東莞CBD又將有住宅用地出讓，可能取消拍地最高限價，重回價高者得？

有消息稱，東莞CBD（東莞國際商務區(qū)）潛在的商住用地有10多宗，有部分商業(yè)用地可能變更為商住用地，小面積住宅用地或合并出讓。

寫字樓若變住宅樓，CBD可能會成長為CLD（中央生活區(qū)）？

東莞CBD又添住宅用地，取消最高限價

近日，根據(jù)自然資源局發(fā)布消息，位于南城潤府旁的原控規(guī)C07-01與C08-01地塊，現(xiàn)將合并為一出讓，地塊新名為C07-01，并將容積率5.0變更為3.6，限高由100米變更為150米。

c單元調(diào)整批前公示截圖

調(diào)整后地塊占地面積17193平，總計容建面61894平，住宅計容建面不超總計容建面90%，即住宅建面約55704.6平。

另外，原控規(guī)C07-01與C08-01地塊計容建面分別為41186.1平和37301.6平，合計78487.7平。

該地塊調(diào)整后的地塊計容建面減少了16593.7平，這部分減少的計容建面將以預留方式保留在C單元，意味著C單元待入市地塊容積率可能會提高。

C單元地塊分布

值得注意的是調(diào)整后新C07-01地塊可能會取消拍地最高限價（知情人透露），同時從新C07-01地塊總計容建面可知，計容建面減少，起始地價若不變，地塊的起始樓面價可能會有明顯提升。

即使該地塊底價成交，起始樓面價也較之前明顯提高，加上若取消最高限價，再多個房企爭奪，最終成交樓面價可能也會突破2.6萬/平瓶頸。

通過取消拍地最高限價，若拉高了東莞CBD住宅用地的樓面價，有助于修復市場的信心！

引出個問題，城區(qū)優(yōu)質(zhì)新盤備案價什么時候破10萬/平？

如此看來，東莞樓市的信心正準備重建，重建的起始區(qū)域自然是選擇熱門區(qū)域所在的地塊，更符合當下的多方需求。

深圳有先例，CBD首宗商改住現(xiàn)身

近期，有消息稱悅府8號樓旁的E06-01商業(yè)地塊可能變更為商住用地，將規(guī)劃一棟層高200米的住宅樓和一棟層高250米的商業(yè)樓。

非官方版的規(guī)劃示意圖

由于非官方版的規(guī)劃示意圖會遮擋悅府部分樓棟視線，引起悅府業(yè)主的激烈討論。

對于變更建設(shè)用地性質(zhì)，東莞已有先例。

例如，位于黃旗南生態(tài)科創(chuàng)區(qū)的瑧山境（即將加推建面約270平的山景大平層）是由體育場地用地變更為商住用地，后續(xù)CBD若出現(xiàn)商業(yè)用地變更為商住用地也是常規(guī)現(xiàn)象。

對于一座城市的CBD控規(guī)的調(diào)整，深圳已有先例。

深圳前海部分控規(guī)調(diào)整前后圖

今年4月深圳灣超級總部基地新增首個商改住地塊后，接著深圳市前海管理局發(fā)布《中國(廣東)自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》，對開發(fā)單元十四、十五、十六局部調(diào)整，其中多塊商業(yè)用地改為二類居住用地。

綜合來看，東莞CBD目前規(guī)劃的部分商業(yè)用地有一定的可能性會變更為商住用地，這也是契合城市實際發(fā)展需要的選擇結(jié)果。

改為CLD，東莞寫字樓空置率達54%

根據(jù)東莞CBD控規(guī)顯示，待出讓的建設(shè)用地超30宗，以占地面積小的商業(yè)用地為主，現(xiàn)有規(guī)劃待出讓的商住用地（含住宅用地）僅有10宗，而現(xiàn)有待出讓的商業(yè)用地超20宗。

CBD部分商業(yè)用地未來可能會出現(xiàn)類似于C單元的C07-01與C08-01地塊合并為一再變更為住宅用地的規(guī)劃調(diào)整，或者類似于E06-01地塊的非官方版規(guī)劃調(diào)整，商業(yè)?住宅的規(guī)劃調(diào)整。

CBD控規(guī)圖

目前，現(xiàn)在東莞CBD寫字樓的建設(shè)主要是集中在北部區(qū)域靠近東莞大道一側(cè)。

在建的商業(yè)用地有招商蛇口灣熙中心、盛和集團灣區(qū)大廈、東實/唯美灣區(qū)國際制造中心、東莞南實灣區(qū)商貿(mào)金融中心、莞民投莞商大廈等。

再考慮到沿著東莞大道串聯(lián)第一國際、CBD、南城總部基地，CBD南部區(qū)域靠近東莞大道一側(cè)的商業(yè)用地變更商住用地可能性低，其它的商業(yè)用地變更商住用地可能性高。

為什么會揪著東莞CBD商業(yè)用地變更為商住用地不放呢？

原因是根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，東莞2022年年末，全市寫字樓空置率達到54.8%，是大灣區(qū)10城中最高的。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，東莞寫字樓庫存約3400套，去化周期約90個月；并且還出現(xiàn)空置率提高和租金下滑的蔓延現(xiàn)象。

同時，東莞作為制造業(yè)城市，未來五年東莞已經(jīng)計劃打造一批現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對標松湖智谷。

東莞寫字樓的供需已是飽和狀態(tài)，適時調(diào)整CBD部分商業(yè)用地性質(zhì)更為符合城市發(fā)展需要；即使不調(diào)整商業(yè)用地的屬性，也會側(cè)重把部分商業(yè)打造為公寓產(chǎn)品，向市場提供“類豪宅”產(chǎn)品。

萬科中天世紀水岸效果圖

例如，CBD北部區(qū)域招商熙灣中心的產(chǎn)品打造為公寓和寫字樓，其中公寓戶型建面約300-660平。

另外，在建的萬象城所在地塊，也將規(guī)劃有兩棟“類豪宅”的公寓產(chǎn)品。

把商業(yè)用地做成部分公寓產(chǎn)品，打造“類豪宅”，足以說明考慮到東莞寫字樓的市場飽和度。

對此，東莞CBD是否會成長為一半是CBD和一半是CLD呢？