地產(chǎn)財(cái)富會

在市場冷熱不均的當(dāng)下

即便是超級豪宅

產(chǎn)品也只能不進(jìn)則退

來看看最新的豪宅紅盤

都將產(chǎn)品的顆粒度卷到了哪一級？

2023-10-23

10月的北京樓市，分化顯著、冷熱不均。

有稀缺改善新盤供不應(yīng)求、也有學(xué)區(qū)房降價(jià)上百萬。

經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，新政刺激下，新一輪資產(chǎn)置換、居住升級潮來臨。

買房人在一輪又一輪的比對中變得更謹(jǐn)慎、也更挑剔。

尤其是選擇更多、眼光更高的高凈值人群。

他們總是不疾不徐、持幣等待更好的產(chǎn)品出現(xiàn)在視野內(nèi)。

“要贏得這群人的青睞并不容易。他們的錢永遠(yuǎn)只去往更好的地方。”

一位豪宅操盤手說，他每做一個新項(xiàng)目，就開始新一輪的焦慮。

因?yàn)樗恢剐枰旬a(chǎn)品做得更好，還需要在樓市的心智占領(lǐng)競賽中持續(xù)廝殺，把品牌也做得更深入人心。

2023年，在住宅產(chǎn)品競爭的同時(shí)，一場樓市心智占領(lǐng)競賽也在持續(xù)白熱化。

01

在地產(chǎn)開發(fā)商暴雷頻頻登上頭條的當(dāng)下，對抗買房人的不安全感是樓市心智占領(lǐng)競賽的第一步。

當(dāng)資產(chǎn)的安全性被擺在置業(yè)第一位，有實(shí)力的央國企成為了買房人心頭的“白月光”。

在北京，被買房人認(rèn)可的國企“白月光”里，有兩家“紅盤制作商”特別引人矚目。

一家是從2023開啟“大吉大利”發(fā)展通道的越秀。

越秀，這一家從2021年就開始緊盯北京市場的南派千億國企，要錢有錢、要實(shí)力有實(shí)力。只是兩年在北京運(yùn)勢一般，總是拿不到核心地塊。

但到了2023年，它突然仿佛開了光一般，帶著“大吉大利”的紅紙袋在北京搖號拍地，一拍一個準(zhǔn)，接連斬獲了昌平朱辛莊、石景山蘋果園、以及海淀四季青雙新村等熱門地塊。而在銷售市場上，越秀操盤項(xiàng)目連續(xù)開盤熱銷，叫好又叫座。

另一家，則是首都建設(shè)的主力軍，北京本地國企北京城建。

作為參與了北京過去到未來大量建設(shè)的本地龍頭，北京城建是最熟悉北京的京城建設(shè)者。近年來，在深度參與北京城市更新的過程中，北京城建做出了一個全城矚目的超級紅盤—天壇府。

今年10月初，天壇府推出六期封藏之作，僅10分鐘就實(shí)現(xiàn)73億元銷售額，全盤累計(jì)銷售319億元，再次刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀(jì)錄。

此外，天壇府六期還在開盤后24小時(shí)完成了單日網(wǎng)簽30億元的戰(zhàn)績，刷新北京單日網(wǎng)簽記錄與轉(zhuǎn)簽速度記錄，令人嘆為觀止。

值得關(guān)注的是，越秀和北京城建均是在豪宅產(chǎn)品上有著極豐富經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)勢進(jìn)取心的公司。

如今，在即將開盤的海淀四季青地塊，上述兩家國家隊(duì)紅盤制作者正強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將旗下最高端的樾系和龍樾系融合，要共同打造一個名為“香山樾”的超級豪宅作品。

這非常令人期待。這不，前兩天就有朋友來追問地產(chǎn)財(cái)富會，那個“大吉大利”越秀和“京城建設(shè)者”北京城建海淀四季青地塊，到底什么時(shí)候能正式開盤。

行業(yè)調(diào)整期，連“老大哥”萬科都喊著要“縮表”的時(shí)候，市場上缺乏的是實(shí)力滿滿同時(shí)仍具開拓野心的開發(fā)商。

而買房人需要有開拓野心的開發(fā)商，因?yàn)橹挥挟?dāng)企業(yè)在某個市場上有更強(qiáng)烈的進(jìn)取意識，他才更愿意用更強(qiáng)烈的產(chǎn)品野心在這個市場上造出更好的產(chǎn)品標(biāo)桿，甚至為此不計(jì)代價(jià)。

