▲龍湖順義·御湖境效果圖

牛市賣概念，熊市賣產(chǎn)品。

這句話用來映照當(dāng)下的樓市變遷，貼切不過。

也正是因?yàn)闃鞘凶兙郑屛覀冞^往的一些常規(guī)認(rèn)知失靈。近日，位于北京順義主城區(qū)的龍湖順義·御湖境項(xiàng)目，就刷新了很多業(yè)內(nèi)人士的眼球。

原本，很多人認(rèn)為該項(xiàng)目地處順義主城，大部分去化要靠順義本地客群。但出人意料的是，項(xiàng)目來自朝陽的客戶的占比一路走高，3月份高至約40%。

是什么顛覆了業(yè)內(nèi)的慣性認(rèn)知？

又是什么讓朝陽的改善客群，把寶貴的“房票”跨區(qū)投向了順義？

01六環(huán)的價(jià)格比肩內(nèi)城豪宅的品質(zhì)

自大年初七開盤勁銷15億實(shí)現(xiàn)“開門紅”后，整個(gè)一季度，龍湖順義·御湖境實(shí)現(xiàn)了約30億元的銷售額。

客觀說，目前北京新房市場分化也較為嚴(yán)重，熱銷的項(xiàng)目少，難賣的項(xiàng)目多。龍湖順義·御湖境地處六環(huán)，卻能與內(nèi)城環(huán)線和大熱板塊的樓盤PK，躋身北京樓市當(dāng)紅熱銷盤之一，憑的是什么呢？帶著疑問，近日紅姐到訪了龍湖順義·御湖境營銷中心。

▲龍湖順義·御湖境大門效果圖

雖然是工作日的上午，但看房人仍絡(luò)繹不絕。恰巧還遇到了一位簽約客戶正開心地砸金蛋。紅姐上前采訪了一下，他來自朝陽酒仙橋地區(qū)，說看重了項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格“倒掛”。

何為“倒掛”？紅姐來看盤之前是做了功課的，項(xiàng)目4.6萬/㎡的在售均價(jià)比周邊的二手房高出約兩三千。但隨著進(jìn)一步的交流和參訪，紅姐也不得不佩服這位買房客戶的見解和眼光。

其一，龍湖順義·御湖境所在的地塊，是順義主城近十年來惟一供應(yīng)的土地。也就是說，周邊二手房最新的房齡也在10年以上了?！坝妹科矫赘叱黾s兩三千元的價(jià)格，換一套設(shè)計(jì)更現(xiàn)代、居住更宜居的改善型大平層，值了！”前述受訪客戶說。

其二，龍湖順義·御湖境為精裝交付，且全部采用的是一線國際品牌。而之所以如此高配，是因?yàn)椤坝场笔驱埡?022年11月新推出的中國新一代豪宅產(chǎn)品系，地處順義的龍湖順義·御湖境則是該產(chǎn)品系落地北京的第一個(gè)項(xiàng)目。

不僅僅是精裝全線高配，包括建筑外立面設(shè)計(jì)、中軸禮序園林的設(shè)計(jì)、1400㎡的精奢會(huì)所配置、大面寬+全景落地窗的戶型設(shè)計(jì)，等等，可以說奢闊水準(zhǔn)比肩內(nèi)城三環(huán)10萬+豪宅。

六環(huán)的價(jià)格，比肩內(nèi)城豪宅的品質(zhì)！綜合來看，龍湖順義·御湖境可稱之為順義主城實(shí)打?qū)嵉膬r(jià)格“倒掛盤”，能躋身為北京樓市當(dāng)紅熱銷樓盤在意料之中。

028站地鐵到望京30分鐘自駕到朝陽

在龍湖順義·御湖境入市之前，很多業(yè)內(nèi)人包括一些大V都有疑問，覺得開發(fā)商龍湖將其新的豪宅產(chǎn)品線落位在順義主城，除了地緣改善型客戶之外，跨區(qū)客群會(huì)不會(huì)買賬。

紅姐了解到，今年春節(jié)后首次開盤時(shí)，龍湖順義·御湖境的大部分客戶確實(shí)是順義本地改善人群，項(xiàng)目價(jià)格和品質(zhì)美譽(yù)度都收獲到了地緣客戶的高度認(rèn)可。而自2月份以來，來自朝陽的客戶占比一路走高，超出了業(yè)內(nèi)的認(rèn)知，也超出了開發(fā)商自身的預(yù)期。

分析個(gè)中原因，紅姐發(fā)現(xiàn)，因?yàn)轫?xiàng)目定位為豪宅，龍湖前期宣傳時(shí)并沒有側(cè)重輸出項(xiàng)目為“地鐵盤”的這個(gè)先天優(yōu)勢，但是這也成為吸引朝陽客群跨區(qū)順義置業(yè)的一大因素。

