地產財富會

　　 孫宏斌正面表態，

　　 融創積極行動，

　　 重組進展加速下的行業，

　　 確定性回歸。

　　2023-3-30

　　就在3小時前，地產圈債務重組“連續劇”迎來了最重要的一集！

　　融創連線全球債權人召開了境外債重組說明會。

　　在完整聽完這場境外債重組說明會后，地產財富會算是更明白了——

　　為什么在那么多出險房企中，融創能夠更快完成160億境內債的重組，也更快給出讓債權人小組同意的境外債重組方案。以及為什么在融創去年暴雷后，這家公司的核心團隊還能夠一直那么穩定？

　　無論是孫宏斌，還是高管汪孟德等人，即使在充滿不確定的環境中，都更擅長給更多人提供“確定性”以及“價值感”。

　　對此，我們有三點感受和大家分享。

　　第一，確定性來源于“誠懇”，更來自于“真實”，這也應該是所有企業面對債權人的一個基礎態度。

　　融創的這場境外債重組說明會，就是從老孫誠懇表態和反思開始的。

　　與全球債權人一起面對融創當下的處境，老孫表示：

　　“出現今天的問題，更本質的還是我們自己的問題造成的”。

　　沒有一點點閃避，沒有一點點怨懟，老孫剖析起自己和公司來比所有人都更直接、更真實。

　　他表示，從2021年四季度開始，行業持續發生變化，很多事情超出了預判，公司出現了流動性困難，面臨了前所未有的經營壓力。

　　問題首先存在于追求規模的慣性讓公司在投資上過于樂觀和激進；同時公司也在管理上也存在授權過于下放等問題，導致安全墊不夠厚，沒能經受住這一輪考驗。

　　誠懇面對問題的同時，老孫也正面表態：如今，對于公司整體問題的逐步解決和業務逐步恢復正常，非常有信心。

　　為什么有信心？老孫不談虛的，只擺出一條又一條真實的信心支持。

　　信心一方面來自大環境的真實改善：政府出臺了很多支持整體經濟發展和支持房地產行業穩定的政策，大的外界環境在持續的改善，有利于公司不斷化解風險、解決問題；

　　另一方面則來自于融創的資產質量、品牌，以及這個堅韌團隊的持續實際努力。

　　融創早在去年5月就委任華利安為財務顧問及盛德律師事務所為法律顧問,探索可行的方案來緩解其債務問題。從華利安對融創做的相關資產盡調來看，融創目前的資產質量確實有足以讓債權人放心的質量。

　　在團隊方面，老孫則坦言，管理團隊在深刻反思后總結出了有價值的經驗和教訓。

　　“我們有個堅韌穩定的團隊，也幫助我們更好更快恢復經營”。

　　老孫說，公司上下正在團結一心努力應對當下的情況，千方百計致力于讓公司走出困境。

　　而對于境外債重組，他給團隊就提出了兩個要求，要快、要系統周全。

　　快，是融創恢復正常經營的基礎；系統、周全的方案，才能夠支持融創真正恢復過來，走出困境。也只有走出困境，債務重組才有意義。才能保護所有債權人的最終利益。

　　團隊積極響應，老孫也全力支持，把2021年他借給融創的4.5億美元無息股東借款，與債權人以相同價格轉股，并且受償順序還排在債權人之后。

　　老孫的正面表態顯然正在被更多聽眾所“埋單”。雪球等投資者交流論壇中，不少人對他點了贊。

　　甚至有投資者喊出“許家印學著點！”

　　 老孫的表態也在地產業內引起大家諸多感概。一位業內資深人士將“老孫表態”和“馬云回國”并列為今春最重要的兩個經濟信心信號

　　第二，價值感源于不躺平并保持信心的過程中堅持“保價值”。在全行業暴雷的環境中，債權人已經從焦慮爭奪短期資金走到了共探長期價值回歸的新階段。

　　一位債權人曾對我們說，他其實很害怕出險企業一直拋售資產，因為擔心資產越賣估值越低，最后企業手上一點好的資產都沒有了，蛋糕越來越小，能回到自己手里的可能會變得更少。

　　而融創沒有走這條路。

　　他們選擇在堅持“保價值”。

　　今晚，融創行政總裁汪孟德在融創中國境外債務重組說明會上，和大家主聊的就是一個“保價值”。

　　積極保價值，不再低價處置核心資產的融創也獲得了一個好的恢復基礎，有望在市場回暖的過程中實現價值兌現。

　　對此，汪孟德介紹了融創在保價值的過程中的六個關鍵動作：

　　1、積極推動公開市場債務的整體重組。大約160億人民幣的境內債重組已于2022年底順利完成。

　　2、積極推進和AMC資產管理公司的合作，為優質項目引入啟動資金，盤活資產。目前已經落地了包括上海董家渡、武漢桃花源等項目，合作落地規模超200億人民幣，還有很多項目在持續推進和落地過程中。

　　3、境內絕大部分項目的貸款還是比較正常的，尤其是核心城市的、與實力合作伙伴的合作項目。對于一些由于市場下滑造成貸款展期的項目，也在積極爭取金融支持以及合理展期等解決方式。

　　4、積極申請保交樓專項借款、配套融資等，確保項目的建設及交付。

　　5、公司將抓住市場窗口，加大供貨力度，促使銷售在下半年有一個更好的恢復，支持經營更快的恢復穩定。

　　6、團隊在進行持續深刻的反思和總結，并不斷將這些思考落實到后續的經營管理中。如聚焦更有優勢的核心城市，縮小管理半徑，調整優化管理架構，實現更加精細化的管控。

　　最后，信心和價值都是這個時代的“軟黃金”。

　　中國房地產在近年來的大起大落大落大起中，終于來到了2023年政策多方面支持、市場逐步回暖的緩慢上坡時期。

　　在這個過程中，仍持有“軟黃金”的公司，將可能更快恢復經營，持續發展。

　　例如，融創的積極不躺平態度、堅韌團隊努力“保價值”行動以及和債權人持續溝通出來的可落地方案，非常有望在今年的春天，轉換成公司恢復經營的發展確定性。

　　根據融創之前公告，在融創境外債務重組說明會召開之前，融創就已獲得境外債權人小組認可并簽署重組支持協議。

　　融創的債權人小組持債金額超過30%，近30億美元，無論是權重占比還是債務規模目前都是行業較高的。這相當于重組方案的通過（爭取到75%以上的境外債權人支持。）已有較高勝算。

　　行業的穩定發展，市場回暖是基礎，而出險房企的恢復才是真正讓所有人安心的確定性基底。

　　可以預見，融創這份重組方案在獲得更多債權人的理解通過之后，它也將為更多房企出險公司提供有效借鑒。為行業增加更多未來安全發展的確定性。

　　汪孟德說，此次境外債務整體重組，將是融創恢復經營道路上重要的里程碑。

　　而在我們看來，融創的方案極有行業借鑒意義，他也有可能成為行業風險逐步平緩的重要里程碑。