越秀和北京城建正是這樣具備北京樓市開拓野心和產(chǎn)品野心的開發(fā)商，從他們積極的拿地動作、團(tuán)隊(duì)優(yōu)化和產(chǎn)品迭代上都能看出來。

面對北京香山板塊稀缺的超大型宅地，越秀和北京城建的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，是一個更穩(wěn)重、也對買房人更有誠意的選擇。

目前看來，他們明顯有更大的產(chǎn)品野心要在香山樾呈現(xiàn)。

而他們的實(shí)力和野心，將成為兌現(xiàn)所有承諾和產(chǎn)品力，在買房人心智占領(lǐng)中烙下安全可靠、穩(wěn)定可依賴標(biāo)簽的基礎(chǔ)。

02

品牌烙下安全可信賴?yán)佑『螅瑯鞘行闹钦碱I(lǐng)競賽的第二步是讓買房人看到產(chǎn)品是切實(shí)為客戶考慮的誠意之作。

香山樾樣板間和售樓處已于近期開放。前幾天，地產(chǎn)財(cái)富會就陪朋友一起去看了這個項(xiàng)目。

我們的第一感受是—-—

這竟然不是一個完全追求利潤最大的樓盤。

有幾個細(xì)節(jié)值得關(guān)注：

社區(qū)布局上，香山樾沒有采用利用率最高利潤率也最大“兵營陣列式布局”，也摒棄了傳統(tǒng)的 “面寬最大化布局”。

一切只是為了杜絕業(yè)主在社區(qū)里行走時(shí)會有樓棟“排排坐”的空間重復(fù)感，并拒絕密不透風(fēng)的空間呆板感。

幾輪研判調(diào)整后的香山樾區(qū)規(guī)劃布局，以十字軸統(tǒng)領(lǐng)整個園區(qū)，在大社區(qū)內(nèi)構(gòu)建了疏密有致、時(shí)空交匯的規(guī)劃形態(tài)。

雖然讓渡了一定的利潤空間，卻為業(yè)主帶來了布局錯落有致、疏可走馬、步移景異的社區(qū)尺度和社區(qū)景致；并提供南北正位的超大樓間距——其最大樓間距能達(dá)到43米。

景觀上，香山樾通以系統(tǒng)性的“園治六觀”實(shí)現(xiàn)了當(dāng)代造園的“營造法式”：

定制觀講求深入研讀西山文脈，接引西山入園，可望見西山、近可觀與西山相融的精致景致細(xì)節(jié)。

文化觀聚焦以歷史為筆、大地為帛，整個園區(qū)取《溪山行旅圖》和《千里江山圖》的縱橫之形，融合《瑞鶴圖》以及北宋國體瘦金體之意，取汝窯天青松韻之色，融入整體園林設(shè)計(jì)。

為了達(dá)成更好的文化景觀效果，香山樾還不惜成本投入地文化保護(hù)：

三棵樹齡將近300年的古槐樹得到了很棒的保護(hù)，并融入社區(qū)的景觀再造。同時(shí)項(xiàng)目地塊內(nèi)一座承載了百年香火的關(guān)帝廟，請來了曾為天壇、故宮做修復(fù)的北京市園林古建工程有限公司進(jìn)行修復(fù)，實(shí)現(xiàn)了這座古建關(guān)帝廟在新時(shí)代的功能新生。

此外，香山樾在景觀設(shè)計(jì)還講求以求合有度的規(guī)劃觀打造立體游園體驗(yàn)，堅(jiān)持精耕細(xì)作的營造觀，秉承自然生長的生活觀以豐富居者感官，并聚焦宋式美學(xué)、幾何構(gòu)圖的美學(xué)觀。

建筑上，同樣深入宋代美學(xué)文化，香山樾以宋畫《瑞鶴圖》中的美學(xué)意象為靈感，結(jié)合西山文脈，創(chuàng)造一個“屋頂舒展于西山之中、森林之上，群賢畢至”的建筑意象；同時(shí)以《千里江山圖》為藍(lán)本，將宋調(diào)青綠色，并定制天青色仿汝窯陶板，打造溫潤雅致而大氣高顏值的外立面。

