今日下午最新消息 ，重磅會議終于為2023下半年樓市定調了。

房地產的春天，終于等來了！

淘哥為大家逐句逐字解讀下：

1、首先要注意，這次會議是部署下半年工作的，是一個部署會議，接下來需要很快落實的。

2、注意這次會議的主持人是誰，這意味著下半年樓市政策完全定調了，沒有疑問了，沒有猶豫了。也意味著接下來，各城市具體細則會很快出來。（說不定早就有預案，就等發令槍）

3、最關鍵要注意這個最新判斷：房地產市場供求關系發生重大變化。言下之意過去是供不應求，過熱，現在變成供大于求，過冷了。

很多人發現，這次會議沒有提“房住不炒”，這句話其實就解釋了為什么沒有提。因為市場供求重大變化了呀，沒人炒房了，自住的都不太敢買，“房住不炒”自然就不需要專門強調了。

淘哥認為，“供求關系發生重大變化”，這句話很厲害，其實是這次會議最為關鍵，最為核心的一個判斷。

這個是對整個樓市環境判斷、進而是政策出發點，根本性的改變。

還用了“重大”這個詞語，力度很大，語境很強。

換句話說： 未來，我們可能將從過去十幾年的樓市緊縮調控周期，進入一個松綁刺激周期 。

一次松綁不行，會繼續加碼第二次，第二次還不行，還有第三次……一直到市場回暖穩定為止。所以，不要懷疑深圳這一波能不能起來，一定能起來。一直會刺激到恢復正常為止。 大家一定要有信心。

整個過程和過去不斷升級調控一樣，只不過由“緊縮”轉向“刺激”。

4、具體怎么辦？適時調整優化房地產政策。

言下之意，過去過熱時出的降溫措施，現在要及時調整了，不合時宜了，現在是太冷，不能降溫，要保暖加火了。

5、因城施策，用好政策工具箱。

言下之意，太冷的地方，可以救市力度大一點。

個人感覺，二線及以下城市，這次松綁刺激力度會很大，限購限貸限價這些行政手段可能大幅松綁。

而一線城市，力度應該會溫和一些，更大可能是松綁改善型需求。具體而言是降低二套首付，認房不認貸，降低換房（賣一買一）首付和利率等。

6、具體怎么辦？更好滿足剛性和改善需求。——剛需一直在支持，這次該大力支持改善了。淘哥接下來堅決看好深圳樓市的改善型產品。

7、個人判斷：二套首付降低，認房不認貸，換房首付降低等，很快將施行。深圳應該也會跟進。

8、時間節點上，前幾天淘哥文章曾預計是三個月內，也就是十月底之前。從今天的會議看，可以提前了。可能在8月底之前就能看到各地陸續刺激樓市了。

此外，本次會議有幾個超預期：

1、關于資本市場，從之前的“維護資本市場平穩運行”變成了“活躍資本市場”。

2、關于房地產，沒有再提“房住不炒”。

3、關于地方債，從“嚴控隱性債務”變成了“優化地方債務”。

4、關于匯率，提到“要保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定”。

而就在前天，上周六（7月22日），淘哥剛在寶中碧海舉辦了一場主題為《救市倒計時！》的線下私享會，現場就提出了政策拐點、救市倒計時、買房要擇機等核心預判，現在看，預判很快就會兌現了。

現將私享會的核心內容、預判邏輯、觀點分享如下，供大家參考。

01.

2016年后買房白忙活了

真正賺錢的

是2008、2014年出手的人

一個靈魂拷問：房價跌的這么厲害，什么時候買房賺錢了？

回望深圳樓市，會發現一個殘酷的事實：大概從2017年開始，深圳買房就大部分不賺錢了。

哪怕是開盤售罄秒光、萬人空巷打新、搶得打破頭、需要極高積分才能入圍、甚至可以收數十萬、上百萬喝茶費的網紅盤，從華潤城，海德園，到前海、光明、沙井的一堆日光網紅盤，也不賺錢了。

除了海德園、深業中城、招商璽等個別樓盤能賺到一些錢，其它大部分實際已經賬面虧損。

光明和沙井，很多網紅盤業主都基本都套牢了。

比如光明，2021年很多新盤均價就開到了5萬+，今年，很多新盤折后均價僅在4.2-4.6萬/平。

比如沙井，華強城一期，2018年備案均價就達到了約4.62萬/平；超級網紅盤海岸城，2021年均價5.75萬/平入市，推盤2次、2次日光；博林君瑞二手房更是賣到過8萬/平。

