昨日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)文調(diào)整廣州市住房限購(gòu)政策。廣州繼首發(fā)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后再次成為首個(gè)放松限購(gòu)的一線城市……

01 限購(gòu)放松

9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。

通知指出，將廣州市住房限購(gòu)政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房的，廣州市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非廣州市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在廣州市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

并將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

另外，本次政策還下調(diào)了非廣州戶籍人口在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房繳納社保及個(gè)稅年限，由此前的5年調(diào)整為2年。

02 官方解讀

對(duì)此，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出了官方解讀：

優(yōu)化住房限購(gòu)政策和個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限

●本市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)域仍然限購(gòu)2套住房。

●非本市戶籍居民家庭在上述區(qū)域限購(gòu)1套住房，購(gòu)房條件為從購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明滿2年。

●本市戶籍成年單身（含離異）人士在上述區(qū)域仍限購(gòu)1套住房。

●境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房〔2006〕171號(hào)）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》（建房〔2015〕122號(hào)）執(zhí)行。

●將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年，政策的適用認(rèn)定以稅務(wù)部門(mén)具體審核意見(jiàn)為準(zhǔn)。

●政策調(diào)整自2023年9月20日0：00起施行，購(gòu)房資格審核適用政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

加大保障性住房建設(shè)和供給

加快建立健全以公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房為主體的租購(gòu)并舉的住房保障體系。繼續(xù)做好公共租賃住房托底保障，適時(shí)提高公共租賃住房收入準(zhǔn)入線和租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步擴(kuò)大公共租賃住房保障范圍，引導(dǎo)一部分保障對(duì)象通過(guò)領(lǐng)取補(bǔ)貼解決住房困難問(wèn)題，完善公共租賃住房保障方式。大力發(fā)展保障性租賃住房，通過(guò)政府給予土地、金融、稅收等政策支持，引導(dǎo)各類(lèi)市場(chǎng)主體參與籌集保障性租賃住房，緩解新市民、青年人住房困難問(wèn)題。加快建立健全配售的保障性住房的配套政策體系。堅(jiān)持規(guī)劃先行，穩(wěn)慎有序推進(jìn)配售的保障性住房工作。

02 專(zhuān)家解讀

李宇嘉

廣東省房協(xié)專(zhuān)家咨詢委員會(huì)委員

廣東省住房政策研究中心首席研究員

此次新政基調(diào)依舊堅(jiān)持房住不炒，供需兩端同步發(fā)力，突出供給側(cè)改革。在需求端釋放潛力購(gòu)買(mǎi)力的同時(shí)，以供給適應(yīng)需求，以需求牽引供給，讓供求保持穩(wěn)定和平衡，避免行業(yè)和市場(chǎng)大起大落。

中心區(qū)四區(qū)堅(jiān)持原有的限購(gòu)政策，次外圍區(qū)白云、番禺靠近中心區(qū)且供應(yīng)較少的部分區(qū)域堅(jiān)持原有的限購(gòu)政策。而南沙也堅(jiān)持限購(gòu)，原因在于南沙需打造大灣區(qū)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、宜居宜業(yè)的平臺(tái)，為產(chǎn)業(yè)和人才集聚創(chuàng)造條件。

增值稅免征期從5年調(diào)整為2年，是為了降低交易環(huán)節(jié)成本，促進(jìn)賣(mài)一買(mǎi)一的順暢，既滿足剛需、也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環(huán)。

目前廣州迫切需要發(fā)布新的政策以提振市場(chǎng)情緒，避免預(yù)期惡化和市場(chǎng)下行形成負(fù)反饋循環(huán)，緩解過(guò)快下行的局面，防止其對(duì)舊改、投資、消費(fèi)等基本面形成明顯拖累。

嚴(yán)躍進(jìn)

易居研究院研究總監(jiān)

此次廣州放松限購(gòu)政策的信號(hào)意義非常強(qiáng)，限購(gòu)政策的放松本身就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后全國(guó)各地的一個(gè)重要趨勢(shì)。此前已有南京、武漢、濟(jì)南等多個(gè)二線城市全面放松限購(gòu)政策，此次廣州開(kāi)始放松，意味著限購(gòu)政策開(kāi)始從二線城市進(jìn)入到一線城市，同時(shí)也說(shuō)明這輪政策放松的力度非常大。

肖文曉

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

從今年樓市的成交表現(xiàn)以及庫(kù)存壓力來(lái)看，廣州都有對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整的必要性，這也是此前廣州在一線城市中首個(gè)落地“認(rèn)房不用認(rèn)貸”以及下調(diào)二套房首付比例的重要原因。但是，從市場(chǎng)監(jiān)控來(lái)看，盡管“信貸組合拳”出臺(tái)之后的前兩周廣州全市樓盤(pán)的來(lái)訪認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)都有上升，但是到第三周環(huán)比已經(jīng)開(kāi)始下降，顯示市場(chǎng)的需求動(dòng)能仍然不足，因此也具備進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策的條件。考慮到新政主要利好“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換需求，因此為了盤(pán)活二手房交易，本次將全市二手房增值稅免征條件從5年改為2年也在情理之中。

此外，從本次新政不再提及限購(gòu)的區(qū)域名單來(lái)看，都是屬于廣州庫(kù)存量大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，因此放開(kāi)限購(gòu)的迫切性也更大。在“信貸組合拳”之后，廣州再度調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、降低限購(gòu)區(qū)域社保門(mén)檻、降低二手房交易成本，對(duì)于年底樓市整體復(fù)蘇回暖有“再添一把火”的作用。

03 其他一線城市或跟進(jìn)？

廣州是第一個(gè)發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，隨后廣州的二手房掛牌量快速上升，交易周期增長(zhǎng)、價(jià)格下跌，也導(dǎo)致預(yù)期不足，反過(guò)來(lái)導(dǎo)致市場(chǎng)下行。據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，在此新政實(shí)施以來(lái)的三周，廣州新房市場(chǎng)的成交量增長(zhǎng)幅度分別為15%，6%，-6%，市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

相比于其他三個(gè)一線城市，廣州樓市的熱度相對(duì)較低，迫切需要新政來(lái)提振市場(chǎng)情緒。如今廣州再次成為首個(gè)放開(kāi)限購(gòu)政策的一線城市，此前在廣州首發(fā)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，另外三個(gè)一線城市隨后也跟上。那么此次廣州放松限購(gòu)，其他一線城市會(huì)跟上嗎？

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，繼二線城市密集放松限購(gòu)后，廣州也加入到放松限購(gòu)的“大軍”中，這具有強(qiáng)烈的信號(hào)意義。此政策配合認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低等措施，能更大程度激活一線城市、二線重點(diǎn)城市的改善需求，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多的一、二線城市跟上。