100-1500億元。

　　盡管恒大債務重組取得新進展，但問題在于，緩一口氣的恒大后續靠什么來維持債權人信心和公司的經營呢？

　　化債KPI大考

　　房企債務重組透露新信號

　　3月，房企迎來了化債KPI大考。

　　不止是恒大，很多出險房企紛紛明顯加快了化債步伐。其中包括此前債務重組取得新進展的融創、旭輝、正榮等。

　　3月初，融創境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協議，融創計劃用境外發行新的美元票據來置換現有票據，展期期限最短為2年，最長為9年。而債務重組計劃融創擬在3月底前對外公布。

　　旭輝也在3月10日公布了境外債務重組方案，根據公告，旭輝境外債務重組的“初步指示性關鍵條款”包括不削減本金金額、債權人自愿選擇轉股、減少利息的現金支付、債務展期不超過7年、支付一定數額的前置款項、制定一個切實可行的額外增信方案等。

　　此外，正榮地產近期也公布了境外債務重組進展，并預計不削減本金、分期攤還本息，而具體的方案正榮擬將在3月底公布。

　　大家為什么把3月看得這么重要？

　　這是因為不論從何種角度看，3月都是化債的絕佳窗口期和“破冰時刻”。

　　一方面，市場在悄然回暖疊加大量支持性政策，不少出險房企曠日持久的債務拉鋸戰隨著行業復蘇，預期抬升，獲得了更多空間，債權人對房企和未來市場相對更有信心，房企更有希望和債主達成一致；

　　另一方面，債務問題的處理宜早不宜遲，時間拉得更長，不確定性更大，所以誰能搶在前面把債務重組推進下去，誰就更有可能獲得重生機會，更早更多的分到市場回暖的“第一杯羹”。

　　說白了，背后的根本邏輯就是時間換空間，搶時間就能在未來獲得更大空間、占據更多主動權，這也是當前出險房企給市場釋放的一個重要信號。

　　但是，有些房企給點時間，是真的能騰挪出空間，有些房企給點時間等來的只有吃不到嘴的大餅。

　　相較恒大，外界明顯更看好融創、旭輝等房企的重組方案。

　　原因很簡單，融創、旭輝這類房企和恒大基本面大相徑庭。

　　恒大是資不抵債，而且看不到未來，但融創、旭輝等出險房企最起碼還沒到資不抵債的境地，而且人家銷售還有較穩定的支撐。

　　比如融創，有息負債規模只有恒大的一半，逾期商票規模只有恒大的1/10，也沒有跨界搞多元化燒錢，即便是大幅計提減值后還有1200億凈資產，而且融創現在每月還有百億級的銷售額支撐，同時融資上還有操作空間，現在融創上海董家渡項目融資合作的首筆資金完成投放。

　　也就是說，融創的債權人最終都能得到兌付，只是需要時間，需要展期而已。

　　同時，在償債態度和誠意方面恒大相比部分出險房企還有努力的空間。

　　為了自救，融創盡量在自己的能力范疇內全力償還債務，什么配股、轉讓項目、出售貝殼股票和商業運營板塊、尋求AMC入場合作統統嘗試一遍。甚至，孫宏斌還自掏腰包4.5億美元以無息借款形式提供給集團使用，可謂禮重情義重。

　　旭輝也是，短短4個月就給出一份充滿誠意的化債解法。與此同時，旭輝不僅一直在與債權人和銀行等各大金融機構積極溝通，尋求問題解決方案，也在積極處理資產，回籠資金。就連自家的總部大樓，也被擺上貨架。

　　反觀恒大，債權人看到的更多是解套遙遙無期，希望渺茫。

　　房企化債時間緊任務重

　　既分高下也決生死

　　出險房企化債就好比和尚化齋，兩者的共通之處是都得求天求地求施主，而且都講究一個心誠則靈。

　　準確來說，房企化債不僅要看政策“臉色”和市場“成色”，關鍵還在于房企本身能否給到債權人足夠誠意，能夠盡最大努力、最快速度給出可落地的重組方案。

　　盡管目前融創旭輝整體債務能否成功化債還充滿未知，但至少在誠意和速度上表現不錯。

　　今年1月，旭輝擬發行不超20億元中票，但至今沒有發出來，根本原因不是旭輝沒有資格，也不在于銀行和相關方不愿意提供融資授信，而是因為各方都在等一個能夠落地的重組方案。

　　如果沒有重組方案，不拿到債權人的一致意見，債主做出什么行為根本不可控。

　　一旦債主擠兌追債，不給你展期，就意味著這筆好不容易融來的錢，房企不能用來拿地或投入運營，不能幫助企業重回正軌，而且住宅、商業各個業務單元即便賺了錢，也會馬上被蜂擁而來的債主抽走。

　　銀行不是傻白甜，不是搞公益，明知道最后這筆錢借給你也是打水漂，干嘛要借給你？

　　當然，這并不是單個出險房企的問題，而是所有出險房企都會遇到這個問題。

　　目前看來，房企化債時間緊任務重，如今行至既分高下也決生死的下半場——能否抓住窗口期，第一時間給到實質性的落地方案并獲得債權人支持，這是所有出險房企接下來需要面對的挑戰。