而前段時間，同區域的鴻榮源項目開盤，折后均價僅約5.08萬/平，低了一大截。

不僅沙井，其實，寶安整體基本都站崗了。

華豐前海灣，2016年開盤均價就達到了約7.3萬/平，而前不久，隔壁的越秀新盤，首批產品開盤均價僅在7.2萬/平。

中洲中央公寓E-CLASS天睿，新錦安壹號公館，2015年、2016年開盤均價甚至分別高達約9萬/平、9.5萬/平，如今，7-8年過去了，壹號公館的二手房指導價僅在10.8萬/平，約等于原地踏步。

我們再選取龍華作為案例，因為龍華無論地理位置、價格，都是中等水平，推盤量成交量也足夠大，參考價值高。

下圖是2017年龍華開盤的新盤情況。

結果發現，鴻榮源壹成中心當時6萬，尚峻開盤6萬4，現在壹成中心附近新盤鴻榮源尚云，折后備案均價約6.8萬/平、單價僅5.8萬起，據說戶型實用率特別高。尚峻附近地段更好的新盤深業頤樾府，也才約7.2萬/平。

2017年到現在6年時間了，算上資金成本。肯定是虧的。

甚至被奉為神盤的華潤也很難賺錢。

華潤城的例子很經典，2015年約4.7萬/平；2016年約8.5萬/平；2018年約8.5萬/平，真正的全國關注，不光深圳萬人空巷，很多外地投資者也慕名而來；2020年潤璽一期約13.1萬/平；2021年潤璽二期約13.2萬/平。

即使2016年單價8.5萬買，算上利息現在成本11.5萬，市場價13萬多，賺的也很少了。

為什么出現這種情況？本質原因是市場亢奮+政策嚴厲調控，尤其是后者，決定了樓市近8年的走向。

2015年樓市暴漲后，深圳樓市2016年開始新一輪的收緊調控，于當年3月25日和10月4日，兩次加碼提高樓市準入門檻，非深戶購房社保從1年變為5年，二套房（有1房+結清）首付從2成變為7成。

此后，深圳樓市的政策主基調一直都是收緊，直到2020年的7.15新政和2021年的二手房指導價出臺，調控嚴厲程度達到頂峰。

所以，才會出現如今的殘酷現實：2016年后買房的人，除了個別幸運兒，大部分人都虧了。

那么，到底什么時候買房最賺？哪怕閉眼買都大賺？答案是：2008年、2014年。

這兩年都是市場最差、最悲觀的時候，而且處于大救市前夜——2008年底迎來了四萬億大放水、2014年底迎來了去庫存大招。

此外，2008年、2014年還有一個共同特點：出現了以租抵供的情況。這意味著買房沒有什么成本，當這種情況出現，很多追求穩健的資金就會紛紛入市，推動樓市回溫。

所以，買房如果想不虧本、想大賺，關鍵要擇時，買在市場最悲觀之時+政策大力轉向之時。

02.

8年調控 救市進入倒計時

現在可能是堪比08、14年的機會

那么，2023年會是政策反轉之年嗎？

需要高度重視的一個事情是，這幾年來，M2可是從2016年的155萬億，增長到如今2023年6月末的287.3萬億，增長約85%。

8年，貨幣快翻倍了，但是房價沒有漲，調控真的是勝利了，既然勝利，就可以松綁了。

所以可以看到，最近兩個月，樓市松綁吹風不斷。

自6月初起，彭博社、高盛、花旗、華爾街日報等海外媒體、機構、投行就紛紛吹風中國要出臺重大經濟刺激措施，董藩、中財辦前副主任尹艷林等專家、學者、前政府高層也開始建議刺激樓市。

