地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

備受關(guān)注的萬科

重回北京拿地

結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)來臨

萬科將如何把握

2023-8-15

“大新聞，萬科在北京拿地了！”

在萬科拍下通州永順地塊的第一時(shí)間，媒體群里的小伙伴們奔走相告；此后幾天，行業(yè)圈子也因此沸騰，交流的話題少不了“你怎么看萬科北京拿地？”。

振奮！

這是許多行業(yè)小伙伴們的共同感受。

因?yàn)樽鳛樯罡本┒嗄甑念^部房企，萬科在最近五年的地產(chǎn)壓力周期中選擇手持“謹(jǐn)慎牌”，更審慎地面對(duì)所有土地投資機(jī)會(huì)，已經(jīng)四年半沒在北京拿地了。

如今萬科四年來首度北京拿地，或許意味著其眼中的北京市場(chǎng)重回“積極投資”標(biāo)準(zhǔn)。

萬科的判斷轉(zhuǎn)變，在不少人看來，相當(dāng)于向市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針，如久旱甘霖，讓市場(chǎng)振奮。

人間四年半

地產(chǎn)一世紀(jì)

萬科在北京的上一次拿地，需要追溯至2019年2月，彼時(shí)萬科和國(guó)開聯(lián)合體以43億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊，也就是后來的萬科·雲(yún)廬項(xiàng)目。

而2019年2月，對(duì)于大部分地產(chǎn)從業(yè)者仿佛已是“上個(gè)世紀(jì)”。

彼時(shí)沒有疫情、沒有“三道紅線”、穆迪等持續(xù)給內(nèi)房企降級(jí)的國(guó)際機(jī)構(gòu)還在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)展望穩(wěn)定。但萬科當(dāng)時(shí)的“前瞻”卻和大部分人不一樣。

2018年9月萬科就率先喊出“活下去”，成為“把寒氣傳給每一個(gè)人”的高壓信號(hào)傳遞者。

這種超強(qiáng)的憂患意識(shí)，在當(dāng)時(shí)令人詫異甚至被嘲笑；直到2022才被更多人認(rèn)知到——這就是“學(xué)霸”得以多次穿越周期的先見之明。而緊跟萬科信號(hào)，未雨綢繆、適度縮表調(diào)整策略應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬的部分企業(yè)，也因此贏得了相對(duì)從容的下行期調(diào)整空間。

萬科的憂患意識(shí)體現(xiàn)在拿地上，主要是通過調(diào)整拿地結(jié)構(gòu)和提高拿地標(biāo)準(zhǔn)來降低風(fēng)險(xiǎn)。

正是受限于此，萬科在北京才多年未拿地。

93年進(jìn)入北京至今，萬科經(jīng)歷了北京市場(chǎng)的多個(gè)周期。不同于過去的高歌猛進(jìn)和小型震蕩，最近的五年是北京最難熬的一個(gè)周期——地價(jià)高、限制多、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)、利潤(rùn)低；這里甚至成為了一個(gè)“業(yè)內(nèi)最消耗營(yíng)銷總”的“高壓力”城市。

北京的高壓力周期里，萬科主動(dòng)收縮，2019年2月后，連續(xù)三年多都沒在北京公開土拍市場(chǎng)露面。

直到2022年，情況才開始改變。

2022年6月，北京第二輪集中土拍，沉寂許久的市場(chǎng)掀起了“小高潮”，全場(chǎng)參拍房企高達(dá)30家。其中，三年多未現(xiàn)身土拍市場(chǎng)的萬科報(bào)名參拍了兩宗朝陽(yáng)宅地，均位于崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊——各自獲得6家和4家房企或聯(lián)合體的報(bào)名，包括金茂、萬科與朝開聯(lián)合體、華潤(rùn)與城建聯(lián)合體和首開等。

雖然，當(dāng)時(shí)的萬科朝開聯(lián)合體并沒有“猛沖”勇奪地，但被萬科看中的這兩塊地后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)都非常好——其中，由中建一局溢價(jià)13.31%以29.8億元的總價(jià)競(jìng)得的地塊定名中建宸園，是2022年朝陽(yáng)區(qū)1500w+高端市場(chǎng)銷冠 ；另一塊由首開溢價(jià)1.5%、總價(jià)40億元的地塊則是望京樾，開盤半年就沖上了全朝陽(yáng)2022年住宅成交金額排名TOP3.

