對于北京密云區(qū)陽光城·君山墅的很多業(yè)主來說，過去的一個月十分煎熬。

君山墅業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)，于2024年召開業(yè)主大會罷免物業(yè)公司，并在今年通過招投標(biāo)挑選新物業(yè)，但在新物業(yè)入場時卻遭到老物業(yè)的阻撓。過去的一個月里，雙方各執(zhí)一詞未能達成一致，小區(qū)形成了兩家物業(yè)公司同時入駐的特殊局面。

圖為涉事別墅小區(qū)陽光城·君山墅

對君山墅所在的溪翁莊鎮(zhèn)政府工作人員來說，同樣很無奈。他們?nèi)讨笇?dǎo)了小區(qū)召開業(yè)主大會、罷免舊物業(yè)、招投標(biāo)挑選新物業(yè)的過程，原本是一個政府指導(dǎo)、業(yè)主依法自治的典型正面案例，如今卻形成了這種新舊物業(yè)對峙的尷尬局面。

紅星新聞記者獲悉，君山墅物管會和老物業(yè)北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司已經(jīng)就此事提起訴訟。

有受訪律師告訴紅星新聞，目前雙方各不退讓，法律程序確實是解決問題的可行辦法。但訴訟周期過長和訴訟結(jié)果的不確定性，很容易讓業(yè)主及物業(yè)矛盾激化，建議屬地政府及行業(yè)主管部門積極組織各方協(xié)調(diào)爭取能夠達成一致，避免產(chǎn)生不必要的風(fēng)險。

老物業(yè)拒絕退場

一小區(qū)新舊物業(yè)“搶活干”

7月4日，紅星新聞記者來到位于密云區(qū)的君山墅小區(qū)。在小區(qū)大門口，兩批身著不同服飾的保安分別向進場車輛敬禮。小區(qū)內(nèi)，也能看到身著不同服飾的保潔和其他工作人員在工作。

小區(qū)大門口兩家物業(yè)公司的保安同時執(zhí)勤

業(yè)主魯先生告訴紅星新聞，小區(qū)目前處于這種兩家物業(yè)同時存在的奇怪局面：小區(qū)大門進來是大片綠地和酒店等，東西兩個居民區(qū)則有單獨的“二道門”。目前，老物業(yè)管理著“二道門”以內(nèi)區(qū)域，新物業(yè)管著其他區(qū)域。新物業(yè)想通過“二道門”進入業(yè)主家里提供服務(wù)，會被老物業(yè)阻攔，需要業(yè)主打電話或者到門口把人接進來。

“雙方因此發(fā)生了許多次矛盾沖突，經(jīng)常報警。這種混亂給業(yè)主的日常生活也帶來了巨大困擾。”魯先生說。但紅星新聞記者4日在小區(qū)實探發(fā)現(xiàn)，新物業(yè)的工作人員已可以正常通過“二道門”，新物業(yè)的負(fù)責(zé)人猜測可能與前些天的沖突報警有關(guān)。

這場新舊物業(yè)同時駐守小區(qū)互不相讓的“鬧劇”，源自小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)的行動。

資料顯示，君山墅是位于密云區(qū)的一個綠化率極高的低密山水別墅，開發(fā)商曾以“見樹不見墅”作為宣傳點。小區(qū)從2007年開始陸續(xù)交付，逐漸形成如今規(guī)模，白河從中穿過將小區(qū)分為東西兩部分。小區(qū)物業(yè)為北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司（簡稱豪斯凱賓）。豪斯凱賓原為開發(fā)商自有物業(yè)，經(jīng)過多次股權(quán)變更，如今屬于萬科物業(yè)服務(wù)品牌“萬物云”旗下。

由于不滿物業(yè)服務(wù)，小區(qū)2024年9月召開業(yè)主大會，在北京市漁陽公證處監(jiān)督下表決終止豪斯凱賓的服務(wù)。公證書顯示，終止物業(yè)服務(wù)的投票中，767票支持、3票反對、41票棄權(quán)，業(yè)主總數(shù)為923人。

公證書顯示的投票情況

此后，物管會受業(yè)主大會授權(quán)通過招投標(biāo)形式進行新物業(yè)公司選聘，并在今年5月選定北京瑞贏酒店物業(yè)管理有限公司（簡稱“瑞贏物業(yè)”）為新物業(yè)。6月5日交接時，豪斯凱賓物業(yè)拒絕交接，雙方發(fā)生爭執(zhí)。