最近幾天，這股風吹的更猛、力度更大了。

除了剛剛的重磅會議，最近幾天， 據彭博社報道： 中國據悉考慮放松一線城市購房限貸政策、可能包括“認房不認貸”。

財政部財政科學研究所原所長賈康建議：一二線城市盡快在可能取消的限購、限貸、限價等方面采取實際措施。

前財政部部長樓繼偉在接受中國日報采訪時，表示：建議全面取消限購限貸。

國常會7月21日審議通過的城中村改造指導意見顯示，超大特大城市的城中村改造又重啟了。

央行表態：市場供求深刻變化，過熱期出的政策邊際優化，應更好支持剛性和改善。 注意，央行這句話其實為現在的樓市定了一個主基調，即：是時候根據新形勢宣傳新政策了。

各路媒體、專家集中吹風的表象之下，是：經濟不救不行了。

現階段，出口、消費、投資三駕拉動經濟增長的馬車中，最重要的出口已經“超預期”下滑，消費和投資也非常疲軟。

隨著經濟壓力增大，各種問題都在凸顯：2022年結婚人數創下37年以來最低；新生兒少于800萬、回到1941年水平；就業難，外賣騎手、網約車都已經飽和……

基于以上種種困難，房地產作為拉動消費和投資的核心引擎， 間接從業人員達到5000萬之巨，是經濟增長1/5和投資增長1/3的貢獻來源，勢必要發揮“壓艙石”作用。

吹風不斷+經濟困境雙重因素下，淘哥認為：

1、一定會救市，救樓市是救經濟的重要一環，穩樓市才能穩經濟、穩就業。

淘哥認為，未來5-10年，房地產可能會進入連續的刺激通道，就像過去8年的打壓一樣，松綁政策會一個接一個，直到市場被救起來。

2、樓市政策全面松綁的風，越吹越猛，拐點在即。

3、如果出臺政策，最好的時機是金九銀十之前。 但深圳不會單獨搞一套自己的政策，也不會跟隨二線城市，只會跟著北京、上海走。

4、市場最悲觀+救市呼之欲出，現在可能是堪比2008、2014年的黃金機會。

5、只要樓市松綁，深圳樓市能恢復正常。

因為 深圳基本面太強大（經濟發達、人口規模大、就業吸引力強、住房自有率低、商品房長期供應緊缺等），而且還有很多牌沒有打，比如降低二套首付、降低“賣一買一”換房的首付、認房不認貸等。

6、這一次牛市的持續時間可能更長，接下來，深圳樓市將進入沒有泡沫的價值增長期。

03.

泡沫已經擠干凈

深圳樓市將進入價值增長期

現在是距離城市核心最近的機會

真正穿越周期的偉大資產，會經歷三個階段：概念炒作泡沫期——泡沫破滅期——價值兌現爆發期，其中最后的價值驅動爆發期，幅度更大、時間更長。

比如特斯拉，2010年上市時，價格僅約1元，隨后的3年都在原地踏步，2013年-2014年，憑借概念炒作，1年大漲8-10倍。

隨后泡沫破裂，進入價值調整期，2014年-2019年一直起起伏伏、時高時低，但長線看，幾乎沒漲。

但隨著2019年特斯拉中國工廠開工，產能和市場全面打開，特斯拉隨后進入價值增長期，至今漲了約40倍。

從特斯拉可以得到啟示：泡沫退潮、破裂后，有切切實實價值支撐的優質資產，會開啟二次騰飛。

這種資產，放在股市，對應的是有產能+市場支撐的特斯拉；放在深圳樓市，對應的就是有現實價值+未來價值支撐的核心區域，即福田、南山、前海、寶安等地方的優質樓盤。

注意，深圳樓市開啟泡沫擠干凈的價值增長期前夕，是大家距離城市核心資產最近的機會，能用非常劃算的價格買到非常優質的物業。

本次活動舉辦地的京基智農山海尚寓，就是深圳核心地段優質樓盤的典型代表。

首先，位于寶安核心，1站寶中，2站前海，成長性強。

山海尚寓直線約600m就是穗莞深城軌西鄉站（在建中），1站寶中，2站前海。

直線約1km，還有1號線固戍站，可直達寶中、前海灣、南山科技園、車公廟樞紐、福田中心。

自駕通勤也很便捷，項目就位于深圳西黃金主脈寶安大道旁，能便捷、快速通達前海、寶中、騰訊企鵝島。

其次，有綜合體大城背書。

項目整體是一個建面約70萬平的綜合體大城，集山海住宅、海景臻寓、高端酒店、新潮商業等多元業態于一體，僅業主就有4500多位。

其中，商業為建面約1.6萬平的“游憩式”商業，酒店引進洲際酒店集團旗下國際豪華酒店品牌——洲際華邑酒店。

住在山海尚寓，不僅能滿足逛街、購物、聚餐等休閑需求，還能隨時享受國際酒店配套，完全是精英級生活品質。

04.

