剛在西安參加了萬科的「抱團(tuán)取暖」交流會(huì)，很有信息載量，也見到一些有趣的朋友，談?wù)勼w會(huì)與感受。???????????

一，事后，地產(chǎn)人反思，一定要聽大佬的話。

話越短，越要重視。而有力量的話，一般都高度凝練。?????????????????????????????

比如，活下去。??

二，西安是個(gè)有故事的城市。

2018 年9月，萬科剛在西安搞完「抱團(tuán)取暖」交流會(huì)，「活下去」論很快就橫空出世，預(yù)見并代言了這一波史無前例的行業(yè)大調(diào)整，信或不信，反正最后大家一起面對(duì)了。????

2023 年10月，萬科還是在西安做媒體交流，郁亮給行業(yè)輸送了暖氣。

他說，城市永不落幕。

他說，市場(chǎng)跌過頭了。?????

他說，地產(chǎn)過剩論是不對(duì)的，因?yàn)楹芏鄶?shù)據(jù)被平均了；政策無用論也是不對(duì)的，政策不是萬能的，但一定有用，只是需要因城施策。????????????????

他說，市場(chǎng)正在產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力，壓縮越厲害，反彈力度更大，反彈出現(xiàn)的時(shí)間也會(huì)更快。

郁亮說了很多話，但我印象最深刻的是最后這句。?????????????????

三，給行業(yè)打氣的人最靚。

衷心希望萬科預(yù)言定律不被打破。???????

四，堅(jiān)持下來的人都有勇士體質(zhì)。??????

過去三年的地產(chǎn)行業(yè)，有最難的春天，有最寒冷的夏天，有最名不副實(shí)的金九銀十，也有最大力度的政策反轉(zhuǎn)，還有正在到來的最令人忐忑不安的冬天。

堅(jiān)持到現(xiàn)在的地產(chǎn)人，不管是被地產(chǎn)充分格式化的人，還是一些新人，在風(fēng)暴里繼續(xù)往前走的，都有一點(diǎn)勇士體質(zhì)。

當(dāng)然，大家也交流了那些離開的地產(chǎn)人的目的地。

餐飲，咖啡，風(fēng)水算卦，自媒體，代購，婚戀，保險(xiǎn)，等等。清單越長(zhǎng)，折射出地產(chǎn)人的可塑性越強(qiáng)。??????????????

而最令我印象深刻的是，進(jìn)入高校體制當(dāng)老師。???????????

嗯，這個(gè)逼格還是為地產(chǎn)行業(yè)保留了最后的體面。

五，萬科的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)泊寓，八年長(zhǎng)跑，終于在今年6月實(shí)現(xiàn)了單月利潤(rùn)連續(xù)回正，9月實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正，預(yù)計(jì)將在今年首次整體盈利。

行業(yè)規(guī)模第一的長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商，交付出這樣一個(gè)答卷，說明地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類賽道的轉(zhuǎn)型，真心不容易。

這個(gè)時(shí)間長(zhǎng)度，甚至超過了當(dāng)事者的預(yù)期，也會(huì)殺死一批PPT創(chuàng)業(yè)者。

一旦開始打平盈利，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的飛輪，會(huì)越轉(zhuǎn)越快。?????????

未來一兩年，可以關(guān)注在它的分拆可能性。???????????

今年還有最后兩個(gè)月，長(zhǎng)租賽道上的最大宗IPO可能也要出現(xiàn)了。

一個(gè)朋友對(duì)我說，魔方可能要領(lǐng)先自如先上市了，時(shí)間可能就在未來兩個(gè)月。??????????

值得關(guān)注一下。

六，萬科的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，還有一個(gè)很有趣的看點(diǎn)。

它的客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了很有意思的變化。以前主要是面向青年白領(lǐng)，現(xiàn)在也進(jìn)入了藍(lán)領(lǐng)市場(chǎng)，并且推出了家庭型公寓產(chǎn)品。

更有意思的是兩個(gè)數(shù)據(jù)。

泊寓的負(fù)責(zé)人胡冬華說，泊寓的企業(yè)客戶占比超過了 45%，同時(shí)，今年前九個(gè)月泊寓的短租服務(wù)超過了 30萬間夜。

其中，三個(gè)月以內(nèi)的租期，占到了 30% 以上。???????????????????

這個(gè)數(shù)據(jù)說明了什么問題呢？

年輕人不容易呀。?????????????

七，萬物云，終于揭開了一個(gè)新業(yè)務(wù)的面紗：研選家。??????????????

這個(gè)業(yè)務(wù)是二手房的局部改裝修業(yè)務(wù)，在萬物云做之前，我?guī)缀鯖]有見過其他的地產(chǎn)玩家入場(chǎng)布局。即使是貝殼的被窩家裝，它們也幾乎都主攻整體家裝。?????????????????????

我一直很看好這個(gè)與物業(yè)公司天然有吸引力的業(yè)務(wù)，因?yàn)樗鞘烊私?jīng)濟(jì)，解決了獲客成本難題，有一段時(shí)間還跟蹤這個(gè)事。

這個(gè)業(yè)務(wù)的底層有一個(gè)有趣的需求數(shù)據(jù)做支撐，那就是，在上海中遠(yuǎn)兩灣城的 1.2萬戶家庭里，一年產(chǎn)生了近700 條報(bào)修。其中，39% 是衛(wèi)生間，33% 是廚房。研選家可以在5萬-1萬的預(yù)算區(qū)間內(nèi)，完美搞定。?????????

在我看來，它絕對(duì)值得朱保全同學(xué)單獨(dú)開個(gè)大的新聞發(fā)布會(huì)好好說說，但是，沒有辦法，人太摳門。?????????????????????????????????????????

八，去看了融創(chuàng)的商業(yè)大平層產(chǎn)品曲江印，被1500萬-3500萬的產(chǎn)品總價(jià)與樓層層高所震驚。

融創(chuàng)的朋友說，這還是三年前的創(chuàng)新作品，但是，已經(jīng)迅速征服了陜北高原的富豪朋友們。?????????????????????

西安的房?jī)r(jià)整體不算高，但是，融創(chuàng)在打開有錢人的口袋方面，看來真是有獨(dú)到能力。?????

這三年，有人揮霍掉了，有人浪費(fèi)了，但是專注于產(chǎn)品研發(fā)的人，會(huì)從中收獲到破解改善性需求的密碼，這個(gè)能力會(huì)引領(lǐng)他們?cè)谖磥淼牡禺a(chǎn)淘汰賽里有一個(gè)更好的站位。???????????????????????????????

有一種感覺，萬科也在向產(chǎn)品端回歸。萬科的開發(fā)經(jīng)營(yíng)總部成立這一兩年下來，從需求端客戶消費(fèi)心理的研究，肯定是加強(qiáng)了。因?yàn)椋瑥娜f科幾個(gè)華東的標(biāo)桿項(xiàng)目看，萬科的產(chǎn)品理念確實(shí)在升級(jí)換代。????????????????????????????????????????????????????????????

有一個(gè)細(xì)節(jié)是，在這樣一個(gè)集團(tuán)級(jí)的交流會(huì)上，萬科專門請(qǐng)了工程師上來分享產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，這是不是可以視作萬科的工程師文化正在回歸呢。

但是，它肯定還不是令我印象最深刻的。????????????????

九，最震撼我的是這個(gè)事情。?????

西安的地下都是文物。

當(dāng)一個(gè)朋友說，西安幾乎每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，都會(huì)被一個(gè)文物勘探的標(biāo)準(zhǔn)流程所打斷時(shí)，我睜大了眼睛。

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