“寒氣”之后，終迎暖流。

對融創中國的購房者來說，剛剛過去的3月，各種消息撲面而來，讓人應接不暇而又五味雜陳。

3月23日，融創中國發布盈利警告，毫不隱蔽地公布2022年預虧270億-280億元；5天之后，融創600多億境外債務重組方案出爐，且推進順利；29日晚間，孫宏斌對公司出現的債務問題進行深刻反思；3月31日發布2022年財報……

有人說，60歲的孫宏斌在等待一個新的機會。而年逾40，遠在西南的重慶市民羅明（化名），則在忐忑中等待著自己所購融創新房的交付。

孫宏斌期待再度雄起。

01火熱復工

羅明所購的新房位于重慶近郊璧山的西部（重慶）科學城，也是該區域首個TOD城市綜合體——融創0238，主力戶型是總價在70萬-80萬區間的高層和小高層，先后置業數套的羅明頗有購房心得：下叉融創0238主要有幾點理由，如大品牌有保障，低總價誘惑，風傳的重慶市新機場選址璧山等等。

融創0238命運多舛。

下面的幾則消息，也側面印證了羅明的謹慎與精明。

3月23日，民航局正式批復重慶新機場場址，同意將璧山正興場址作為重慶市新機場的推薦場址。

銘騰機構最新數據顯示，2022年，融創0238銷售金額1.65億、套數219套、面積19944平方米。這三項數據即便放到重慶中心城區，也無有出其右者。

覆巢之下無完卵，上述的一切利好，依然未能讓融創0238免遭停工命運。

可隨著市場回暖，最近，羅明驚喜地發現，一度停工的融創0238項目又恢復了往日熱鬧：伴隨著焊接聲、切割聲、錘打聲，工人們穿梭在工地間，一片繁忙景象。

據悉，作為西部（重慶）科學城軌道1號線沿線唯一在售的準現房，融創0238工程目前進展順利，今年內可望迎來順利交付。

“疫情之后，終于可以睡個安穩覺了！”，得知消息的羅明近日在自己的朋友圈留言。

整體來看，在經濟復蘇、樓市不斷向好背景下，融創成渝已火熱復工，從重慶到四川共計數十個項目進入復工復產。

據融創成渝微信公眾號發布的消息，截至3月中旬，融創成渝已有重慶融創文旅城、歐麓花園城、望江府、尋光沙磁、尋光江徠、云鼎城、重慶融創壹號院、映湖十里、曉風瀾庭、融耀城、開州文旅國際新城、0238、融創城、西閱星辰、御華蘭亭等34個項目、78個批次已全面復工。

保交付方面，2022年1~11月，融創累計交付約15萬套，交付套數位列行業前三。

其中，融創成渝累計交付22個項目、25006套住房，總交付面積達348萬平方米。這無疑會為融創回歸良性發展加分不少。

02 西南危局

融創中國深耕西南的近20周年，西南區域公司曾經是融創中國的重要糧倉。從更大的視覺看，重慶及其所在的西南區域，不失為觀察融創中國沉浮起落的最佳城市切片。

重慶奧林匹克公園是融創在重慶的成名之作。

2004年，融創中國獲得重慶奧林匹克公園3300畝土地，奠定了深耕西南的基礎。

據官方統計數據顯示，自從2004年進入西南區域，融創在西南已經布局5省9城50余個項目，2017年合同銷售金額達到540億元。在融創的8個區域公司中，西南區域公司貢獻了將近六分之一。

在重慶，融創也率先體驗到了一騎絕塵的登頂快感。

據重慶市房地產業協會數據，此后的2020年及2021年度，融創連續兩年霸榜重慶市中心城區商品房銷售TOP20房企榜首位置。其中，2021年融創重慶中心城區商品房成交破200億。

不過，與融創的債務暴雷出險幾乎同步，2022年度，融創重慶的市占率便急轉直下：盡管排名尚可，以40.04億元居龍湖（100.43億元）、萬科（62億元）之后，但成交量已不及龍湖4成。

回頭來看，融創危局的成因是，融創在西南為自己埋下了大大的雷。

2021年上半年，基于前幾年優異的業績表現，融創依然拿下不少地塊，其中以西南地區最甚。

其2021年半年報顯示，西南區域土地儲備總占地面積達到6117.8萬平方米，估計可售建筑面積1.3億平方米，總土地儲備1.05億平方米，各項均為融創各個區域最高。

當然，導致融創危局的債務巨坑，絕非一日之功。

除此之外，早幾年間其在并購項目上同樣大手筆不斷，2017年，在被外界看衰的情況下，融創出資超150億元入股樂視。同年，又以632億價格收購萬達旗下文旅、酒店項目。

