這幾天最熱的盤應該是東城逸家和西江華府，好幾個朋友，甚至是外地的都來咨詢這件事，那就隨便聊聊大家關注的幾個點。

1.整體房源

據網傳，東城逸家將有約4000套房源，西江華府將有約2000套房源，其中7月15日東城逸家的售樓處已經對外開放，首開房源300套。

之所以會引起濟南樓市的重磅炸彈，主要原因是在這個數量上。

更關鍵的是，我們并不知道東城逸家如何投放房源，300套試試水之后是直接3000套一起砸盤沖量，還是以小步快跑的方式慢慢釋放，這有待觀察...

我個人的看法以及參照城投之前的調性，大概率是要一把清理的，做出這種判斷是兩個原因。

一是保交樓的壓力很大，比如前段時間交付的東方博翠，各項整改都是需要錢的，二是既然已經形成了將有4000套供應的市場預期，那就沒必要藏著掖著，趁熱回款才是真。

2.房源戶型

東城逸家的首批房源價格已經公布，包括逸雅園一區4號樓、5號樓，三室兩廳兩衛面積135平和逸俊園12號樓，兩室一廳一衛，面積95㎡，報價是26000-27000之間，最終的售價和開盤時間還沒定，西江華府網傳的售價3萬/平。

這兩種戶型我們分開來看，以下簡稱小戶型和大戶型。

小戶型是純粹的市場淘汰產品，兩室功能有缺失，大概率只能當做上學的書包房，其他的功能僅限于想想..

其實網上可以搜索一下漢峪兩室的價格和銷售情況，同樣不樂觀，這和小區關系不大，是房源本身的因素。

大戶型要分怎么看。

如果你是高端改善，這種大高層，非全明衛生間的戶型已徹底落伍，單說一個觀景橫廳，很多剛需盤比這強。

如果你是中端改善，這種戶型可以接受，因為綜合考慮這盤的學區狀況來說，按照業內說法，考慮這盤的家庭多為小太陽家庭，一家三口，住這種135平的三室，功能沒有太大問題，其實是值得考慮的。

結合這一點，再說說西江華府

西江華府僅結合二手房戶型來看，他的戶型和現在市面流行的戶型完全不在同類檔次...

現在的高端改善盤講究是的是匹配，對于品牌、物業、戶型的要求更高，甚至在這種詭異的要求下，地段已不是第一屬性，例如港溝仁恒，如果這1000套是純商業開發，相信突破5的問題都不算大。

所以最終的價格會比較關鍵，現在還沒法說。

3.關于優勢

第二條說了很多戶型和大高才能上面的劣勢，這兩個盤的優勢非常明顯

第一地段，龍洞漢峪已經進入開發末期，沒有太多的新房可售，即使為了有新房可以銷售，大概率的價格要遠遠超出這批房源。

完全是巧合

第二學區，相信大家也刷到了東城逸家的中考成績，雖然全濟南的中考成績都不讓釋放，但是東城逸家的成績必須能“網傳”，可謂是一個不大的巧合了。

第三圈層，西江華府當年流傳的業委會成員，東城逸家的公務員屬性，懂的都懂

第四點價格上也有優勢，這兩個盤是市面上為數不多新房比二手房賣的便宜的房。

1.售價比二手房低2000-5000元

2.新房與二手房相比有自身的優勢，購房者可以按照心意選擇樓層樓座，這一點是二手房完全做不到的..

所以綜合考量優劣勢，這盤出現排隊爆火非常正常。

關于價格我簡單說一下

東城逸家的兩室超過2萬5，三室2萬7，西江華府3萬3，如果超過這個價格，我個人看法是大概率不存在什么套利空間了..

也就是說買完房，大概率要橫盤很多年，當然這條主要針對想投資的人來說，對于買了自住的，其實意義并不大..

4.關于負債

有些人再說城投負債的問題，緩解現金流未必是要緩解負債，也有可能是和后續的開發有關。

至于到底負債率怎么樣，我不能亂說，而且這點和買房沒啥關系，大家不要揣測了..

5.關于北遷

負這一點有點陰謀論的說法，但是不得不說確有其道理，ZF能不能搬也不是我能說的，上回有個自媒體咔咔一說，去喝茶了..

不知道有幾個人去過大北邊，其實只要開車去一趟，你就會發現這種，搬遷導致房價涼涼的論調是多么扯淡。

因為與龍奧這種城市自然發展而延伸的板塊不同，北部實在是太太太遠了..這是其一

其二，現在是2023年了，已經不是畫個圈大把錢就能收進來的日子了，所以綜合看，甭管搬不搬，和房價都關系不大。

6.關于學校的容納問題

你還真別說，這確實是個問題，因為今年就有現成的例子，甸柳小學，因為一年級的孩子太多，導致一年級去燕翔小學借讀一年，而且在經歷了WQ之后，基本維持了現狀。

這個東西就很有意思，如果這幾千套房都是奔著好學區來上學的，就有極大地概率出現這種問題，甚至出現像歷下一樣的彈性學區。

但是這一點，沒人能打包票，就和回復的那樣，家訪才500多，到報名的時候800多，這東西上哪說理去。

7.關于圈層的混雜問題

實在是沒想到，能買得起2萬5以上房子的人都被歧視成雜質了，遠了不說，就說經五路和育英系，那邊還有多少GWY呢？他們都沒事，怎么到東城逸家就不行了？

個人認為2萬5的價格也足夠篩選了。

8.對二手房的沖擊

沖擊肯定是會有的，而且一定會有人買了立馬拿出來掛牌，所以這些房子最終的售價非常關鍵，個人估計，未來這兩個盤的價格預計會很長時間和這波新房的售價持平。

這東西看淡點，現在什么房子都不好賣，只有降價好賣。

9.買盛福的買銀豐買XX的是大冤種

不至于，這主打的就是一個緣分，話說回來，那邊戶型更好啊

我這筆記本打字錯字多點，見諒。