房價在行情高漲期時，可能會嚴重虛高。

因為人是情緒動物，無論是購房者還是開發商，彼時都容易上頭。

前者敢高位接盤，后者敢高價拿地。

部分新盤降價求生存

3月的局部緩漲行情已經切換到了現在的局部緩跌行情。

一手房和二手房都能反映出問題。

但二手房買賣流程長，成交具有滯后性，且業主是獨立個體，對市場變化的靈敏度不如開發商。

開發商輪流蘿卜蹲

在過去的半個月， 很多樓盤輪流 0 首付或“今夜不打烊”做促銷。

比如申*太陽城、保利大*璟、保利**年、三一*城、康田*樾、萬科*園等。

公園蹲完悅來蹲，悅來蹲完翠云蹲，翠云蹲完巴南蹲。

很多開發商已經不談賺錢，目標變成活下去。

讓蔚藍有一種夢回2015年的感覺。

低迷行情中回歸理性

當你看到某些降價非常厲害的新盤，是不是會在心中掂量下： 該新盤所屬的板塊，是不是低價值板塊？

大眾在樓市行情低迷時會完全回歸理性，此時才更能凸顯板塊真實價值。

只有在潮水褪去后，我們才能看清誰在裸泳。

當然，有部分新盤之前拿地價比較高，可能會因此而迫不得已打折促銷。

為了避免造成誤判，應該結合當下的土拍價格，評估板塊的真實價值。

2023年土拍價格對比

區域

板塊

2023年地價(元/m2)

2021年周邊地價(元/m2)

江北區

觀音橋

渝北區

中央公園

8200

西永

7200

沙坪壩

溫泉城

5700(上限)

九龍坡

陳家坪

7600

巴南區

龍洲灣

4400

5491

2021年土拍價格是歷年最高的，且地塊普遍不如2023年周邊板塊的地塊位置好。

2021年與2023年地價的差距，就成了試金石。

哪個區域泡沫最豐富，哪個區域最扛跌，已經一目了然。

土地價格分化加深

2023年的土拍，出現了更為明顯的價格分化情況：以前各區域的萬元地塊很多，現在萬元地塊一枝獨秀。

土地價格進一步分化，預告了未來房價的劇烈分化。

再過幾年，這些地塊產出二手房后，會分化出真正的價值高地。

蔚藍在2020年提過房價將迎分化的問題：

2021年重慶二手房走勢印證了房價分化已來，蔚藍當年再次提醒房價再無普漲，分化還將加深： 。

只是很多人到現在都無知無覺。

土地價格分化，代表重慶樓市在糾偏，只不過糾偏的陣痛，需要由曾經真金白銀給這些土地投票的有產者們來承擔。

王者歸來之重返核心

城市化進入后半程，需要進城的人不多了。

離主城較近新區的核心地段，入住率都沒提上來。

新區地塊越來越遠。

在人口增長與導入雙乏力的情況下，后發展的新區等待成熟的過程只會更加漫長和艱難。

攤大餅式發展的邊際效應遞減，政府轉向成熟的老城區，投入產出比會更高。

城市發展邏輯自然會從“增量擴張”轉向“存量挖潛” 。

回歸核心區發展是大勢所趨。