2023年，萬科則更積極地參與到北京土拍中，并主動(dòng)宣告北京市場(chǎng)是全國(guó)最好的市場(chǎng)。

“萬科積極現(xiàn)身北京土拍市場(chǎng)。是一個(gè)重要信號(hào)。”一位業(yè)內(nèi)朋友告訴我們，他認(rèn)為，這個(gè)信號(hào)提醒從業(yè)者要趕在“牛鞭效應(yīng)”之前抓住“新紀(jì)元”的紅利——于企業(yè)而言，是盡快拿到對(duì)的地；而于個(gè)人而言，是快速轉(zhuǎn)移到手上有地的房企去。

而萬科終于在北京拿地。他也比所有萬科員工都更振奮。不只是因?yàn)楦兄x萬科，用四年半的兩個(gè)信號(hào)燈讓他提前看清“兩個(gè)世紀(jì)的轉(zhuǎn)變”，延續(xù)了他的地產(chǎn)職場(chǎng)生命；更是因?yàn)榭吹健氨本└邏褐芷凇钡闹饾u結(jié)束。

看到萬科信號(hào)的人還有不少，因此成為“萬科粉”的他們也非常希望釋放信號(hào)的萬科能在北京成功拿地。8月9日競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)還有一個(gè)小細(xì)節(jié)——據(jù)說萬科競(jìng)拍當(dāng)天的落錘速度都比平時(shí)更快一些，莫非這工作人員也是一個(gè)“萬科粉”？

沒拿地的四年

萬科都在做什么

土拍上的沉寂，不代表行動(dòng)上的沉沒。

沒拿地的四年半，萬科北京在非住宅領(lǐng)域持續(xù)布局，也不斷深耕做好手中的住宅項(xiàng)目：

長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，北京泊寓新門店陸續(xù)開業(yè)——長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)年輕人長(zhǎng)租公寓，并且其中的集團(tuán)用地項(xiàng)目從規(guī)劃、建設(shè)到物業(yè)運(yùn)營(yíng)全由萬科包攬，讓萬科對(duì)怎么做年輕人的社區(qū)這件事，比其他開發(fā)商具備更強(qiáng)的“手感”。

在持續(xù)和青年生活研究中迭代產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)，去年新開業(yè)“泊寓|院兒草橋社區(qū)”，在兩個(gè)月內(nèi)3000間房源快速滿租，也顯示出萬科營(yíng)造的生活確實(shí)獲得了年輕人認(rèn)可。

城市更新領(lǐng)域，通過改造升級(jí)的望京小街，萬科首次將城市更新的邊界拓展至街區(qū)小巷中。

在協(xié)助政府將交通擁堵老舊街區(qū)轉(zhuǎn)型的過程中，萬科作為社會(huì)資本深度參與其中，多次調(diào)研走訪周邊居民和商戶以及阿里、美團(tuán)、奔馳等片區(qū)頭部企業(yè)，將整個(gè)街區(qū)改造為多方共建共治共享的、科技、時(shí)尚、藝術(shù)的國(guó)際街區(qū)，最終帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。

在這個(gè)過程中，萬科在新生代街區(qū)規(guī)劃、街區(qū)科學(xué)治理、融入智慧科技、打造夜間經(jīng)濟(jì)地標(biāo)等領(lǐng)域積累了相應(yīng)能力和經(jīng)驗(yàn)。小街一些有趣的互動(dòng)細(xì)節(jié)，如手勢(shì)控制的噴泉、會(huì)說話的垃圾桶、和孩子互動(dòng)的蝴蝶投影，如若應(yīng)用在社區(qū)里，應(yīng)該也同樣有吸引力……

住宅領(lǐng)域，四年來萬科北京持續(xù)開發(fā)著觀承別墅、城市之光、萬科云廬、翡翠山曉、大都會(huì)濱江等項(xiàng)目。其中，號(hào)稱更懂年輕人的城市之光·東望作在今年完成全部交付同時(shí)，其均價(jià)也從4萬+漲至5萬+，體現(xiàn)出高品質(zhì)大盤較好的保值增值能力。

