全國范圍內調整“認房不用認貸”政策之后，房地產調控政策松綁這艘船的下一站是哪？

9月11日，濟南和青島同日宣布取消住房限購政策，同一天蘇州宣布120平米以上的商品房取消限購。

據克而瑞統計數據，目前已有濟南、青島、南京、沈陽、大連、佛山、東莞等城市全面取消限購政策，接下來如杭州、成都、武漢等其他二線城市也可能跟進全面解除限購。

2023年以來，二三線重點城市當中已經有20個城市取消或放寬了限購政策，其中9城完全取消限購政策。

對于二三線城市來說，別的城市取消或放寬住房限購政策，就意味著自己城市的買房人有可能被搶走，開發商也更愿意去取消或放開限購的城市拿地。如此這般，那么其他二三線城市也必須跟進做出政策調整，才能穩住本地房地產市場。

更何況，取消或調整住房限購政策有據可依，今年7月份的重要會議上已經提出：“房地產的供需關系已經發生重大轉變”。

限購政策是在房地產市場供不應求的狀態下，為防止房價過快上漲而推出的一項行政性調控措施，其執行權在地方政府，調整限購政策在地方政府的“一城一策”的工具箱里——如果這個城市判斷本地房地產市場已經告別供不應求狀態，且房價不存在過快上漲壓力，就可以調整住房限購。

在人口老齡化、出生率下降、產業結構調整等系列宏觀經濟變量影響下，每個城市都應該回答：我的買房人從哪來，他們購房需求如何？

在“房住不炒”成為行業發展主基調后，大部分二三線城市的房地產市場都告別了供不應求的狀態。

以青島為例，在2018年市場高點時，青島市房地產庫存去化周期僅6個月左右。如今，截至2023年8月青島商品住宅庫存1254.2萬平方米，從去化周期來看，按照近12個月去化流速測算，去化周期約14.8個月。另外，據克而瑞監測，青島廣義庫存量已經逼近1億平米，潛在庫存消化周期已經突破100個月。

另據克而瑞統計，北京、上海、廣州、深圳、合肥、天津、武漢、鄭州、杭州、南京、重慶等典型城市今年1-8月份的新房和二手房成交量與2018年以來市場高點相比僅占其50%，與2018年以來市場低點相比僅占其77%。這說明典型城市房地產需求量急劇下降，但是大部分城市供應量下降不大，會形成庫存迅速增加。

由此，克而瑞等行業機構建議：一線城市精細調整住房限購政策，二線城市局部調整住房限購政策，三四線城市全面取消住房限購政策。

一線城市是否會取消或調整住房限購政策，成為大家最關心的問題。

一位在北京工作的讀者朋友就留言說：“住房限購就只分為北京的限購政策和非北京的限購政策，大家都不敢想北京的限購政策能調整？”

的確，自從2011年2月北京市實施住房限購政策以來，一直保持京籍家庭只能購買2套住房；京籍單身人士和非京籍家庭（須連續繳納5年社保或納稅）只可購買1套住房的政策要求。

當下，北京周邊的濟南、沈陽、天津等城市都取消或放寬了住房限購政策，北京會一直無動于衷嗎？

此前，一份“小作文”流傳坊間，內容稱：除了城六區和通州、亦莊外，其他區有望調整住房限購政策。例如，房山區住房庫存去化周期已經超過了18個月，應該對限購政策進行優化。

但是，鑒于“認房不用認貸”政策出臺的經驗，房小評認為：如果北京要調整住房限購政策，可能會和上海、深圳等一線城市一起出臺相關政策，保持政策口徑一致性。對北京市調整住房限購政策保持樂觀預期，在“房地產供求關系發生重大改變”的判斷下，所有城市無論早晚，都會取消或調整住房限購政策。

因為“房住不炒”已經落地生根，住房回歸消費屬性，而住房消費和人口流入、年齡、就業和收入等指標息息相關，后者指標的變化都表明未來房地產消費已經是供過于求的狀態，房價過快上漲壓力不再，既然如此，早晚都要解綁其身上的行政性調控措施，讓其回歸市場自發調節的狀態，這有助于房地產市場早日平穩健康發展。

在此設想下，我們不妨大膽推測：如果北京市精細化調整住房限購政策，市場會發生什么變化？

1、 房價不會大漲。很多人潛意識里認為北京市取消或調整限購政策會帶來房價大漲，這是不會出現的。一方面，取消或調整限購政策的前提就是保證房價不會大漲，政府自然有辦法確保這個前提不變；另一方面就是限價政策不會和限購政策同時調整，限價政策仍能牢牢守住價格上限。最后，北京市調整限購政策預計會是精細化的，初期預計不會放開熱點地區的限購政策，房價變動不會受影響。

2、 市場成交量會明顯復蘇。調整限購政策對于市場信心的刺激會很明顯，很多持幣待購的人會認為“最后一只靴子落下”，選擇入場買房。此外，北京市對于北方乃至全國的購房者都極具吸引力，其教育、醫療等資源配套優勢遠超其他城市，即便是遠郊區放寬限購政策，也會吸引周邊省份的富裕人士來京置業，“寧要北京一張床，不要三四線一間房”。

3、限購不會全面放開。當下北京市的發展理念是“減量發展”，加上其優勢資源，如果其住房限購政策調整，也不會是全面取消，最多是精細化調整范疇。具體來說，可能從限購條件上適當降低，例如將非京籍家庭的購房資格從連續繳納5年社保或納稅，適當降低門檻，又或者從限購區域上調整，例如房山區、密云區這樣的遠郊區限購政策適當放松，對城六區戶籍去這些遠郊區置業、養老的購房需求允許多購1套住房等等。

總結：北京市住房限購政策調整也不是不可以期待，但是初期不能抱太大期望，畢竟城市的吸引力在那擺著，稍微松動都會吸引巨大的購買力入場。此外，也不要期待限購調整可能帶來房價快速上漲情況的出現，這項政策作用雖然很大，但也是在可控條件下才會使用。對于普通自住型購房者來說，當下能買就買，沒有必要等待限購政策調整再買。

中國房評報道原創發布????

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