我是紫沐，這是我第336篇日記。

上篇日記（樓市重磅利好！免契稅、增值稅！大烏龍吧..），跟進了利好政策的新動向，可點擊鏈接了解。

最近咨詢我萬博新房的粉絲挺多的。

在和樾府基本清盤之后，基本都在圍繞華潤萬博悅府、耀盛新世界和越秀瑞麓府之間做選擇。

就我個人的看法，如果純投資的話，這三個盤都不是很好的選擇。

萬博雖然在廣州算是好板塊，但和天河、海珠這些更核心產業也更強的地方比起來，底蘊還是弱了點。

而買新房投資，涉及的周期很長，持有成本也更高。

現在這些新盤，開發商肯花錢做營銷，去引流量。

但等個7年，項目早清盤了，沒有開發商的持續曝光，還能不能擁有目前的人氣，有比較大的不確定性。

而投資是一件很講究確定性的操作。

所以把籌碼壓在萬博新房上面，從投資角度看，遠不如押寶海珠、金融城來得穩健。

但你要說自住，這三個盤我覺得問題都不大。

如果要我在里面挑一個最喜歡的，那應該是華潤萬博悅府。

因為它的綜合實力很強，就像萬博新盤老大和樾府一樣，是六邊形戰士的底子。

商業，有萬象系加持，華潤的商業品質不用擔心。

教育，九年一貫制，預計會是貼牌名校。

而且這塊教育用地，是華潤自己拿的，未來學位會優先滿足自家業主，不用蹭。

這種安全感，是很值錢的，特別在優質學位并不充足的番禺。

至于樓盤定位和產品設計，和我今年1月份寫的想法不謀而合。（萬博和樾府再迎利好？）

就是比和樾府更純粹的改善型。

華潤萬博悅府的主推產品，基本都是120平而上的大面積。

而且戶型本身的設計，也是目前第一梯隊水平，挑不出什么毛病。

唯一要吐槽的點，就是我覺得沒太大必要整98平的產品出來。

貨量不多，又全部安排在靠路的位置，還不如回爐成大面積，繼續強化產品的純粹性。

所以除非這98平價格比較低，不然都建議買120平以上的。

這地段，加上強大的商業、產品和教育配套，做到保值沒啥壓力的。

至于耀盛新世界，我覺得它輸給華潤萬博悅府的原因，主要在三個地方。

第一，教育不確定。

新世界是沒有配建學校的，未來學位估計要蹭華潤。

但華潤業主自己夠不夠用都還是未知數，來蹭學位的也不止新世界，大概率還要加上和樾府。

所以買新世界，未來孩子能不能讀上好學校，就很靠命了。

第二，噪音比較大。

雖然華潤也面臨噪音問題，但新世界的噪音源更多。

新光快速和漢溪大道兩面包夾，這對注重環境的改善買家來說，會是不小的減分項。

第三，產品不太行。

容積率高，密度高，導致只能做并排塔樓，容易影響采光和視野。

戶型面積段，既有82/92/108平的平層產品，又有100/110/114/120平復式產品，顯得太過混雜。

加上花園比較一般，在品質上也是遜色于華潤的。

所以，單純就未來的市場表現上看，我會更建議選華潤萬博悅府。

但是呢，新世界也有一些，能吸引特定需求買家的優勢。

就比如說前幾天，有粉絲跟我說，最近在考慮耀盛新世界的房子。

我和她說，建議優先看華潤，整體綜合素質會更高。

她說她看過，但最終還是選擇新世界。

因為新世界是地鐵上蓋，而她對通勤體驗感非常注重。

所以說，其實1000萬以下的房子，地鐵還是很值錢的一個因素。

也正是這個優勢，雖然新世界整體遜色于華潤，但在保值上，也不至于太過拉跨。

至于瑞麓府，我覺得它屬于一種特殊產品。

你從地段去看，它無疑是最弱的一款，離整個長隆-萬博核心區太遠了。

你從配套去看，它周邊是沒有商業配套的，想逛街購物啥的只能移步萬博。

而且離地鐵也非常遠，不屬于地鐵盤，只能自駕。

加上未來會開拍的長隆AB地塊，并沒有補全瑞麓府在商業和通勤上的缺陷。

所以以它1000萬以下的改善定位來看，地段、配套、通勤這三方面，都不太過關。

但瑞麓府的核心優勢，也非常能打動一些人。

就是它的園林景觀和內部的居住舒適度確實牛逼。

就環境這塊，瑞麓府基本和長隆是融為一體的。

而且都是小高層板樓，通風采光和空間感能碾壓很多主流改善產品。

所以一些買來養老，或者比較習慣慢節奏，對商業依賴度不高的客群，容易對瑞麓府產生好感。

總結下來，如果你是單純自住保值，想要一個各方面都不錯，未來市場表現好的樓盤，那可以優選華潤萬博悅府。

如果對地鐵通勤依賴度非常高，同時能用別的方法解決教育問題，那可以選耀盛新世界。

如果對環境和居住舒適度有追求，不依賴地鐵通勤和商業，那可以選越秀瑞麓府。

雖然說現在整個政策環境出了很多利好，但大家買房的時候也不用太過著急。

因為利好出臺要時間，利好落地要時間，從落地傳導到市場也需要時間。

所以買之前建議多看看，無論是新盤還是二手，多看多了解。

這樣能更清晰的清楚自己的需求到底是什么。

至于同時也有很多粉絲問的關于天河東，珠江花城和華潤吉山倉地塊之間的選擇。

有時間再和大家聊聊吧。