▲龍湖順義·御湖境交通區(qū)位圖

龍湖順義·御湖境距地鐵15號線石門站僅800米，8站地即可到達(dá)望京站，往西坐還可便捷到達(dá)亞運(yùn)村一帶，還可換乘14號線快速到達(dá)朝陽公園、大望路及國貿(mào)一帶，這對于在朝陽工作的又不愿意自駕出行的高端人群來說，是可接受的通勤距離。

并且，與15號線沿線的其他在售樓盤相比，龍湖順義·御湖境為實(shí)打?qū)嵉摹暗罔F盤”。其他項(xiàng)目普遍距離地鐵站點(diǎn)偏遠(yuǎn)，且售價(jià)比龍湖順義·御湖境高出兩倍甚至三倍。同樣的總價(jià)，在望京能買個(gè)小兩居，但在御湖境能買到四居尺度的大平層洋房。

紅姐住在朝陽東壩，自駕驅(qū)車到位于順義主城的龍湖順義·御湖境營銷中心，用時(shí)僅約半小時(shí)，開車速度快的估計(jì)用不了半小時(shí)就能到。

可見，無論是從占位順義主城的各項(xiàng)醇熟配套看，還是從交通出行的區(qū)位優(yōu)勢看，以及項(xiàng)目自身的豪宅品質(zhì)看，包括4.6萬/㎡的在售均價(jià)優(yōu)勢，龍湖順義·御湖境都給朝陽的客戶提供了改善型置業(yè)的新選擇，因此朝陽客戶占比一路走高也在情理之中。

03全新豪宅產(chǎn)品系奢闊與細(xì)節(jié)并存

如文前所述，“牛市賣概念，熊市賣產(chǎn)品”。當(dāng)下的樓市愈發(fā)分化，即便是同一個(gè)城市、同一個(gè)片區(qū)，不同的項(xiàng)目也會(huì)出現(xiàn)銷售冰火兩重天的局面。

而導(dǎo)致這種兩極分化局面的因素，除了開發(fā)商的品牌美譽(yù)度（背后有交付安全性）及項(xiàng)目位置外，最為核心的還是產(chǎn)品品質(zhì)?！捌焚|(zhì)不行，概念來湊，割完就走”的時(shí)代已經(jīng)翻篇兒了。

在紅姐看來，在朝陽的改善客群持續(xù)涌向順義的龍湖順義·御湖境背后，是龍湖順義·御湖境看得見的可比肩三環(huán)內(nèi)城10萬+豪宅的產(chǎn)品品質(zhì)。

具體來看下。

龍湖順義·御湖境整個(gè)社區(qū)容積率為1.6，全部為5-11層的低密花園洋房。建筑外立面橫向輕盈舒展配合石材基座，遵循了勞斯萊斯庫里南的奢華流線美學(xué)，縱向的線條感與庫里南格柵同源，讓龍湖御湖境豪宅氣質(zhì)彰顯。

▲龍湖順義·御湖境外立面效果圖

龍湖順義·御湖境設(shè)計(jì)了建面約120㎡、143㎡、160㎡和187㎡的四種戶型，全部為大面寬、全景落地窗設(shè)計(jì)，得房率超90%（含贈(zèng)送的觀景平臺(tái)）。步入樣板間，空間的奢闊感與居住的舒適感會(huì)撲面而來。

120㎡三居，戶型方正，全明格局，南向三面寬約10.75米，LDK一體化設(shè)計(jì)，約4.05米的寬廳，配全景落地窗，采光視野俱佳。主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衛(wèi)浴，顯居者豪宅品味。

143㎡四居，全明格局，約13.7米南向四面寬，主臥套房設(shè)計(jì)，帶有270度轉(zhuǎn)角飄窗，視野更佳。值得一提的是，該戶型空間可變，業(yè)主可根據(jù)臥室數(shù)量需求，拆除客廳與邊上臥室墻體，讓南向?qū)崿F(xiàn)約7.2米寬的超大寬廳，奢闊感十足。

▲龍湖順義·御湖境160㎡戶型樣板間實(shí)景圖

160㎡四居，為市場上流行的四葉草戶型，同樣為全明格局，南向面寬達(dá)約14米，約7米大寬廳，中西雙廚設(shè)計(jì)，主臥套間也有270度轉(zhuǎn)角飄窗，尺度更加奢闊。

▲龍湖順義·御湖境187㎡戶型樣板間實(shí)景圖

187㎡四居，獨(dú)立入戶門廳，尊享歸家禮遇；17.2米南向超大面寬，大面積落地窗，人生成功感油然而生；約21㎡奢闊中西廚，為熱愛烹飪?nèi)巳虹姁郏荒舷蛉g臥室，40㎡總統(tǒng)套房主臥，尊貴感自然流露。特別值得一提的是，其約1400斤無邊縫大面積采光玻璃，非一般豪宅項(xiàng)目可比擬，業(yè)內(nèi)罕見。