與城市交朋友，香山樾還主動與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，對項(xiàng)目東側(cè)的綠地計(jì)劃進(jìn)行無償?shù)木坝^提升，只為積極助力城市界面的進(jìn)一步提升，同時(shí)為社區(qū)內(nèi)部持續(xù)造蔭。

細(xì)數(shù)之下，香山樾做了很多“份外之事”，但在他們看來，只要有益于業(yè)主體驗(yàn)提升，就是份內(nèi)之事。

03

“一個和其他產(chǎn)品都不太一樣的野心之作”，是我們對香山樾的另一個印象。

香山樾的獨(dú)特，首先因土地屬性而來。

這是北京西山板塊非常難得的一塊純大型宅地，無論尺度、低密還是絕版程度，都足以承載豪宅紅盤制造者的產(chǎn)品野心。

7.4萬平米的“巨無霸”地塊，距離西山腳下的直線距離是恰到好處的兩公里，擁有很好的瞰山角度、12米的限高、1.05的容積率。

如此珍貴的“天造一半”，在“大吉大利”的冥冥吸引下，遇到了能為補(bǔ)齊另一半“人造之和”的實(shí)力房企團(tuán)隊(duì)，可謂其幸哉。

“香山樾”這個案名中，蘊(yùn)藏著項(xiàng)目“謙藏山、隱于心”的境界。這也是它和其他產(chǎn)品不一樣的內(nèi)核。

汲取宋式美學(xué)進(jìn)行當(dāng)代轉(zhuǎn)譯，為內(nèi)斂的海淀高凈值人群而定制，這個項(xiàng)目提供的是另一種更符合海淀世家的松弛感豪宅，一座隱于盛世的宋韻家府。

在戶型尺度的細(xì)節(jié)上充分研磨，香山樾在戶型設(shè)計(jì)上提出了三大創(chuàng)新理念：

1、打造大有可為無界闊廳：

——所有戶型均將LDK融合，整合為南北通透、渾然一體的闊境空間，同時(shí)隨著其南側(cè)旭格推拉窗的整扇開啟，室內(nèi)能夠無界聯(lián)通來自西山的新鮮空氣；

2、追求恰好的面寬進(jìn)深：

——摒棄只追求面寬最大化的視覺爽感，轉(zhuǎn)而回歸生活本身應(yīng)有的舒適尺度，所有設(shè)計(jì)尺度均適度但不過度，充分為生活每一個細(xì)節(jié)的舒適均衡考慮；

3、為所有戶型配置自得其所的專屬家政空間：

——從豪宅剛需入手，拒絕妥協(xié)，絕不將家政空間與客餐廳并置，而是選擇將家政空間獨(dú)立規(guī)劃，減少對業(yè)主生活空間的干擾。

香山樾戶型鑒賞丨滾動播放

在充分客戶調(diào)研后，它的精裝設(shè)計(jì)師還進(jìn)行了大膽創(chuàng)造。

不同于北上深豪宅常用的愛馬仕風(fēng)、安縵酒店風(fēng)等，香山樾樣板間是一種既創(chuàng)新又非常低調(diào)內(nèi)斂的全新風(fēng)格：

全屋沒有復(fù)雜的吊頂，繁復(fù)的墻面材料種類和夸張色彩；目之所及，皆為低飽和色調(diào)的木飾面、捫皮和壁布等，不張揚(yáng)，不媚俗，呈現(xiàn)出一種溫暖舒適、平靜松弛的空間質(zhì)感。

看似沒有豪奢標(biāo)簽，實(shí)則暗藏更復(fù)雜的工藝和細(xì)節(jié)。

如可拆裝的外窗欄桿和落地窗，便利業(yè)主搬家過程中所需要的大型家具吊裝入戶；

為香山樾定制的旭格窗，實(shí)現(xiàn)超大窗地比、擁有高顏值纖細(xì)鋼材框架同時(shí)可滿足隔熱系數(shù)1.1/1.0的超低能耗需要；

以及安全有份量也更智能的定制裝甲門，尊享電梯廳，環(huán)保木地板，設(shè)計(jì)貼心而安全落地窗邊地面排水系統(tǒng)等細(xì)節(jié)……

可以說，香山樾打造了一種當(dāng)代海淀豪宅的新范式，沒有一眼可見的“大logo”，卻處處仿若極佳種水的翡翠般，溫潤入心。

最重要的是，海淀客戶們就是喜歡。

或許，在這場樓市競賽中，真誠才是最大的本領(lǐng)。

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