大家好，我是鳥(niǎo)叔，小鳥(niǎo)的鳥(niǎo)！

你對(duì)番禺的印象是不是還停留在南站4萬(wàn)+，萬(wàn)博6萬(wàn)+的階段？

現(xiàn)在，這兩個(gè)過(guò)去的價(jià)格天花板，早已被捅了個(gè)稀巴爛。

南站板塊的新鴻基ICC住宅項(xiàng)目，吹風(fēng)6萬(wàn)+，最小戶型95㎡三房，上車門(mén)檻就去到了570萬(wàn)。

萬(wàn)博板塊的標(biāo)桿盤(pán)越秀和樾府，樓王賣到8萬(wàn)+，一套274㎡大平層，總價(jià)接近2300萬(wàn)，單價(jià)8萬(wàn)+/㎡！

我的粉絲和我吐槽，照番禺這個(gè)漲價(jià)速度，他月薪2萬(wàn)，哪怕不吃不喝，算下來(lái)也要100年才能買得起和樾府樓王，47年才能買得起新鴻基，怕是與番禺無(wú)緣了。

現(xiàn)在的番禺樓市，真實(shí)情況到底怎么樣？夠不上這兩個(gè)盤(pán)的購(gòu)房者，還有沒(méi)有其他平替可以選？

前幾天我專門(mén)跑了一趟番禺，一方面幫大家看看現(xiàn)在最新的市場(chǎng)情況；順便也幫大家篩選出三個(gè)不錯(cuò)的新盤(pán)，從剛需到改善都有。

首先去的就是耀勝新世界廣場(chǎng)·耀勝尊府。

要表?yè)P(yáng)一下，這個(gè)盤(pán)位置很不錯(cuò)，漢溪長(zhǎng)隆地鐵站上蓋，我從客村坐地鐵過(guò)去，3號(hào)線五個(gè)站直達(dá)，從G出口一出來(lái)就是耀勝耀眼的招牌，牌面一下子就起來(lái)了。

因?yàn)槿f(wàn)博是番禺的核心商圈，售樓部的對(duì)面，可以看見(jiàn)耀勝新世界的商圈已經(jīng)成型，現(xiàn)成的時(shí)代芳華里CR8商場(chǎng)，吃的喝的應(yīng)有盡有。

交通呢，因?yàn)榕c廣州地鐵合作，所以那是沒(méi)得說(shuō)。

3號(hào)線、7號(hào)線和佛莞城際（在建中）三軌交匯，3號(hào)線直達(dá)珠江新城，7號(hào)線則連接萬(wàn)博換乘18號(hào)線，去哪里都方便。

而且，為了方便業(yè)主，銷售說(shuō)后期項(xiàng)目的商業(yè)體下方會(huì)建設(shè)地下空間，直接通過(guò)連廊去地鐵站，完全不用擔(dān)心風(fēng)吹日曬。

商業(yè)方面，除了附近已經(jīng)有的，新世界自己也規(guī)劃高端商業(yè)K11，預(yù)計(jì)建成后，會(huì)成為片區(qū)內(nèi)最大的商業(yè)綜合體之一。

我去看了實(shí)體樣板間，首推的T1-3棟，涵蓋平層、復(fù)式和疊墅，總共設(shè)計(jì)了12個(gè)戶型，而且不同樓層的戶型還不一樣，可以滿足不同預(yù)算不同需求的購(gòu)房者。

據(jù)銷售介紹，建面約88㎡的戶型，總價(jià)530萬(wàn)左右，上車門(mén)檻低，賣得最好，在開(kāi)盤(pán)就已經(jīng)售罄。

建面約92㎡的戶型，均價(jià)6.2萬(wàn)/㎡，108-120㎡的戶型，均價(jià)6.5-6.8萬(wàn)/㎡，選擇還比較多。

108㎡戶型圖

我看完樣板間就一個(gè)感受，不管是哪個(gè)戶型，廚房都做的很小，或許是買新世界的有錢(qián)人都不做飯吧。

回到售樓部的時(shí)候，隔壁桌一個(gè)客戶，還在和銷售吐槽，錯(cuò)過(guò)了和樾府的小戶型，現(xiàn)在和樾府破了8萬(wàn)/㎡，可不能再錯(cuò)過(guò)新世界了。

第二個(gè)去的就是越秀·瑞麓府，是長(zhǎng)隆開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)住宅組團(tuán)，1999年拿的地。

這個(gè)樓盤(pán)的售樓部有點(diǎn)繞，我從新世界打車過(guò)去，定位明明是瑞麓府售樓部，結(jié)果開(kāi)到了學(xué)校前面直接封路，我只好下車?yán)@一圈走過(guò)去。

