我是紫沐，這是我第342篇日記。

上篇日記（賺錢就兩種，擁抱共識，或者掌控共識），聊了聊如何預判產品未來的升級方向，提前做好布局，可點擊鏈接了解。

經常有粉絲問，如何判斷新盤溢價高不高，有沒有性價比。

我覺得要解決這個問題，首先要做到了解新盤的定價模型。

說到新盤定價，很多人潛意識就會想到地價。

畢竟面粉價決定面包價，房價=地價X2這個所謂公式，算得上深入人心。

但多人知道，未必就是對的。

這所謂的新房定價公式，只需要簡單舉兩個例子，就能輕松證偽。

比如說，合景在牛奶廠的項目，合景臻頤府。

當初合景拿地的時候，樓面價高達5.1萬/平，直接把地塊拍成了地王。

后面項目建成，定價10萬+/平，看起來確實符合定價公式。

但僅僅過了半年多，政策環境收緊，樓市整體轉冷，臻頤府的價格很快就跟著往下降。

從10萬到9萬，從9萬到8萬，從少數特價房到大量特價房。

價格浮動區間，能去到25%。

再舉個例子，碧桂園在增城的項目，碧桂園云頂。

當初地價2.4萬/平，開盤遇上行情好，定價最高去到4萬+/平。

但隨著樓市轉冷，增城泡沫破碎，云頂的定價也迎來斷崖式下降。

現在去買，單價只要2萬左右，不僅跌穿了地價，甚至比周邊部分二手房都便宜。

所以新盤的定價，不能說和地價毫無關系，但關系是真不大。

反而和市場行情好不好，回款壓力大不大，關系更緊密。

遇上市場不景氣，貼著地價賣也是有的；

要是再疊加回款壓力大，倒賠錢出貨也做得出來。

另外新盤定價還有一個核心，就是看周邊競品價格。

注意，這里的競品，只局限于新盤競品。

要是有競品，價格就不能太亂來。

比如以前老黃埔城光單價摸6.5萬的時候，曾寫過一篇文章，說誰買誰站崗。

后面也確實應驗了，城光現在南向單位，單價5.5萬都有交易。

原因無他，老黃埔在售新盤，不止城光一家。

既然有個綜合素質差不多的富頤華庭，價格一直維持在5萬出頭。

城光要想亂來，就只會把客戶往競品家里趕。

所以有競品存在的話，新盤定價往往會收斂一點。

但要是沒競品，那開發商的膽子，往往大得超乎你想象。

比如均價3萬出頭的洛溪，南天名苑敢賣9萬+；

比如均價7萬左右的海珠西，天譽半島敢賣10萬；

比如身處越秀卻沒有強學位的東園公館，吹風價也敢往18萬靠..

為什么沒有競品，新盤的定價就可以很大膽？

那是因為新盤定價有特殊性。

新盤的定價，包含了服務費，也包含了包裝費。

你去售樓部，有靚麗熱情的銷售接待，照顧得無微不至，水果飲料隨你吃。

這就是服務，而服務是一種消費，消費是沒有保值一說的。

你打開手機，能看到圖片和排版精美的樓盤宣傳，這就是營銷。

但營銷是有時限的buff，等項目清盤，開發商不會繼續白掏錢給你做曝光。

服務和包裝，是沒有保值這說法的。

當這些成本轉移到房價上，自然也就成了溢價。

而且別忘了，新盤的定價策略和二手不一樣。

你買的時候多花了多少錢，等到賣的時候，市場和買家都是不認的。

在客觀到殘酷的二手市場，只看實力說話。

什么是實力？

看板塊，產業怎么樣，商業齊不齊，城市面貌靚不靚，交通便不便利，教育和醫療資源優不優秀；

看產品，花園大不大，物業牛不牛，戶型好不好，景觀稀不稀缺，保養到不到位..

所以等到賣房的時候，房子實力不夠，就是會被買家砍價，被買家嫌棄。

一手溢價買入，二手割肉賣出，就是踩坑的原因。

那回到最開始的問題，如何判斷新盤有沒有性價比，價格溢價高不高？

把二手的定價模型，套在新盤身上就可以了。

而新盤的自主定價，和二手流通價格沒關系，也和地價沒關系。

新盤定價高，并不代表未來賣的時候，就一定很能打。

你把它當做一個樓齡極其新的二手盤去判斷，就能更客觀一點。