過去一個月，在各方組織協(xié)調(diào)下，小區(qū)形成目前雙物業(yè)的奇怪平衡。新物業(yè)瑞贏已進場對小區(qū)綠化等公共設(shè)施進行修繕，老物業(yè)也正常進行物業(yè)服務(wù)。物管會成員、業(yè)主李先生告訴紅星新聞，這種亂象給居民帶來很大困擾，“比如因為設(shè)備老化東區(qū)時常停水，老物業(yè)不愿意大修，新物業(yè)想修但也沒辦法。還有現(xiàn)在矛盾激烈，業(yè)主擔(dān)心安全問題，小區(qū)攝像頭很多是壞的，也沒人修。”

房產(chǎn)交易平臺顯示，該小區(qū)有95套在售房源和10套暫未上架房源，掛牌率超過10%。有業(yè)主告訴記者，小區(qū)業(yè)主大部分都是買來養(yǎng)老的，原本入住率就不高，這幾年小區(qū)品質(zhì)下降加上這次的鬧劇，讓很多人想要賣房。

老物業(yè)認(rèn)為物管會決議不合法

鎮(zhèn)政府稱全程指導(dǎo)，依法依規(guī)

多名業(yè)主告訴紅星新聞，他們對老物業(yè)的不滿主要包括縮減服務(wù)范圍，小區(qū)外圍綠化雜草叢生，內(nèi)部的河道也沒有清理，公共設(shè)施維修緩慢、監(jiān)控故障、存在安全隱患等。

紅星新聞記者搜索發(fā)現(xiàn)，豪斯凱賓物業(yè)去年4月曾發(fā)生過一起安全事故，造成兩人死亡。密云區(qū)應(yīng)急管理局調(diào)查報告提到，豪斯凱賓被罰款80萬元，該物業(yè)多名工作人員及其上級管理單位北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人分別被建議追究刑事責(zé)任或撤職等處罰。

紅星新聞記者在小區(qū)內(nèi)看到，“二道門”以外的大片綠地如今已經(jīng)被新物業(yè)進行簡單修剪，未修剪部分處于雜草叢生的狀態(tài)，“二道門”內(nèi)也能看到不少木質(zhì)棧道損毀、水池水泛著綠色等。

小區(qū)內(nèi)木質(zhì)涼亭和地板有損壞

新入場的瑞贏物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們接管這個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)已進行了備案，對方拒絕退場缺乏合理性。目前，瑞贏物業(yè)已對小區(qū)綠化和一些設(shè)施進行了整改，但由于沒能正式入場，水系整改等投資較大的項目還沒有開始。

記者在北京市住建委官網(wǎng)查到的備案信息

對于物管會更換物業(yè)的舉動和理由，豪斯凱賓方面有著不同的觀點。他們向物管會的回函中提到兩點質(zhì)疑，一是物管會沒有按照法律法規(guī)要求，提前六十日書面通知解聘；二是認(rèn)為君山墅東西區(qū)是兩個獨立的規(guī)劃區(qū)域，應(yīng)成立兩個物管會，單一物管會不合法。

對于這一質(zhì)疑，物管會成員認(rèn)為，已經(jīng)在小區(qū)張貼告示，做到了告知，招投標(biāo)時萬科物業(yè)也有參與，說明對方是清楚此事的。對于兩個小區(qū)的說法，小區(qū)一直是一個名字、一個物業(yè)，沒有道理因為換物業(yè)就要變成兩個。

7月4日，豪斯凱賓物業(yè)一名負(fù)責(zé)人告訴記者，物管會和一些業(yè)主最不滿的外圍草地管理問題，實際情況并非如此。那片約80萬平方米的外圍草地并不在小區(qū)紅線內(nèi)，開發(fā)商此前為了銷售需要一直在維護，但他們接手后對方不再出錢，作為物業(yè)不可能花費巨額成本去維護一片不在小區(qū)內(nèi)的草地。他們也想過與物管會聯(lián)合向開發(fā)商施壓，要求對方繼續(xù)出資維護，但物管會并沒有選擇與物業(yè)合作而是組織更換物業(yè)。另外，他并不看好新物業(yè)能以這樣一個收費標(biāo)準(zhǔn)長期維護這片區(qū)域。

