李嘉誠(chéng)豪擲300億抄底香港地王，難道樓市見底了嗎？

對(duì)于這位沉寂多年的香港首富，真可謂是不鳴則已，一鳴驚人啊！

日前，市場(chǎng)有消息稱，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)有意收購龍光及合景兩房企位于香港的豪宅項(xiàng)目凱玥的部分債權(quán)。

如若債權(quán)收購成功，龍光、合景泰富或?qū)㈦y收到還債后項(xiàng)目的剩余價(jià)值，對(duì)兩家公司所造成傷害將是非常致命的，更讓二者債務(wù)重組前景蒙上了一層厚重的陰霾。

而各大媒體為了證實(shí)消息的真?zhèn)危技娂娺M(jìn)行了各方面的求證，其中《國(guó)際金融報(bào)》的記者曾向長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)方面發(fā)送郵件求證，但并未收到任何回應(yīng)。同時(shí)，龍光、合景泰富方面也沒有對(duì)上述消息進(jìn)行任何置評(píng)或者回應(yīng)。

但也有內(nèi)部的人士提到，凱玥項(xiàng)目目前一切正常動(dòng)作，沒有逾期違約付息的情況發(fā)生，而且在兩家房企債務(wù)重組的生死攸關(guān)時(shí)刻，長(zhǎng)實(shí)主動(dòng)提出向銀行收購債權(quán)，幕后的主動(dòng)推動(dòng)者是匯豐。

這樣的神級(jí)操作，更讓人產(chǎn)生了更多的遐想。

那很多朋友可能會(huì)有疑問，龍光、合景泰富這兩家上公司實(shí)力非常強(qiáng)悍，過去一直都表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)健，為什么會(huì)落到這種境地了呢？這期間到底發(fā)生了什么重大變故？

冤家路窄還是同命相連？

在近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條周期的影響下，這兩位也沒能逃脫各項(xiàng)數(shù)據(jù)的峰轉(zhuǎn)急下，過得都非常艱難。

我們先來看一下龍光集團(tuán)的情況

2023年4月份，龍光集團(tuán)公布了2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：實(shí)現(xiàn)營(yíng)收416.2億，同比下降46.84%；凈虧損88.7億元，歸母凈利潤(rùn)凈虧損85.24億元。

對(duì)于虧損，龍光集團(tuán)表示主要是受新冠疫情影響，導(dǎo)致工程進(jìn)度延誤，樓市持續(xù)低迷，銷售業(yè)績(jī)慘淡。2022年合約銷售441.1億元；

而在2021年的時(shí)候合約銷售額約1402億元，也就是說僅僅一年時(shí)間，銷售額下降了近千億。此外，截至2022年末，龍光集團(tuán)資產(chǎn)總額為2783億元，負(fù)債合計(jì)為2265億元。

更為要緊的是，短期流動(dòng)性相當(dāng)困難，而且有多筆債務(wù)已經(jīng)到期或者即將到期，償還的壓力非常大。

受到整體數(shù)據(jù)的拖累影響，2022年至今年3月末，在過去的15個(gè)月里，龍光集團(tuán)的股價(jià)暴跌了近9成，股票價(jià)格低至1元以下。

再來看看合景泰富，同樣非常令人擔(dān)憂。

2022年全年?duì)I收為134.53億元，同比2021年的238.45億元下降43.6%。

同時(shí)利潤(rùn)也出現(xiàn)了大滑坡，毛利潤(rùn)同比大降141.54%，由正轉(zhuǎn)負(fù)為-20.96億元。截至2022年末，合景泰富的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為460.57億元、272.12億元、21.21億元。

短債壓頂，但現(xiàn)金情況堪憂。

2022年合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余同比超腰斬，從2021年的294.5億元下降到103.4億元。

兩家公司情況都不樂觀，由此引發(fā)的信用問題將是一個(gè)威力巨大的不定因素，如果債務(wù)問題無法解決，或者說解決周期漫長(zhǎng)，則公司無論在資本市場(chǎng)信心還是消費(fèi)者購房層面，都會(huì)形成嚴(yán)重的負(fù)面影響；

另一方面是銷售與周轉(zhuǎn)的速度能否有效恢復(fù)，保命無疑是第一要素，各大房企都在想盡一切辦法加快速度，而龍光能否跟得上跑得贏，這也成了能否活下去的唯一出路。

