炒股的朋友都知道“波浪理論”，行情走勢(shì)有高有低，波浪往復(fù)。但是有一種走勢(shì)是單邊快速上行，或者單邊快速下行，并且持續(xù)時(shí)間短暫，難以捕捉，被稱為“一波流”。

如今的北京樓市也在上演“一波流”。

國(guó)慶長(zhǎng)假結(jié)束之后，北京幾個(gè)新樓盤開(kāi)盤，都取得了不錯(cuò)的成績(jī)。以位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩地區(qū)的保利天匯為例，海報(bào)官宣首次開(kāi)盤銷售453套房，賣了45億元。

即便去掉“水分”，這也是讓人羨慕的開(kāi)盤成績(jī)。

保利天匯的開(kāi)盤成績(jī)立即引起了其他開(kāi)發(fā)商的注意：

是市場(chǎng)變好了嗎——怎么其他開(kāi)發(fā)商的新房都不好賣？

是市場(chǎng)不好嗎——為何這幾個(gè)新開(kāi)盤項(xiàng)目賣得不錯(cuò)？

這個(gè)現(xiàn)象，顯然不能僅從產(chǎn)品和營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)上去解釋。

在房小評(píng)看來(lái)，這幾個(gè)新盤開(kāi)盤機(jī)會(huì)好，趕上了市場(chǎng)“一波流”行情的出現(xiàn)，并且集合了開(kāi)發(fā)商和中介渠道的所有力量，才實(shí)現(xiàn)了如此讓人滿意的銷售成績(jī)。

1、開(kāi)盤時(shí)機(jī)對(duì)。保利天匯、璟山和煦、招商蛇口的招商璽等項(xiàng)目在國(guó)慶節(jié)前已經(jīng)具備開(kāi)盤條件，拖到了節(jié)后一兩周才開(kāi)盤，是“拖對(duì)了”。

從項(xiàng)目自身客戶情況來(lái)說(shuō)，假期前一周和后一周基本都在過(guò)節(jié)狀態(tài)，無(wú)心買房。這段時(shí)間讓意向客戶考慮再三才能下決心。

從市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，9月初的政策利好釋放后，曾帶來(lái)一波成交量擴(kuò)大，但是成交量在9月下旬就步入低迷，進(jìn)入調(diào)整期。

在10月中上旬，市場(chǎng)恰好積累了一定的需求量，又迎來(lái)一波需求釋放。雖然這波需求釋放的力量無(wú)法和9月上旬比，但是恰好此時(shí)市場(chǎng)新增供應(yīng)處于空檔期。

于是，國(guó)慶節(jié)后開(kāi)盤的這幾個(gè)新項(xiàng)目碰上了好時(shí)機(jī)，而且這幾個(gè)盤恰好處于北京的東西南北的不同方位，彼此相距很遠(yuǎn)，不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，大家都收割了一波購(gòu)房需求。

2、中介渠道集中力量帶客。9月下旬的市場(chǎng)萎縮，讓很多開(kāi)發(fā)商恐慌，給中介渠道施加壓力，要求保證客戶到訪量。加之二手房交易傭金比例下調(diào)，中介渠道更有動(dòng)力帶客戶買新盤。

在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，北京樓市就這五六個(gè)新盤，中介渠道傾其所有資源給這幾個(gè)項(xiàng)目帶客，結(jié)果就是“大力出奇跡”。

據(jù)一位中介渠道公司負(fù)責(zé)人介紹，以前每逢一個(gè)新盤開(kāi)盤，只是就近區(qū)域內(nèi)的中介店和經(jīng)紀(jì)人帶客。如今，但凡有新盤開(kāi)盤，中介就調(diào)集半個(gè)城的經(jīng)紀(jì)人帶客。以前朝陽(yáng)分公司經(jīng)紀(jì)人只管帶朝陽(yáng)的客戶，如今也要把客戶帶到亦莊去碰碰運(yùn)氣。

這是中介行業(yè)內(nèi)卷的一個(gè)表現(xiàn)。二手房交易傭金比例下調(diào)，中介行業(yè)要完成今年業(yè)績(jī)的壓力很大，大家都在拼命做大交易量來(lái)保利潤(rùn)。

3、客戶的“嘗鮮”偏好。現(xiàn)在市場(chǎng)可選的樓盤很多，客戶喜歡“嘗鮮兒”。有幾位客戶反饋，“被帶著看了4-5個(gè)盤，實(shí)在是累了，恰好這第6個(gè)看著也順眼，干脆就買了吧”。

在同一區(qū)域內(nèi)，客戶對(duì)自己要買的房子情況很了解，如果此時(shí)區(qū)域內(nèi)有新盤，一般都會(huì)去“嘗鮮兒”。即使區(qū)域內(nèi)仍有新房順?shù)N在賣，大家也喜歡去買首期開(kāi)盤的。

新開(kāi)盤的項(xiàng)目也會(huì)去研究前面競(jìng)品樓盤的優(yōu)缺點(diǎn)，在產(chǎn)品上都比之前的樓盤“好一點(diǎn)”。

4、開(kāi)發(fā)商開(kāi)始沖年底業(yè)績(jī)。大家手里新盤比較少，今年就這一個(gè)項(xiàng)目的，要完成全年的業(yè)績(jī)，就指望這個(gè)樓盤了。

此外，新盤首開(kāi)的考核指標(biāo)最重，首次開(kāi)盤要拼命搶收割。開(kāi)發(fā)商把絕大部分推廣資源、渠道資源都傾斜到了開(kāi)盤階段，在開(kāi)盤的時(shí)候給渠道的傭金條件最好。

有的開(kāi)發(fā)商新盤開(kāi)盤，連集團(tuán)都在盯，首次開(kāi)盤如果賣不好，營(yíng)銷總可能被開(kāi)掉。

房小評(píng)還了解到，開(kāi)盤過(guò)后樓盤的熱度迅速下降，順?shù)N階段每天的去化量會(huì)低于之前的數(shù)據(jù)。

所以，用“一波流”來(lái)形容來(lái)當(dāng)下新盤開(kāi)盤的行情再恰當(dāng)不過(guò)。

但是，是不是此時(shí)所有新盤開(kāi)盤都能獲得“一波流”的業(yè)績(jī)呢？

恐怕不是。

因?yàn)槎虝旱慕灰琢酷尫胖螅袌?chǎng)又會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。正如9月下旬開(kāi)始的長(zhǎng)達(dá)20天的調(diào)整期，換來(lái)了10月中旬這場(chǎng)“一波流”行情。而這波行情的勢(shì)能是很弱的，釋放完畢后，市場(chǎng)將再度進(jìn)入積累期。

從這波行情的勢(shì)能來(lái)看，市場(chǎng)需求量是螺旋下降的，以后的行情釋放可能是周期性的。

但是下次“一波流”行情到來(lái)的時(shí)候所能釋放的需求力量可能越來(lái)越弱，這正是樓市需求逐漸疲軟的表現(xiàn)。即便再出新政刺激，估計(jì)樓市行情依然是這種“一波流”的走勢(shì)。

所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商新盤來(lái)說(shuō)，這個(gè)信號(hào)很有意義——以后開(kāi)盤選時(shí)間，不要信大師，而應(yīng)算好“一波流”行情到來(lái)的時(shí)間。

中國(guó)房評(píng)報(bào)道原創(chuàng)發(fā)布????

未經(jīng)允許，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載