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成都又出救市新政

昨天，成都一口氣發了三份關于樓市政策的通知，這些樓市松綁的新政也引人關注。

此次成都新政核心有四點。
第一是取消了以前每次取證3萬方的限制，現可按棟取證，減少開發商成本且增加供應批次。

第二是取消了“低價網紅盤”，后期取證價格可按照同區域最新的雙限地，給開發商釋放了利潤空間，也意味著以后沒有“剪刀差”的便宜撿了。

第三擴大了開發企業自行組織銷售范圍，針對建筑面積144平米以上的房源（以前是建面200平米），成都將不再實施公證搖號。現房銷售樓盤也由開發商自主搖號。
第四是放寬了無房居民家庭的認定標準，即購房家庭中至少一名購房人符合購房政策，且在成都無自有產權住房的人。

大家應該知道，過去樓市普漲的那些年，成都有著極為嚴苛的限購政策等各種調控措施，也抑制了很多購房需求。

而在2021年下半年全國房價轉跌之后，成都通過不斷調整樓市政策，逐步釋放以前被壓制的購房需求，使得成都樓市在過去兩年頗有一枝獨秀的表現。

因為成都樓市還留有較多的政策調整空間，也讓人們對成都樓市保持了樂觀的預期。那成都樓市還能持續“成獨秀”嗎？

02

樓市"成獨秀"?

過去這兩年，全國房地產市場持續低迷。易居的中國房價指數顯示，自從2021年下半年開始，全國房價已經持續跌了兩年了。

重慶樓市基本也和全國大行情一致，重慶樓市也是從2021年下半年開始陷入衰退，并持續至今。

但最近這兩年，成都樓市卻呈現出逆勢的耀眼表現，被一些網友們戲稱為“成獨秀”。

成都新房價格表現也非常搶眼，2018年，大成都(含三圈層）均價9830元/㎡，2021年，大成都(含三圈層）均價15231元/㎡。

但此后成都房價并未停下上漲的步伐，2023年上半年，大成都（含三圈層）均價已經達到19328元/平米。成都房價近五年時間翻了一番。

成都新房不僅價格上漲，成交量也非常高。今年1-7月成都新房成交約985萬方，成交量位居全國第一，而且遙遙領先于第二名，成交量是重慶主城的2.5倍。

二手房方面，2023年上半年，成都二手房成交套數達11.9萬套，創下歷史新高。某機構統計了2023年上半年70個大中城市的二手房價格走勢，成都二手房漲幅6.3%，位居全國第一，也是全國僅有的幾個上漲的城市。

另外，成都土拍也比較火熱，我們在上一篇文章中對成都土拍也有過一些分析。（8月成都將狂拍47宗地，重慶.....）如此看的話，成都樓市確實有點一枝獨秀的感覺。

但是，覆巢之下，焉有完卵？全國樓市如此低迷，一線城市的樓市都撐不住，內陸的成都竟然一枝獨秀，似乎有些不符常識。和同樣是成渝雙城經濟圈核心的重慶相比，成都同類地段的房價地價幾乎是重慶的兩倍甚至三倍，這似乎也不太合理。

事實上，成都樓市暗藏的風險已經初見端倪。

03

成都樓市風險累積

無論是新房還是二手房，成都的近年的銷量都很高，但詭異的是，成都無論新房還是二手房庫存的情況都很嚴峻，而且法拍房也越來越多，風險在不斷累積。

第一，成都新房庫存大、去化周期長。

大家都知道這兩年重慶樓市差得不能再差了，但成都新房庫存和去化周期的情況卻一點都不比重慶的情況好。

截止今年上半年，成都新房住宅狹義庫存量及去化周期，都遠遠高于重慶。廣義住宅庫存情況也并不比重慶好。

截止今年上半年，成都新房住宅狹義存量2040萬方，去化周期11.1個月。哪怕僅是一圈層的狹義庫存也有480萬方，去化周期8.5月。

而重慶中心城區截止今年上半年狹義存量僅396萬方，去化周期僅6.4個月，狹義庫存量和去化周期比成都一圈層的狹義存量和去化周期都更短。

成都新房住宅活躍廣義存量約9400萬方，去化周期為4.3年。重慶廣義存量4842萬方，去化周期73個月，差不多6年時間，如果只算有效存量則為3586萬方，那么去化周期差不多4.5年。和成都整體去化周期相差不大。

第二，成都二手房天量成交卻依然越賣越多

2023年上半年，成都二手房實現了爆量增長，成交套數達11.9萬套，創下歷史新高，是重慶上半年成交的兩倍多。

但在如此夸張的成交量之下，成都二手房掛牌量卻不減反增。目前貝殼成都二手房掛牌量約20.6萬套，僅次重慶，位居全國第二。

在二手房半年成交11.9萬套的夸張數據之下，成都二手房掛牌量卻在不斷上升，越賣越多。成都想套現的人實在太多了。

如果哪天人們對成都樓市預期改變，成都二手成交量不再那么大，那么成都二手掛牌量就可能激增。去年底的時候，成都二手房掛牌量還曾短暫超過重慶。

第三，成都法拍房形勢嚴峻

另外，成都的法拍房有點多。有人統計了今年1-4月主要城市的法拍房情況，成都以7337套的掛牌量超過重慶高居第一。重慶畢竟是近乎一個省的數據，成都的法拍房情況確實令人不寒而栗。