現(xiàn)在看來，東望的本質(zhì)是萬科解開了“80后新生代家庭從成立到成長(zhǎng)，都既要想要還要什么”這道題。在品質(zhì)基礎(chǔ)上，東望用一個(gè)高性價(jià)比、均好性強(qiáng)的、生活豐富的、可成長(zhǎng)的超級(jí)新城去回應(yīng)客戶并獲得了持續(xù)認(rèn)可。

抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

萬科繼續(xù)瞄準(zhǔn)年輕人

萬科沒拿地的四年半里，做的三件事都和年輕人有關(guān)，共同匯聚成一種獨(dú)特能力積累——更懂北京的年輕人，擅長(zhǎng)和他們互動(dòng)并在新一代生活新需求中尋求持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)尾。

從這個(gè)角度看，通州永順這塊地，確實(shí)是萬科會(huì)看上的地。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，位于通州、朝陽(yáng)交界，該地塊形狀規(guī)整，距地鐵6號(hào)線物資學(xué)院站直線距離800米左右，滿足步行及騎行到達(dá)要求。該地隔壁新房項(xiàng)目開盤后月均流速50套左右，銷售去化表現(xiàn)較好，聚焦的是地鐵6號(hào)線上的首置人群。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)現(xiàn)場(chǎng)探地實(shí)拍-地塊現(xiàn)狀

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)現(xiàn)場(chǎng)探地實(shí)拍-地塊旁金榆路

周邊客戶為年輕首置人群這點(diǎn)，很契合萬科的能力點(diǎn)——給年輕人做愛住的房子。同時(shí)，萬科在通州開發(fā)的上一個(gè)盤——城市之光·東望今年完成了所有交付，也以社區(qū)生活兌現(xiàn)和增值表現(xiàn)，為其通州未來產(chǎn)品立下有效的口碑背書。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)在和幾位業(yè)內(nèi)好朋友聊到萬科這塊地時(shí)，一位朋友透露，聽說萬科盯這塊地小半年了：

聽說萬科剛看到土地名單信息的時(shí)候，就開始關(guān)注這塊地了，并且前置性做了更多研究。

“萬科悄悄準(zhǔn)備了這么多，就該他們拿地。”朋友表示，通州永順地塊，房企們其實(shí)“又愛又怕”，只有萬科不怕。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，期房銷售指導(dǎo)價(jià)同為6.5萬元/平方米的通州永順地塊6號(hào)線上“鄰居”項(xiàng)目，目前售出房源的網(wǎng)簽均價(jià)約5.87萬元/平方米，這給參拍房企帶來了一定壓力，估計(jì)也是該地塊競(jìng)拍價(jià)格未觸頂?shù)脑颉?/p>

但在其他人“又愛又怕”的壓力里發(fā)揮自己的能力，才有“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”。

回顧過去，高標(biāo)準(zhǔn)的萬科其實(shí)一直盯著兩種地在拿：一是G2城市改善型客戶所青睞的土地——客戶基數(shù)好、投資回報(bào)好。二是抓準(zhǔn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)進(jìn)行精準(zhǔn)投資——通過研究產(chǎn)業(yè)、人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，并通過自身能力抓住機(jī)會(huì)。

通州永順地塊，就是萬科北京2023的“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”之一。

而萬科拿下這塊地之后，這里也許會(huì)有更懂年輕人的社區(qū)和生活出現(xiàn)。

因?yàn)閺漠?dāng)前的市場(chǎng)格局上看，降成本和價(jià)格戰(zhàn)路線明顯“此路不通”，萬科加入后大概率是選擇從生活方式入手，一起把年輕人的社區(qū)市場(chǎng)做大做強(qiáng)。

在北京多家開發(fā)集體全國(guó)學(xué)習(xí)卷產(chǎn)品的2023，擅長(zhǎng)研究和學(xué)習(xí)年輕人生活方式的萬科，也有可能將集團(tuán)在其他城市的年輕化生活內(nèi)容和產(chǎn)品實(shí)踐帶到北京的新作品里，大家可以期待一下。

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