年報直擊 重磅來襲

2022年房企整體上交出了一份“史上最慘”財報，超過六成房企預告虧損。熬過2022之后，所有房企都必須面對陡坡、直視挑戰，修煉保持主動的能力——填好過往的坑，尋找向上的動力。

復盤房企財報，誰正斷臂求生尋求重組，希望重新獲取向上的入場券？誰在主動降速、“自我瘦身”，以更輕盈的身姿直面挑戰？誰又在借助優勢試圖彎道超車卻又遇上新阻力？

地產財富會「爬坡吧！房企」2022年報專題系列已開啟，接下來，我們將密切關注房企年報動向，解析他們在年報中顯露的存量實力或存量危機，隱藏風險或隱藏能量，探討未來房企爬坡中的新規則和新趨勢。

地產財富會

萬科的2022

利潤于底部修復中

在經營業務賺長錢

是一場不容易的“攀登”

要繼續保持耐心

2023-4-3

“新房市場，不可能回到2021年的高峰了。”

在3月31日召開的萬科2022年業績會上，萬科集團董事會主席郁亮在談及“市場沒有狂飆”時，這樣感慨道。語氣中有遺憾，也有堅定。

“但是每年12個億的需求還是有的，我們就在這條保底線和2021的天花板中間波動著。”

郁亮又一次給出了他的判斷，開發商不能再有“住宅路徑依賴”了，“大趨勢就是，這個行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。

“除了開發經營并重，我們沒有其他選擇。”郁亮表示。

繼續縮表

銷售大降30%北京區域繼續虧損

年報數據顯示，萬科2022年全年合同銷售金額4169.7億元，同比2021年下降33.58% 。這是萬科自2021年同比2020年銷售額下降10.8%之后，又一次大幅下降。

萬科2022年銷售額的持續大幅下降，一方面與行業市場的整體下行息息相關；另一方面也源于萬科出于安全和謹慎主動“縮表”。2022年初，郁亮在當時的公司年度會議中曾明確表示，2022年萬科的一切工作都要圍繞回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開。

但從萬科2022年的利潤表現上看，萬科“長肌肉”的工作顯然還未能很有效兌現為財務表現。

在2022年3月舉辦的2021年業績會上，針對2021年同比大降45.7%（從415.16億降低至225.24億）的歸母凈利潤指標，郁亮曾對全體股東深刻“檢討”，并表態2022年的工作任務是讓利潤“止跌企穩、穩中提升”。

而從2022年萬科最終交上的利潤成績單來看——2022年萬科歸屬上市公司凈利潤為226.18億元，對比2021年度凈利潤略有修復，同比上升為0.42%；同時其扣除非經常性損益的歸屬上市公司凈利潤為197.62億元，同比下降11.70%。

這個利潤表現只能說是“在及格線的邊緣徘徊”。

從區域上看，萬科在西南區域降幅最大，2022年區域銷售金額下降了56.51%至271.9億元。

此外，上海區域，2022年銷售同比下降39.26%至1363.5億元。北京區域同比下降38.02%至570.3億元，東北區域同比下降32.27%至200.2億元；華中區域銷售同比下降30.32%至271.9億元；南方區域銷售同比下降28.36%至1039億元；僅有西北區域降幅最小，同比下降1.79%至273.6億元。

萬科2022年分區域銷售情況表

從利潤上看，幾年前還在萬科體系內的前“排頭兵”序列的北京區域，這幾年持續下滑，更在2022幾乎堪稱“跌入谷底”。

2019-2022年報數據顯示，北京區域是萬科近年來唯一連續兩年虧損的區域：2021年虧損約3.83億元，2022年虧損約2.55億元。

而在2021年北方區域分拆為北京區域、東北區域之前，萬科北方區域在2019、2020年兩年，權益凈利潤占比也一直是集團里墊底的區域，貢獻比例分別為18.29%以及 7.21%。

萬科2022年分區域營業收入和利潤情況表

萬科2021年分區域營業收入和利潤情況表

這意味著，萬科在北方市場地位正在持續減弱，尤其在北京市場情況堪憂——也難怪萬科最近對北京動了那么多次“手術”：先是于2021年6月分拆北方區域，將原北方區域區首劉肖調回集團，任命盧冰為北京區域首席合伙人、首席執行官；一年半后的2023年1月，又將東北區域首席合伙人林曈調任北京，擔任北京公司總經理。

但人事的持續變動，并沒有給萬科北京區域帶來改變，問題仍在“越演越烈”