所以，從新房和二手房庫存，尤其是法拍房的情況看，成都樓市暗藏著極大風險。

第四，過去房價上漲過快，居民收入跟不上

過去這幾年，成都房價漲得太多了，這雖然看似風光，但過快上漲本身也是危險。2018年至今成都均價翻了一番還不止。

而成都城鎮人均可支配收入從2018年的42128元到2022年的54897元，累計漲幅僅為30%，略高于全國平均漲幅，算不上太耀眼。成都的經濟發展增速和成都人民的收入增速其實都遠遠跟不上房價的上漲。成都高薪工作并沒有那么多，成都就業市場也越來越內卷。

所以，成都樓市其實可能已經嚴重依賴外地人來接盤了。要讓外地人來成都接房，成都樓市就必須維持住樓市上漲的預期。

不過，成都的二手房價格在7月份已經轉跌，環比下跌了0.2%。成都新房和二手房成交量，也都進入了連跌通道。

成都本地的房東們應該很清楚成都本地人的收入水平，應該也清楚這是他們高價出貨的窗口期，所以市場上才有大量出貨。這就是成都半年11.9萬套二手房成交量下，成都二手房卻依然越賣越多的原因。

第五，土拍放量太大，城投托底太多

這兩年，成都土地市場保持了較高的熱度，常常有高價地被房企們瘋搶，成都土拍市場的優異表現也是成都維持樓市預期最重要的因素。

但是，成都土拍市場也并沒有表面那么樂觀。去年，成都地方國企平臺公司拿了大量土地。2022年成都拿地金額前三里面，就有興城人居和成都城投兩家地方國企平臺公司。如果從拿地規模看，前6家企業均為地方國企平臺公司。

成都今年上半年成交了46宗地，可建體量341萬方，平均樓面價達到12021元/㎡，平均溢價率10.66%，土地市場總體上仍然保持了較高的熱度。但到了8月份，成都單月供應了47宗土地，這樣的土拍放量就太大了，有一點當年重慶天量供地的影子。

8月成都雖然也有一些高價地被瘋搶，但大量低價地遇冷，只能由地方國企平臺公司托底，成都土拍市場冷熱不均的情況越來越明顯，頗為詭異。事實上，成都為托住地價已經用了不少“技術活”，這點我們以后再專門來分析。

8月成都最后一場土拍18宗土地有12宗地是底價成交，還有3宗土地因故終止，成都土拍市場已顯頹勢。

04

成都樓市后市展望

總體來說，過去幾年，成都城市發展的基本面較好，城市宣傳得力，購房需求旺盛，房價上漲也比較快。

2021年下半年全國房價普遍下行，但成都得益于過去有極為嚴苛的限購等調控措施壓制了很多購房需求。去年，成都進行較大的樓市政策調整有四次，還有多次小的調整，成都通過不斷的政策調整來釋放曾經被壓制的需求，從而托住了樓市，甚至逆勢上漲。

但目前，隨著被壓制購房需求被陸續釋放，加上過去房價上漲過快，成都樓市下行的壓力已經越來越大。

成都還有較大的政策調整空間，未來成都調整樓市政策的頻率，可能會更高，成都仍然有希望通過政策調整釋放購房需求來托住房價。

但成都優質公共資源嚴重分布不均，土拍市場冷熱不均的情況將同樣反饋在樓市上，成都南門和北門的差距會進一步拉大，成都核心區和近郊遠郊區域的價差也會進一步拉大。成都核心區域、熱點區域的房價能托住甚至可能繼續上揚，而偏遠冷門區域房價將陸續回調。

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拋重慶買成都并不明智

很多重慶人看到成渝房價差距越來越大，產生拋售重慶去成都炒房的想法，但我認為這種炒房想法并不明智。
重慶房價自2021年下半年開始已經經歷了兩年時間的慘烈回調，如今仍在低位盤整，但這也擠掉了相當部分的泡沫，有望否極泰來。

而成都這兩年逆勢上漲，房價已經處于高位，泡沫需要時間消化，目前已經沒有了性價比，有盛極而衰的風險。別人把肉吃完了，你再大老遠去接殘羹剩飯，那就叫接盤。

況且成渝兩地的城市建設、產業發展、教育和醫療等各類城市公共資源相差也并不大，雙方各有所長，比如重慶在基礎教育、高考升學等方面就明顯更有優勢。成都同類地段是重慶兩倍乃至三倍的情況并不合理。

當然，從短期一兩年的時間來看，因為成都還有較多政策調整空間用來托樓市，而重慶已經沒有多少可用的政策空間，短期成渝房價的差距或許也可能繼續拉大。

但短期一兩年的走勢意義并不大。成都三年限售，你現在購入新房，等拿到房產證大概需兩年時間，加上三年限售，也就是五年左右的周期。

但從五年左右的周期看，成渝兩地的房價應該會逐步縮小。成渝雙城經濟圈打造一定是需要旗鼓相當的雙核來驅動，作為戰略平衡，重慶未來五年一定會獲得國家更大力度的支持，各種高能級資源將持續向重慶傾斜，這點在今年已經比較明顯。相信在袁書記的帶領下，重慶將會實現一輪高速發展，也將縮小成渝樓市差距。

所以，現在拋重慶而買成都，短期可能還會出現賬面浮盈而沾沾自喜，但最后卻可能變現困難，成為高位接盤俠，得不償失。