01

成都又出救市新政

昨天，成都一口氣發(fā)了三份關(guān)于樓市政策的通知，這些樓市松綁的新政也引人關(guān)注。

此次成都新政核心有四點(diǎn)。
第一是取消了以前每次取證3萬(wàn)方的限制，現(xiàn)可按棟取證，減少開(kāi)發(fā)商成本且增加供應(yīng)批次。

第二是取消了“低價(jià)網(wǎng)紅盤(pán)”，后期取證價(jià)格可按照同區(qū)域最新的雙限地，給開(kāi)發(fā)商釋放了利潤(rùn)空間，也意味著以后沒(méi)有“剪刀差”的便宜撿了。

第三擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織銷售范圍，針對(duì)建筑面積144平米以上的房源（以前是建面200平米），成都將不再實(shí)施公證搖號(hào)?，F(xiàn)房銷售樓盤(pán)也由開(kāi)發(fā)商自主搖號(hào)。
第四是放寬了無(wú)房居民家庭的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即購(gòu)房家庭中至少一名購(gòu)房人符合購(gòu)房政策，且在成都無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房的人。

大家應(yīng)該知道，過(guò)去樓市普漲的那些年，成都有著極為嚴(yán)苛的限購(gòu)政策等各種調(diào)控措施，也抑制了很多購(gòu)房需求。

而在2021年下半年全國(guó)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌之后，成都通過(guò)不斷調(diào)整樓市政策，逐步釋放以前被壓制的購(gòu)房需求，使得成都樓市在過(guò)去兩年頗有一枝獨(dú)秀的表現(xiàn)。

因?yàn)槌啥紭鞘羞€留有較多的政策調(diào)整空間，也讓人們對(duì)成都樓市保持了樂(lè)觀的預(yù)期。那成都樓市還能持續(xù)“成獨(dú)秀”嗎？

02

樓市"成獨(dú)秀"?

過(guò)去這兩年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。易居的中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，自從2021年下半年開(kāi)始，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)跌了兩年了。

重慶樓市基本也和全國(guó)大行情一致，重慶樓市也是從2021年下半年開(kāi)始陷入衰退，并持續(xù)至今。

但最近這兩年，成都樓市卻呈現(xiàn)出逆勢(shì)的耀眼表現(xiàn)，被一些網(wǎng)友們戲稱為“成獨(dú)秀”。

成都新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)也非常搶眼，2018年，大成都(含三圈層）均價(jià)9830元/㎡，2021年，大成都(含三圈層）均價(jià)15231元/㎡。

但此后成都房?jī)r(jià)并未停下上漲的步伐，2023年上半年，大成都（含三圈層）均價(jià)已經(jīng)達(dá)到19328元/平米。成都房?jī)r(jià)近五年時(shí)間翻了一番。

成都新房不僅價(jià)格上漲，成交量也非常高。今年1-7月成都新房成交約985萬(wàn)方，成交量位居全國(guó)第一，而且遙遙領(lǐng)先于第二名，成交量是重慶主城的2.5倍。

二手房方面，2023年上半年，成都二手房成交套數(shù)達(dá)11.9萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了2023年上半年70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，成都二手房漲幅6.3%，位居全國(guó)第一，也是全國(guó)僅有的幾個(gè)上漲的城市。

另外，成都土拍也比較火熱，我們?cè)谏弦黄恼轮袑?duì)成都土拍也有過(guò)一些分析。（8月成都將狂拍47宗地，重慶.....）如此看的話，成都樓市確實(shí)有點(diǎn)一枝獨(dú)秀的感覺(jué)。

但是，覆巢之下，焉有完卵？全國(guó)樓市如此低迷，一線城市的樓市都撐不住，內(nèi)陸的成都竟然一枝獨(dú)秀，似乎有些不符常識(shí)。和同樣是成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈核心的重慶相比，成都同類地段的房?jī)r(jià)地價(jià)幾乎是重慶的兩倍甚至三倍，這似乎也不太合理。

事實(shí)上，成都樓市暗藏的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)初見(jiàn)端倪。

03

成都樓市風(fēng)險(xiǎn)累積

無(wú)論是新房還是二手房，成都的近年的銷量都很高，但詭異的是，成都無(wú)論新房還是二手房庫(kù)存的情況都很嚴(yán)峻，而且法拍房也越來(lái)越多，風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。

第一，成都新房庫(kù)存大、去化周期長(zhǎng)。

大家都知道這兩年重慶樓市差得不能再差了，但成都新房庫(kù)存和去化周期的情況卻一點(diǎn)都不比重慶的情況好。

截止今年上半年，成都新房住宅狹義庫(kù)存量及去化周期，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶。廣義住宅庫(kù)存情況也并不比重慶好。