在參觀樣板間的過程中，紅姐也看到，龍湖順義·御湖境精裝采用的全部為國際一線大品牌，比肩10萬+豪宅。比如，入戶門配備的是鶴山門博士鑄鋁門，顯厚重大氣而尊貴；全屋配置大金中央空調(diào)、客廳地磚為芬迪灰無限連紋大理石地磚，防滑耐磨，且尺寸奢闊大氣。

▲龍湖順義·御湖境入戶門及私屬電梯廳效果圖

廚房采用德系品牌博士油煙灶具、洗碗機(jī)，配怡口凈水器、垃圾處理器等，187㎡四居還配置了美國GE嵌入式雙開門冰箱；衛(wèi)生間配置品牌也極盡臻奢，如全球五星級酒店才會(huì)選用的杜拉維特面盆、恩仕的浴缸、漢斯格雅的花灑，等等。

另外，紅姐還注意，開發(fā)商也很注重細(xì)節(jié)。比如，在進(jìn)門處設(shè)置通高玄關(guān)柜增加收納，在衛(wèi)生間預(yù)留USB插座、感應(yīng)小夜燈、地面防滑條，為了室內(nèi)溫馨感和燈光的融合度，客廳上方采用了雙弧面吊頂，等等。據(jù)悉，在龍湖順義·御湖境的室內(nèi)的各個(gè)空間，開發(fā)商植入了多達(dá)155項(xiàng)人性化精工細(xì)節(jié)。

真豪宅必須有會(huì)所。龍湖順義·御湖境配置了1400㎡的會(huì)所，集恒溫泳池、國際行政酒廊、健身會(huì)所、兒童樂園等多功能于一體，匹配城市塔尖圈層的高階休閑和社交需求。據(jù)了解，市面上豪宅項(xiàng)目配置的會(huì)所面積多在1000㎡左右，龍湖順義·御湖境會(huì)所尺度空間更大，讓其豪宅感再次拔升。

▲龍湖順義·御湖境會(huì)所效果圖

▲龍湖順義·御湖境會(huì)所效果圖

此外，園林是龍湖的強(qiáng)項(xiàng)。御湖境借鑒寶格麗設(shè)計(jì)手法，打造了180米中軸禮序園林，規(guī)劃了“山泉光水林”五大景觀主題，形成了“云松玉陛、星月飛瀑、鎏光藝?yán)?、御湖汀蘭、萬象森境”五重奢美境界。御湖境還規(guī)劃了4個(gè)超7000㎡社區(qū)中央公園、800米的超長拾光跑道環(huán)、約600㎡超級龍小湖森林尋寶主題樂園等，充分考量了業(yè)主全齡運(yùn)動(dòng)需求。

▲龍湖順義·御湖境約180米奢美高定禮遇中軸效果圖

公區(qū)選材同樣臻奢。比如在龍湖順義·御湖境的社區(qū)大門、中軸鎏光藝?yán)壬希肓薒V、PRADA等奢侈品牌的經(jīng)典同款石材——意大利高端天然綠奢石普拉達(dá)綠；在社區(qū)入口處，全冠移植迎客松、玉蘭樹王等名貴樹種，營造出歸家的尊崇儀式感。

▲龍湖順義·御湖境無邊際大堂效果圖

04與其扎堆內(nèi)卷不如獨(dú)樹一幟

“看過龍湖，想不買都很難?！边@是很多龍湖業(yè)主在參觀龍湖項(xiàng)目后，都說過的一句話。

龍湖順義·御湖境作為龍湖新一代豪宅產(chǎn)品線落地北京的第一個(gè)項(xiàng)目，從美學(xué)外立面，到中軸禮序園林，到奢闊與細(xì)節(jié)并存的戶型，到1400㎡的精奢會(huì)所，再到集國際一線品牌的室內(nèi)及公區(qū)奢裝，不僅拉升了順義地緣改善客群的高端置業(yè)品質(zhì)，也讓朝陽乃至北京全城的改善型客群看到了龍湖的誠意，收獲了驚喜。

龍湖順義·御湖境的持續(xù)熱銷及客群外溢的不斷升級，創(chuàng)造了北京豪宅市場的新現(xiàn)象，刷新了業(yè)內(nèi)對樓市跨區(qū)置業(yè)的傳統(tǒng)認(rèn)知，也給業(yè)內(nèi)操盤手們帶來了全新的思考：

與其扎堆內(nèi)卷，不如獨(dú)樹一幟。