李嘉誠(chéng)為何劍指凱玥呢？

凱玥項(xiàng)目，位于香港島南區(qū)鴨脷洲，位置優(yōu)越，背山靠海，建筑面積達(dá)76 萬平方呎（約 7 萬平方米），屬于香港典型的豪宅項(xiàng)目，可以說見證了內(nèi)地民營(yíng)房企馳騁港島的輝煌時(shí)刻。

但從目前來看，似乎也只是那么曇花一現(xiàn)！

時(shí)針回?fù)艿?017年，彼時(shí)龍光與合景泰富聯(lián)手，擊敗李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)等13位江湖對(duì)手，以168億港元拿下該地塊，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)計(jì)算，折合樓面價(jià)達(dá) 17.67萬元 / 平方米，打破了當(dāng)時(shí)香港單幅地塊的總價(jià)紀(jì)錄。

值得提一嘴的是，該項(xiàng)目還是龍光進(jìn)入香港的第一個(gè)項(xiàng)目。

結(jié)合公開資料看，該樓盤首次對(duì)外銷售的時(shí)間為2023 年 1 月，總共推售住宅 295 套，戶型為大三房和四房。按照 67.3 萬平方英尺的總銷售面積，5 萬港元 / 平方英尺的單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目估值折合人民幣超 300 億元。

但是萬萬沒想到的是，開盤至今，項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)慘淡，僅僅賣出了3套房源，銷售匯款約5.32億港元（約合人民幣4.77 億元）的現(xiàn)金流。

即便現(xiàn)在樓市不景氣，該盤去化速度不理想，但也不妨礙業(yè)內(nèi)對(duì)它的認(rèn)可，確實(shí)是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)于龍光、合景正在尋求債務(wù)重組的節(jié)點(diǎn)上，手上握有該盤，一定是百利無一害的。

但是對(duì)于長(zhǎng)實(shí)來說，在這個(gè)時(shí)候出手，必須是最佳時(shí)機(jī)，而且6年前的檫肩而過，換來了今日的回首重聚，這或許冥冥中早已注定！

據(jù)相關(guān)知情人士透露，龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行等銀團(tuán)獲取102 億港元開發(fā)貸。本來一切向好發(fā)展，近期卻有接近該筆銀團(tuán)人士稱，長(zhǎng)實(shí)方面主動(dòng)向銀團(tuán)提出收購這筆貸款的多數(shù)權(quán)益，意欲收購這筆約 102 億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。

對(duì)于當(dāng)前李嘉誠(chéng)欲拿走項(xiàng)目的行為，有人認(rèn)為是在拯救龍光與合景，但也被指是“趁火打劫”的土匪行徑。

不管他的本意是什么，對(duì)于上述兩家房企均無力償還相應(yīng)的貸款的前提下，似乎將是一場(chǎng)風(fēng)云突變，是救還是搶也顯得不那么重要了。

而根據(jù)接近開發(fā)商方面知情人士稱“如果長(zhǎng)實(shí)拿下該部分債權(quán)，或要求我們提前還款，因?yàn)楣菊祩鶆?wù)重組期，肯定較難一次性還清，或會(huì)觸發(fā)債務(wù)違約，從而導(dǎo)致項(xiàng)目存在被低價(jià)拍賣的可能性，從受讓順序來看，長(zhǎng)實(shí)擁有優(yōu)先受讓權(quán)。”

拿張大帥的一句經(jīng)典話來說：江湖不是打打殺殺，而是人情世故！

6年前，龍光與合景泰富聯(lián)手擊敗長(zhǎng)實(shí)拿下了這塊地，而今天長(zhǎng)實(shí)以這樣的方式拿回來，這或許就是江湖，這或者就是商業(yè)中的“人情世故”，沒有對(duì)錯(cuò)！

事情發(fā)展到此，確實(shí)令人唏噓不已。

如果長(zhǎng)實(shí)最終成功了，李嘉誠(chéng)真的是利刃出鞘直指七寸，一劍封喉啊！

這又是何等的劍法，不但刁鉆，還相當(dāng)毒辣！

而李嘉誠(chéng)在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)耗資數(shù)百億欲拿下樓王，難道他已經(jīng)暗中調(diào)集資金抄底樓市，如果真是這樣，那房地產(chǎn)后期的商機(jī)顯然已經(jīng)躍然于紙上了。

各位又是怎么看呢？

至于后續(xù)事態(tài)如何發(fā)展，校長(zhǎng)將持續(xù)關(guān)注！