小區(qū)外圍雜草叢生

該負(fù)責(zé)人表示，對于物管會的合法性和業(yè)主大會投票結(jié)果，他們不認(rèn)可，對方代表不了大部分業(yè)主的觀點。面對物管會的起訴，他們也進行反訴，希望能在法院組織下重新依法依規(guī)再重新組織一次投票。

紅星新聞記者也見到了幾名支持豪斯凱賓物業(yè)的業(yè)主。她們認(rèn)為，老物業(yè)工作確實存在一些問題，但物管會成員的工作流程、人員資質(zhì)和業(yè)主大會投票結(jié)果也存在不合規(guī)的地方。

紅星新聞記者獲悉，小區(qū)所在溪翁莊鎮(zhèn)政府與區(qū)住建委都曾就此事進行過多次協(xié)調(diào)溝通。4日傍晚，溪翁莊鎮(zhèn)政府主管物業(yè)工作的副鎮(zhèn)長告訴記者，從前期召開業(yè)主大會到成立物管會、招投標(biāo)更換物業(yè)再到交接，鎮(zhèn)政府是全程參與指導(dǎo)的，保證讓他們合法合規(guī)地推進每一步程序，相關(guān)結(jié)果也都依法進行公開。其間，鎮(zhèn)政府還會及時請示區(qū)住建委，征求區(qū)里的指導(dǎo)意見。

“一直到組織交接會的時候都十分順利，沒有提出什么不同意見，結(jié)果到交接那天，又說不認(rèn)可了。”說到這個局面，這位副鎮(zhèn)長也很無奈。但他提到，鎮(zhèn)政府和區(qū)住建委等部門一直在積極推動這件事情解決，預(yù)計下周會有初步方案。

律師：

業(yè)主大會解除物業(yè)需符合法律規(guī)范

建議屬地政府組織協(xié)商解決

記者搜索發(fā)現(xiàn)，今年3月，新京報報道一起發(fā)生在北京通州區(qū)的老物業(yè)拒絕退場的案例。老物業(yè)的理由是已經(jīng)進行了大量投資，要求賠償損失。通州住建委表示，如果老物業(yè)未在規(guī)定時間內(nèi)移交將會在90日之內(nèi)對其進行處罰。

新入場的瑞贏物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴紅星新聞，他們公司主要業(yè)務(wù)就是這種二手樓盤物業(yè)。對于目前遇到的局面，他們很無奈，但還是建議業(yè)主合法合規(guī)、在政府指導(dǎo)下解決問題，盡量不要發(fā)生沖突。前三個月他們不會收取物業(yè)費，三個月之后如果事情還沒有解決，如何收費還要看具體情況。

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，民法典對選聘和解聘物業(yè)的參與比例和表決同意比例有明確規(guī)定，業(yè)主大會解聘物業(yè)公司需要達到相關(guān)規(guī)定的參與表決和同意的比例要求，并按照規(guī)定提前六十日（或合同約定的通知期限）書面通知老物業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，配合新物業(yè)做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

如果老物業(yè)對這個結(jié)果不認(rèn)可，可能會以業(yè)主大會解聘決定無效、程序違法等理由向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業(yè)主方需要提供充分的證據(jù)，證明召開業(yè)主大會及做出解聘決定符合法律規(guī)定。

北京偉睿律師事務(wù)所律師林虎才同樣提到，新老物業(yè)混雜、雙方互不退讓，通過法律程序是目前解決問題可行的辦法。但是解聘物業(yè)公司，應(yīng)同時具備解聘決議程序合法并符合法定或約定解除條件。在訴訟過程中，原物業(yè)公司可能會對解聘程序的合法性及是否符合法定或約定解除條件提出抗辯，導(dǎo)致訴訟周期過長及訴訟結(jié)果的不確定性增加。建議屬地政府及行業(yè)主管部門積極組織各方協(xié)調(diào)，爭取能夠達成一致，避免產(chǎn)生不必要的風(fēng)險。

紅星新聞記者 劉亞洲 付垚 北京報道

編輯 張莉 責(zé)編 李彬彬