通燃氣、帶陽臺、海景入戶

準現樓、拎包入住

多少錢值得買入？

再次，產品太稀缺。

1、民水、民電、通燃氣，戶戶帶陽臺的真公寓。

項目產品為建面約38平的開間和建面約57-76平的1-2房，戶型方正通透，最小的開間單位，也有陽臺，這在深圳核心地段非常稀缺。

建面約38平戶型也帶陽臺

2、視野開闊、海景入戶。

令人驚喜的是，山海尚寓不僅在功能和戶型設計上，有類住宅的體驗，景觀視野更是絕佳，約一半以上的房源都能看到開闊海景。

02戶型樣板間窗外景觀實拍

而且為了將景觀資源最大程度引入室內，山海尚寓的客廳和臥室，都采用了大面積玻璃裝飾，采光度、通透性極佳。

你能相信嗎？下圖是建面約38平14戶型樣板間的實拍圖，一推開門，窗外蒼翠的綠意、壯闊的海景就撲面而來，非常驚喜。

下圖是建面約57平16戶型樣板間的實拍圖，客廳+臥室兼具大面積采光和海景，非常通透，完全沒有小面積公寓的局促和壓抑感。

3、準現樓、即買即享，等待成本低。

山海尚寓是整個綜合體的收官之作，樓體建設已經進入尾聲，是即買即享的準現樓，而且采用一線品牌精裝，拎包入住，大幅節省了等待成本。

山海尚寓實拍

最后，一個關鍵的問題，買公寓最重要的是租金收益、現金流，那么，從租金回報看，山海尚寓多少錢值得買？

一個基本情況是，在深圳核心地段，全新、大品牌精裝、品質優的公寓，租金往往比附近的房子高出一大截。

以最近兩年剛交付的華潤城潤府三期精裝公寓為例，建面約40平的開間，月租金在約7000-7900元，約175-197.5元/月/平，比旁邊大沖新城花園，同等建面的開間（約5100-5500元/月，約127.5-137.5元/月/平），貴了約37%-55%。

需要注意的是，潤府三期公寓為商水商電、不通燃氣、不帶陽臺，所以，山海尚寓作為民水民電+通燃氣+戶戶帶陽臺+部分房源有寬闊海景的全新精裝公寓，在產品特性上更有優勢，租金應該會和附近房源的價差更大。

而且，在實際中，如果找銀行做經營貸、房產抵押等各種貸款，如果是通燃氣、帶陽臺的公寓，很多銀行的接納度、貸款成數和額度會更高。

此外，山海尚寓還引入了國際 豪華酒 店 洲際華邑酒店，同一棟樓，既有高星酒店又有公寓，公寓租金往往表現也會更好。

而山海尚寓附近的農民房，裝修品質較好的、建面約40平的開間，比如森海輕奢公寓，就能租到約90元/月/平，次新社區的1房，比如富士君薈、松茂御龍灣，能租到90-125元/月/平。

以周邊農民房和次新小區租金為參照，再加上自身的種種優勢，山海尚寓的小戶型，保守估計，應該能租到100元/月/平以上，大概在100-150元/月/平。（僅為估算，具體以實際情況為準。）

那么，取個中間值，按照125元/月/平（松茂御龍灣已經能租到這個水平）測算，山海尚寓建面約38平戶型，大概能租約4750元/月、約5.7萬/年。（僅為推算，具體以實際情況為準。）

業內普遍認為，深圳公寓回報率到3%，已經是非常優秀的水平，以此反推，山海尚寓小戶型想達到3%的回報率，粗略計算，總價大概在200萬左右就會比較容易實現。（僅為推算，具體以實際情況為準。）

而據淘哥獲悉，山海尚寓起步總價預計僅在1字頭，從租金回報看，還是非常稀缺的，建議感興趣的朋友可到現場咨詢，再對周邊租金市場做一下深度調研，看是否值得入手。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

淘哥深耕深圳房地產，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地、見多識廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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