截止今年上半年，成都新房住宅狹義存量2040萬(wàn)方，去化周期11.1個(gè)月。哪怕僅是一圈層的狹義庫(kù)存也有480萬(wàn)方，去化周期8.5月。

而重慶中心城區(qū)截止今年上半年狹義存量?jī)H396萬(wàn)方，去化周期僅6.4個(gè)月，狹義庫(kù)存量和去化周期比成都一圈層的狹義存量和去化周期都更短。

成都新房住宅活躍廣義存量約9400萬(wàn)方，去化周期為4.3年。重慶廣義存量4842萬(wàn)方，去化周期73個(gè)月，差不多6年時(shí)間，如果只算有效存量則為3586萬(wàn)方，那么去化周期差不多4.5年。和成都整體去化周期相差不大。

第二，成都二手房天量成交卻依然越賣越多

2023年上半年，成都二手房實(shí)現(xiàn)了爆量增長(zhǎng)，成交套數(shù)達(dá)11.9萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高，是重慶上半年成交的兩倍多。

但在如此夸張的成交量之下，成都二手房掛牌量卻不減反增。目前貝殼成都二手房掛牌量約20.6萬(wàn)套，僅次重慶，位居全國(guó)第二。

在二手房半年成交11.9萬(wàn)套的夸張數(shù)據(jù)之下，成都二手房掛牌量卻在不斷上升，越賣越多。成都想套現(xiàn)的人實(shí)在太多了。

如果哪天人們對(duì)成都樓市預(yù)期改變，成都二手成交量不再那么大，那么成都二手掛牌量就可能激增。去年底的時(shí)候，成都二手房掛牌量還曾短暫超過(guò)重慶。

第三，成都法拍房形勢(shì)嚴(yán)峻

另外，成都的法拍房有點(diǎn)多。有人統(tǒng)計(jì)了今年1-4月主要城市的法拍房情況，成都以7337套的掛牌量超過(guò)重慶高居第一。重慶畢竟是近乎一個(gè)省的數(shù)據(jù)，成都的法拍房情況確實(shí)令人不寒而栗。

所以，從新房和二手房庫(kù)存，尤其是法拍房的情況看，成都樓市暗藏著極大風(fēng)險(xiǎn)。

第四，過(guò)去房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，居民收入跟不上

過(guò)去這幾年，成都房?jī)r(jià)漲得太多了，這雖然看似風(fēng)光，但過(guò)快上漲本身也是危險(xiǎn)。2018年至今成都均價(jià)翻了一番還不止。

而成都城鎮(zhèn)人均可支配收入從2018年的42128元到2022年的54897元，累計(jì)漲幅僅為30%，略高于全國(guó)平均漲幅，算不上太耀眼。成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速和成都人民的收入增速其實(shí)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲。成都高薪工作并沒(méi)有那么多，成都就業(yè)市場(chǎng)也越來(lái)越內(nèi)卷。

所以，成都樓市其實(shí)可能已經(jīng)嚴(yán)重依賴外地人來(lái)接盤(pán)了。要讓外地人來(lái)成都接房，成都樓市就必須維持住樓市上漲的預(yù)期。

不過(guò)，成都的二手房?jī)r(jià)格在7月份已經(jīng)轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下跌了0.2%。成都新房和二手房成交量，也都進(jìn)入了連跌通道。

成都本地的房東們應(yīng)該很清楚成都本地人的收入水平，應(yīng)該也清楚這是他們高價(jià)出貨的窗口期，所以市場(chǎng)上才有大量出貨。這就是成都半年11.9萬(wàn)套二手房成交量下，成都二手房卻依然越賣越多的原因。

第五，土拍放量太大，城投托底太多

這兩年，成都土地市場(chǎng)保持了較高的熱度，常常有高價(jià)地被房企們瘋搶，成都土拍市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)也是成都維持樓市預(yù)期最重要的因素。

但是，成都土拍市場(chǎng)也并沒(méi)有表面那么樂(lè)觀。去年，成都地方國(guó)企平臺(tái)公司拿了大量土地。2022年成都拿地金額前三里面，就有興城人居和成都城投兩家地方國(guó)企平臺(tái)公司。如果從拿地規(guī)?？?，前6家企業(yè)均為地方國(guó)企平臺(tái)公司。

成都今年上半年成交了46宗地，可建體量341萬(wàn)方，平均樓面價(jià)達(dá)到12021元/㎡，平均溢價(jià)率10.66%，土地市場(chǎng)總體上仍然保持了較高的熱度。但到了8月份，成都單月供應(yīng)了47宗土地，這樣的土拍放量就太大了，有一點(diǎn)當(dāng)年重慶天量供地的影子。

