都在說樓市是政策市，現(xiàn)在開始政策對樓市“綠燈”全開，將開始一路暢行。

接連的重磅表態(tài)，一場關(guān)于樓市的盛宴又將開啟了。

一起來看看，樓市的新周期。

北廣深重磅喊話樓市

據(jù)有關(guān)報(bào)道，7月27日住建部提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款認(rèn)房不認(rèn)貸等政策措施”；一場從上而下的對樓市喊話正式開啟了。

7月29日，北京住建委提出“抓好貫徹落實(shí)，更好滿足剛性和改善性住房需求”，來自北京層面的喊話更具有信號意義。

財(cái)聯(lián)社報(bào)道截圖

7月30日，深圳住建局提出“更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作”，體現(xiàn)的是“特區(qū)”的示范效應(yīng)和先行者的標(biāo)榜作用。

財(cái)聯(lián)社報(bào)道截圖

7月30日，廣州住建局提出“將盡快推出有關(guān)政策措施，滿足剛性和改善性住房需求”，同時(shí)一份關(guān)于廣州“樓市新政”內(nèi)容流出，信號進(jìn)一步明確了。

財(cái)聯(lián)社報(bào)道截圖

上海又會如何呢？

一線城市重點(diǎn)在于調(diào)控政策松綁程度如何？例如松綁限購和首付比例。

綜合來看，從上至下的默契喊話，表明樓市筑底開始，靜候春天的到來了。

對房價(jià)，市場有四種聲音

經(jīng)過煎熬的低迷周期，市場充斥著四種主流聲音，一是房價(jià)還要再跌一半，二是房價(jià)漲起來我就拋盤，三是不降價(jià)堅(jiān)決不買，四是房價(jià)還會再漲15年。

中堂時(shí)代芳華實(shí)景圖

哪種聲音將會成為現(xiàn)實(shí)呢？

看待房價(jià)需要周期角度考慮，我們可以以“島國”和“新加坡”為例，島國即使房價(jià)經(jīng)過大調(diào)整，最后還是不斷攀高峰；而新加坡更是體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)商品房和“保障房”的雙市場效應(yīng)。

從資產(chǎn)角度來看，房價(jià)上漲本質(zhì)還是資金持續(xù)聚焦推動。

對于我們來說，更重要的預(yù)判好剛性和改善性需求在哪里？

一是，一座大城市持有人口和人才的流入，例如東莞。

二是，城鎮(zhèn)化率再提高，現(xiàn)在全國65%左右，還有20%左右增長空間。

三是，改善性需求的釋放，財(cái)富分層也反饋在房子品質(zhì)上的分層，小戶型群體改善強(qiáng)烈，老破小可能持續(xù)衰落。

四是，買一座城市最有錢群體買的樓盤或者買一座城市改善性需求最多的戶型或樓盤。

終極大招，房價(jià)會漲嗎？

在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，一定程度上是樓市刺激的終極大招；但是，我們不能簡單復(fù)制歷史經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)不會看齊2016至2018年的爆漲模式。

麻涌華僑城云瑞府沙盤

本次重點(diǎn)在于部分城市的“城中村改造”，是否還按過去：央行-政策性銀行-地方-開發(fā)商-棚改對象的生態(tài)鏈條，還有待觀察；過去的棚改充分釋放了住房需求，進(jìn)而刺激房價(jià)上漲。

值得注意的是地方、房企和居民端的負(fù)債率，現(xiàn)在居民端負(fù)債率約63%，而2015年居民端負(fù)債率30%多，過去還有足夠加杠桿空間，而現(xiàn)在居民端加杠桿的空間已經(jīng)縮小了。

另外，本次“城中村改造”還可以對標(biāo)一下深圳前段時(shí)間發(fā)生的“城中村統(tǒng)租”事件，這或許也是一個(gè)重點(diǎn)方向。

最后，盯緊抵押補(bǔ)充貸款（PSL）的數(shù)據(jù)變化，它將反饋出房價(jià)走勢信號。