都在說樓市是政策市，現在開始政策對樓市“綠燈”全開，將開始一路暢行。

接連的重磅表態，一場關于樓市的盛宴又將開啟了。

一起來看看，樓市的新周期。

北廣深重磅喊話樓市

據有關報道，7月27日住建部提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款認房不認貸等政策措施”；一場從上而下的對樓市喊話正式開啟了。

7月29日，北京住建委提出“抓好貫徹落實，更好滿足剛性和改善性住房需求”，來自北京層面的喊話更具有信號意義。

財聯社報道截圖

7月30日，深圳住建局提出“更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作”，體現的是“特區”的示范效應和先行者的標榜作用。

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7月30日，廣州住建局提出“將盡快推出有關政策措施，滿足剛性和改善性住房需求”，同時一份關于廣州“樓市新政”內容流出，信號進一步明確了。

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上海又會如何呢？

一線城市重點在于調控政策松綁程度如何？例如松綁限購和首付比例。

綜合來看，從上至下的默契喊話，表明樓市筑底開始，靜候春天的到來了。

對房價，市場有四種聲音

經過煎熬的低迷周期，市場充斥著四種主流聲音，一是房價還要再跌一半，二是房價漲起來我就拋盤，三是不降價堅決不買，四是房價還會再漲15年。

中堂時代芳華實景圖

哪種聲音將會成為現實呢？

看待房價需要周期角度考慮，我們可以以“島國”和“新加坡”為例，島國即使房價經過大調整，最后還是不斷攀高峰；而新加坡更是體現了優質商品房和“保障房”的雙市場效應。

從資產角度來看，房價上漲本質還是資金持續聚焦推動。

對于我們來說，更重要的預判好剛性和改善性需求在哪里？

一是，一座大城市持有人口和人才的流入，例如東莞。

二是，城鎮化率再提高，現在全國65%左右，還有20%左右增長空間。

三是，改善性需求的釋放，財富分層也反饋在房子品質上的分層，小戶型群體改善強烈，老破小可能持續衰落。

四是，買一座城市最有錢群體買的樓盤或者買一座城市改善性需求最多的戶型或樓盤。

終極大招，房價會漲嗎？

在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，一定程度上是樓市刺激的終極大招；但是，我們不能簡單復制歷史經驗，房價不會看齊2016至2018年的爆漲模式。

麻涌華僑城云瑞府沙盤

本次重點在于部分城市的“城中村改造”，是否還按過去：央行-政策性銀行-地方-開發商-棚改對象的生態鏈條，還有待觀察；過去的棚改充分釋放了住房需求，進而刺激房價上漲。

值得注意的是地方、房企和居民端的負債率，現在居民端負債率約63%，而2015年居民端負債率30%多，過去還有足夠加杠桿空間，而現在居民端加杠桿的空間已經縮小了。

另外，本次“城中村改造”還可以對標一下深圳前段時間發生的“城中村統租”事件，這或許也是一個重點方向。

最后，盯緊抵押補充貸款（PSL）的數據變化，它將反饋出房價走勢信號。