8月成都雖然也有一些高價(jià)地被瘋搶，但大量低價(jià)地遇冷，只能由地方國(guó)企平臺(tái)公司托底，成都土拍市場(chǎng)冷熱不均的情況越來(lái)越明顯，頗為詭異。事實(shí)上，成都為托住地價(jià)已經(jīng)用了不少“技術(shù)活”，這點(diǎn)我們以后再專門(mén)來(lái)分析。

8月成都最后一場(chǎng)土拍18宗土地有12宗地是底價(jià)成交，還有3宗土地因故終止，成都土拍市場(chǎng)已顯頹勢(shì)。

04

成都樓市后市展望

總體來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾年，成都城市發(fā)展的基本面較好，城市宣傳得力，購(gòu)房需求旺盛，房?jī)r(jià)上漲也比較快。

2021年下半年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下行，但成都得益于過(guò)去有極為嚴(yán)苛的限購(gòu)等調(diào)控措施壓制了很多購(gòu)房需求。去年，成都進(jìn)行較大的樓市政策調(diào)整有四次，還有多次小的調(diào)整，成都通過(guò)不斷的政策調(diào)整來(lái)釋放曾經(jīng)被壓制的需求，從而托住了樓市，甚至逆勢(shì)上漲。

但目前，隨著被壓制購(gòu)房需求被陸續(xù)釋放，加上過(guò)去房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，成都樓市下行的壓力已經(jīng)越來(lái)越大。

成都還有較大的政策調(diào)整空間，未來(lái)成都調(diào)整樓市政策的頻率，可能會(huì)更高，成都仍然有希望通過(guò)政策調(diào)整釋放購(gòu)房需求來(lái)托住房?jī)r(jià)。

但成都優(yōu)質(zhì)公共資源嚴(yán)重分布不均，土拍市場(chǎng)冷熱不均的情況將同樣反饋在樓市上，成都南門(mén)和北門(mén)的差距會(huì)進(jìn)一步拉大，成都核心區(qū)和近郊遠(yuǎn)郊區(qū)域的價(jià)差也會(huì)進(jìn)一步拉大。成都核心區(qū)域、熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)能托住甚至可能繼續(xù)上揚(yáng)，而偏遠(yuǎn)冷門(mén)區(qū)域房?jī)r(jià)將陸續(xù)回調(diào)。

05

拋重慶買成都并不明智

很多重慶人看到成渝房?jī)r(jià)差距越來(lái)越大，產(chǎn)生拋售重慶去成都炒房的想法，但我認(rèn)為這種炒房想法并不明智。
重慶房?jī)r(jià)自2021年下半年開(kāi)始已經(jīng)經(jīng)歷了兩年時(shí)間的慘烈回調(diào)，如今仍在低位盤(pán)整，但這也擠掉了相當(dāng)部分的泡沫，有望否極泰來(lái)。

而成都這兩年逆勢(shì)上漲，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，泡沫需要時(shí)間消化，目前已經(jīng)沒(méi)有了性價(jià)比，有盛極而衰的風(fēng)險(xiǎn)。別人把肉吃完了，你再大老遠(yuǎn)去接殘羹剩飯，那就叫接盤(pán)。

況且成渝兩地的城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育和醫(yī)療等各類城市公共資源相差也并不大，雙方各有所長(zhǎng)，比如重慶在基礎(chǔ)教育、高考升學(xué)等方面就明顯更有優(yōu)勢(shì)。成都同類地段是重慶兩倍乃至三倍的情況并不合理。

當(dāng)然，從短期一兩年的時(shí)間來(lái)看，因?yàn)槌啥歼€有較多政策調(diào)整空間用來(lái)托樓市，而重慶已經(jīng)沒(méi)有多少可用的政策空間，短期成渝房?jī)r(jià)的差距或許也可能繼續(xù)拉大。

但短期一兩年的走勢(shì)意義并不大。成都三年限售，你現(xiàn)在購(gòu)入新房，等拿到房產(chǎn)證大概需兩年時(shí)間，加上三年限售，也就是五年左右的周期。

但從五年左右的周期看，成渝兩地的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)逐步縮小。成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈打造一定是需要旗鼓相當(dāng)?shù)碾p核來(lái)驅(qū)動(dòng)，作為戰(zhàn)略平衡，重慶未來(lái)五年一定會(huì)獲得國(guó)家更大力度的支持，各種高能級(jí)資源將持續(xù)向重慶傾斜，這點(diǎn)在今年已經(jīng)比較明顯。相信在袁書(shū)記的帶領(lǐng)下，重慶將會(huì)實(shí)現(xiàn)一輪高速發(fā)展，也將縮小成渝樓市差距。

所以，現(xiàn)在拋重慶而買成都，短期可能還會(huì)出現(xiàn)賬面浮盈而沾沾自喜，但最后卻可能變現(xiàn)困難，成為高位接盤(pán)俠，得不償失。