這里要提醒一下看房的小伙伴，從路口進(jìn)來(lái)的時(shí)候，記得左拐300多米，就能看見(jiàn)售樓部了。

銷售說(shuō)，目前主要在賣9棟、14棟和1棟，17-32層，戶型都是116-140㎡的四房，均價(jià)4.8萬(wàn)/㎡。

瑞麓府140㎡戶型圖

最小面積116㎡，最大面積卡在144㎡的豪宅稅面積段之下，純純的改善盤(pán)定位。

在售樓棟梯戶比為2梯2戶和3梯3戶，基本可以理解為專梯入戶，有豪宅那味了，高峰期完全不用跟鄰居爭(zhēng)搶電梯，對(duì)得起改善的定位。

瑞麓府的戶型有一個(gè)很大的亮點(diǎn)，樓棟絕大部分都是板樓，這也意味著南北通風(fēng)，采光更好，隱私性更強(qiáng)，居住舒適度更高。

學(xué)校也是一大優(yōu)勢(shì)，配建的是番禺少有的九年一貫制的名校：廣東番禺中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，目前僅對(duì)瑞麓府和瓏翠花園的業(yè)主招生。

不過(guò)，瑞麓府作為一個(gè)改善盤(pán)，在番禺定位比較尷尬。

4.8萬(wàn)/㎡的價(jià)格，低于萬(wàn)博，高于南站，就像它的位置一樣，夾在番禺最熱的兩個(gè)概念區(qū)中間，但雙邊都不靠。

所以，在增值方面難獨(dú)立跑出自己的行情，對(duì)番禺本地的置換改善群體，吸引力大一些。

最后去看的是廣地花園，這個(gè)盤(pán)屬于萬(wàn)博邊緣，離南村萬(wàn)博地鐵站1.6公里。

和瑞麓府一樣，它也是1999年拿地的它，走過(guò)了二十幾個(gè)年頭，它的價(jià)格也從當(dāng)時(shí)的3000元/㎡變成了現(xiàn)在的3.6萬(wàn)/㎡，足足翻了十幾倍。

現(xiàn)在，主要在售的是27棟和28棟，2梯4戶，總高14層，東向望中心湖景，也兌現(xiàn)了當(dāng)年的龍湖花園，未來(lái)業(yè)主們下樓就能逛花園了。

戶型方面，很簡(jiǎn)單，就兩個(gè)戶型，96㎡和107㎡的三四房，一口價(jià)分別是339萬(wàn)和398萬(wàn)，樓層任選。

去看樣板間的之前，我還以為開(kāi)發(fā)了這么久的樓盤(pán)，戶型會(huì)做的歪瓜裂棗，誰(shuí)知道看完了出乎意料，居然還挺能打的。

建面96㎡三房?jī)尚l(wèi)，剛需之光，戶型方正、動(dòng)靜分區(qū)合理，而且過(guò)道少，減少了空間浪費(fèi)，提高了得房率。

建面約107㎡的四房?jī)尚l(wèi)，則是改善家庭首選，尤其是6.4米超寬景觀陽(yáng)臺(tái)，可以和市面上120㎡的戶型媲美，改善戶型該有的元素它都有，舒適度拉滿。

交通是這個(gè)盤(pán)的缺陷，距離最近的地鐵南村萬(wàn)博也要1.6公里，但是好在這個(gè)盤(pán)在高速收費(fèi)路口，后期自駕當(dāng)然是最便捷的，出樓盤(pán)就是華快，上了高速就直達(dá)海珠、天河。

一圈看下來(lái)，整體的感受是，番禺樓市最近確實(shí)很火，人氣不是一般的旺。

雖然我是在工作日去的這三個(gè)盤(pán)，但現(xiàn)場(chǎng)的看房人還是絡(luò)繹不絕。尤其是新世界，銷售說(shuō)他們工作日一天就成交了10套。

根據(jù)我了解到的情況，像萬(wàn)博、南站這幾個(gè)核心板塊的項(xiàng)目，在片區(qū)標(biāo)桿盤(pán)的帶動(dòng)下，有不少都在醞釀趁著熱度漲價(jià)。

如果你想買番禺，可能要抓緊了。

至于我看的這三個(gè)盤(pán)具體怎么選，也給大家一點(diǎn)簡(jiǎn)單建議：

1、耀勝新世界，最大的優(yōu)勢(shì)是地鐵，非常適合周邊以及地鐵站3號(hào)線沿線的上班族購(gòu)買，其中，剛需群體可以重點(diǎn)關(guān)注92㎡的戶型，改善族可以重點(diǎn)關(guān)注108㎡的戶型。

2、瑞麓府，因?yàn)楦浇臉潜P(pán)戶型都比較過(guò)時(shí)，有的130多平都只能做三房，所以它更適合追求居住舒適體驗(yàn)的番禺本地的置換改善群體。

3、廣地花園，優(yōu)勢(shì)是自駕交通方便，15分鐘琶洲生活圈，30分鐘到珠江新城。而且社區(qū)配套成熟，所見(jiàn)即所得。