截至2023年3月，萬科已經四年沒能在北京成功拿地——上一次在京拿地還是2019年2月。長期沒有新增項目，直接影響就是其在京儲備以及次年開工面積大幅下降，發展空間大幅縮窄：數據顯示，萬科在北京仍有儲備面積的項目僅有昌平區北京翡翠公園、門頭溝區北京軍莊項目以及豐臺區北京翡翠西湖3個項目，2022年末總計儲備面積僅為18.50萬平方米；而2023年計劃新開工的北京市項目則為0。

這意味著，2023年北京市場回暖的“甜頭”，萬科基本上“吃不上”，而環京市場持續疲軟的問題、以及此前北京萬科遺留的大批量商辦存量項目，也依舊是擺在主帥盧冰面前、仍未被很好解決的“硬骨頭”們。

回顧過去，北京萬科自2010年在前區首毛大慶帶領下首次突破百億拿下北京市場第一后，曾經有過長達9年的輝煌時間。2010年-2018年，萬科曾在北京拿過五次年度TOP1，三次年度TOP2。

而2019之后，萬科在北京市場排名開始大幅跌落——從2019年TOP6跌至2022年的TOP14。

排名大幅下跌，土地市場又顆粒未收前方發展空間有限，導致團隊軍心不穩，大量優秀人才流失。2021-2022的利潤連續為負數，也迫使公司不得不進一步削減成本。去年2月，還曾有前員工在抖音發視頻指控北京萬科在工位裝攝像頭“逼人離職”。

整體來看，萬科在北京區域戰場剩下的牌確實不多了——2023對他們來說，“至暗時刻”可能還沒有真正過去。

“攀巖”模式

在經營端掙辛苦錢

面對銷售額的下降和利潤僅有0.4%的修復，在今天的業績會上，萬科管理層再次重申了安全第一原則和開發經營服務并重戰略。

“向經營要利潤”將是萬科下一步的重要工作。

萬科在幾年前就開始加大在經營性業務的投入，郁亮多次強調公司正在沉下心來賺經營性業務的小錢、長錢、辛苦錢，持續發現和創造“微光”。

只是這些小錢并不好掙、微光也依然微弱。直到2022年，萬科才在經營業務領域上剛剛實現利潤從負轉零。

對此，萬科萬科執行副總裁、財務負責韓慧華補充說明到，實際上萬科經營業務去年的利潤率水平在報表里面上升了6個百分點，只是因為使用了成本法的因素，整體還是相對來說處于比較低的水平，對2022年毛利率沒有拉升的貢獻。但是，萬科相信隨著經營本身表現的向好，其價值增長將持續存在。”

年報數據顯示，同比2021年，2022年萬科經營服務業務全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。

其中，萬物云實現營業收入303.2億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長26.1%；物流業務(含非并表項目)實現經營收入35.6億元，同比增長17.9%；租賃住宅業務(含非并表項目)實現營業收入32.4億元，同比增長12.1%；商業業務(含非并表項目)營業收入87.2億元，同比增長14.3%。酒店與度假業務實現業務收入2.8億元，同比增長11%。

用郁亮的話說，就是萬科在多元經營業務領域的“學費”終于基本上交完了。

截至2022年，公司經營服務業務對報表貢獻是0，這是巨大的成績了，因為以前都是負的，要吃掉很多利潤。我們的學費付了好長時間，付得很大，終于付完了，開始有正向貢獻了。轉成0我都很高興，終于不再成為負擔了。

由負轉正的下一步，萬科將努力向經營業務要利潤。具體而言，郁亮的預期是——萬科經營服務類業務的營收預期在2023預計希望能有兩位數的增長，同時會有盈利貢獻。

同時，不得不承認的是，對比地產開發業務的高額高利潤率，經營業務堪比是“徒手攀巖”模式，要很積攢很多的體力、能力、耐力，才能實現一點點又一點點的利潤增量。

“在經營業務賺長錢，要保持耐心。”

郁亮沒有妄言。從萬科收入中房地產和經營業務的收入比例來看，萬科確實還需要很多耐心等待經營業務的體量繼續增長。

根據年報數據顯示，2022年，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4704.5億元，占總營收的 93.4%。

這意味著著，從規模體量和收入比例上來看，經營業務僅僅完成了“攀巖”的第一步，有足夠的體能可以進入賽場——兌現在報表中，但要攀到高處，還有很長的路要走。

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