03 自救主線

始于2021年下半年的房企債務違約潮，融創一度表現得頗為頑強。

孫宏斌曾發出豪言壯語：“除了我們以外，都有可能暴雷。”隨后，孫宏斌很快被市場打臉。

當2021年下半年房地產行業收緊，此前高溢價拿地的風險，以及被大量收并購項目拖累的現金流，讓融創最終“暴雷”。

一年前的2022年4月1日，因融創未在規定時間內交出財報，被港交所強制暫停股票交易。

2022年5月12日，融創公告稱，公司賬面上的錢已無法支付4筆美元債的票據利息，公司正式爆雷。

此前，盡管孫宏斌已察覺異常，并對組織架構的大動刀戈，但其效用僅限亡羊補牢。

2022年2月，融創將原來的七大區域調整為九大區域。曾經作為融創最大“糧倉”的西南區域，被拆分為成渝區域、云貴區域，原西南區總裁商羽也被調往總部。

2023年3月，融創成立環融平臺，負責文旅大盤項目，公司也正式劃分為北京、華北、上海、東南、華中、華南、西北、成渝、云貴、環融十大區域。

看似區域數量增多，實則化整為零，削減了區首的管理范圍。

近日，融創中國CEO汪孟德還指出，在城市布局中，融創將退出一些城市，聚焦更具優勢的核心城市，縮小管理半徑。

收縮防守，已是融創當下的自救主線。

04 化債大考

近期，融創發布了債務重組的最新成果，消息傳出，在市場一片歡呼的同時，也不乏人冷眼旁觀。

暴雷以來，漫漫自救路上，融創屢屢上演生死時速，一路狂奔。

去年底以來，融創先與AMC機構合作，成功盤活上海董家渡、武漢桃花源等核心項目。隨后，又公告了160億元人民幣境內債重組成功的消息。

3月23日，融創中國發布盈利警告的5天之后，融創600多億境外債務重組方案出爐，且推進順利。

3月31日，融創中國控股有限公司（以下簡稱融創）披露其2022年中期及全年經審核業績報告。根據財報，融創全年合同銷售額1693.3億元，實現收入約967.5億元，截至2022年末的現金余額約375.4億元。

目前來看，融創中國的流動性壓力已大大緩解，但留待解決的問題仍舊不少。

那么，融創中國有多少走出困境的可能性？

從兩份財報來看，融創降負債初顯成效。截至2022年12月31日，融創負債總額同比下降約481億元。其中，公司有息負債約為2984億元，相比2021年減少約233億元；公司連同其合營及聯營公司的有息負債約為4043億元，相比2021年減少約642億元。

“從財務角度來講，融創因物業計提減值造成的利潤虧損屬于‘浮虧’，預計不會對現金流和企業經營帶來影響。”一位機構分析師表示。與一時的賬面盈虧相比，現階段更應關注房企的資產質量，好的資產質量在市場好轉時，存貨減值也能回調回來。資產質量成為房企未來利潤護城河。

《巴倫周刊》中文版也認為，在一眾涉險房企中，融創中國的一大優勢，就是“擁有更多核心優質資產”。

據悉，在流動性陷入困境之前，融創中國積累了大量優質資產，在2021年上半年總土儲建面榜單中，融創中國以1.85億平方米的總土儲建面位列榜單第二，僅低于碧桂園。融創中國的土儲大部分位于一二線城市，整體項目質量較好。

世事成敗，命運弄人，昔日將融創帶入河溝的激進拿地，如今又成為救命依托。

雖然集團資本負債比率約為75.2%，仍處于行業高位。出險的融創，銷售依然不大理想，今年前2個月，合同銷售金額約180.9億元，相比去年同期下降64%。但融創的努力正在慢慢讓公司的運營恢復正常。

從2022年開始，融創頻繁轉讓手中的優質資產，變現貝殼（02423.KH）股票、出售上海董家渡項目、轉讓昆明文旅城等。這一部分資產變現也幫助融創回收了更多資金。

此外，從年報數據上看，融創不存在資不抵債的核心問題。外界期待，融創境外債盡快重組成功，為其銷售業績早日復蘇鋪路，正如3月29日，孫宏斌現身融創境外債務重組說明會上，在道歉與認錯之后聲稱：“要在上半年回歸正常軌道上來”，回歸正常就是一大勝利。

重慶市住房城鄉建委黨組成員、副主任郭唐勇表示，國家層面對房地產重回“重要支柱產業”的定位，以及地方政策環境的不斷利好，大家對房地產充滿信心。隨著國家戰略的部署和實施，重慶的城市價值將得到進一步凸顯。在這樣的大背景下，融創等房企的復蘇，有著歷史的必然性。

THE END

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