拿什么檢驗資本市場對碧桂園（2007.HK）的信心恢復度？

　　答案可以是“20碧地01”回售轉售的金額，并且會在4月7日揭曉。

　　事件的背景如下：

　　在碧桂園發布22年業績的2天前，“20碧地01”的回售結果出爐。

　　正如外界所料，碧桂園沒能勸退持有人行使回售權。這筆34億的可回售公司債，絕大部分持有人行權了。行權的金額約33.97億，占比99.99%。

　　這部分行權的持有人算是上岸了，但“20碧地01”還沒靠岸。

　　碧桂園沒放棄努力，它采取了回售轉售的方式，就是將這些回售債券賣給其他投資人。轉售的金額，直接決定了碧桂園剩余要剛兌的金額。轉售越多，要剛兌的金額越少；反之亦然。

　　大比例行權這事，過去在出險房企身上是壓垮它們的稻草之一，小房企自然扛不住，中大型房企尚且可以短暫扛一扛。

　　如果碧桂園在4月7日實現大量轉售，請為它鼓掌，但也請謹慎樂觀。因為闖過“20碧地01”這一關只是開始，接下來還會有N個“20碧地01”的出現。

　　2023年，算上到期+可行權債券，碧桂園境內公開市場的剛性支出達到近250億元，當中有70%屬于可回售債券。

　　投資人要說不緊張，那肯定是假的。

　　在業績會的提問環節，隔著空氣都能感覺到“碧桂園如何化債”是一大核心關注焦點。

　　今年除6月外的剩余月份，碧桂園每個月都有到期債券或行權債券。9月單月金額最大，近75億元。把這些債券平均到每個月，占碧桂園目前當月銷售額的至少10%。▼

　　10%不是小數目。因為還有借款利息支出、銷管費+研發費、建安成本等等。

　　算一筆大賬就相對比較清晰了：碧桂園2713億的有息負債（按平均5%利息），一年的利息支出135億元；銷管費+研發費，一年支出220億元；建安支出（參照4000元/㎡，2020年和2021年平均每月600萬㎡銷售面積，40%付款比例算）一年得有上千億元；境內外公開市場行權+到期，一年剛兌270億元；銀行貸款一年內到期612億元。

　　在一定極端環境下，光這部分的總支出就不少于2000億元。碧桂園經營性現金流要為正，至少得有2000億打底的現金流入才行。

　　當然，跟多數牛逼吹大了后出險的房企不同，碧桂園今年不至于淪落到要面臨流動性緊張的階段。

　　對于這近250億的境內債，首次亮相業績會的楊惠妍試圖給市場一顆定心丸。

　　“(境內剛兌)對碧桂園的資金壓力不是太大。”她說。

　　至少在中債增發債上，碧桂園沒有畫餅：

　　? 一是已經注冊了200億額度，成為節后獲批儲架式注冊發行的首家房企。

　　? 二是在手的抵押物相對充足。比較受中債增反擔保發債喜歡的抵押物就有600億元，當中包含140多億元的持有型物業、250多億元的酒店資產和210億元的創投股權。

　　至于碧桂園說的還有4000億的沒抵押開發類貨值，就看銀行大哥們接不接受了。

　　只要這200億元能在接下來順利發行，即便是極端情況下，也能幫碧桂園解決很大一部分境內公開市場債務剛兌壓力。目前看還在滾續中，碧桂園稱將會在4月的第一周發行15億元中票。

　　回到文章開頭的問題，如果再進一步檢驗資本市場對碧桂園的信心恢復度。還有一個答案就是那186億的公司債。

　　根據目前的申報文件，這186億可是無增信無擔保的發行（有的公司有浙商資產的增信），現在還處在反饋階段，尚未獲批。▼

　　碧桂園難道不需要這186億嗎？

　　如果說龍湖、濱江等民營房企已經穩穩站在岸上，碧桂園現階段能活但不算在岸上穩穩站牢。

　　碧桂園要靠銷售這條腿走路，前提是得有貨可賣。

　　? 一是2023年1-3月，碧桂園的總權益銷售額才720億元，表現不理想。

　　? 二是這兩年來，權益可售貨值（大概率包含已售未結轉部分）大幅度下降。2021年中期還有2.17萬億元，到了2022年年底為1.2萬億元。

　　單看土儲數字沒有太大的意義，圍繞著碧桂園在未來2年里的疑問，逃不開到底能新推出多少貨值的貨。

　　因為暗藏在碧桂園過去一系列組織架構調整背后的原因已經告訴我們：

　　碧桂園那些曾被兼并或取消的一些區域公司陷入了無貨可售的尷尬。