10月31日，北京市豐臺區地鐵九號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-621等2宗地塊（以下簡稱：郭公莊雙子星）將出讓。這兩宗地資源條件好、距離地鐵近，出讓起始價總計約120億元。

據說，各大開發商摩拳擦掌，都想爭奪。

但是，這兩宗地不但出讓總價高，銷售指導價也高達9.2萬元/平米，如果上下浮動8%的話，最高銷售單價可達10萬+。

地塊總價高意味著一次性支付土地款多。銷售指導價高則意味著地塊上建的是豪宅，將來流速慢。

兩項條件加起來，注定了郭公莊雙子星地塊非一般企業可以消化。大概率會被央企開發商拿下，并且只有少數幾家頭部央企開發商才有實力。

那會是誰呢？

中海、華潤、保利、招商蛇口？

這其中，中海剛以33.8億元的底價拿下豐臺北宮鎮辛莊村地塊——該塊地位置偏遠，沒有企業參與，僅中海一家報名，最后以底價成交。

投桃報李，如果中海參加這次郭公莊雙子星地塊的競爭，勝算會不會更大？

畢竟，中海在豐臺區先后做了甲叁、和瑞等叁號院產品，這就說明了一切。不久前，東方雨虹剛斥資40余億元搶下的豐臺南苑地塊，據說要與中海合作，這可能又是一座“叁號院”。

當然，中海選擇深耕豐臺區也有自己的想法，在確保利潤率的情況下，只有在豐臺、大興這樣靠近四環的近郊區才能做“藏鋒系”高端改善產品。（詳見：）。

大家注意到，相比往年，中海今年在北京拿地很少。與此同時，中海在上海和廣州的拿地表現更為積極。

6月份，中海斥資125億元拿下深圳灣超級總部基地地王，成為深圳市近5年來的總價地王。

隨后，又以近128億元的價格拿下廣州市海珠區的地王地塊。

10月份，中海聯合上海本地企業以超240億元的天價拿下上海徐匯區龍華街道地塊。

與此同時，中海在北京的項目銷售已經見底，除了今年6月份拿下的石景山衙門口地塊（學府里）在8月底開盤銷售外，全年基本沒有新盤開售，都是在消化存量。

中海曾蟬聯北京房企銷售榜第一。今年以來，中海調集資金在上海拿地，北京拿地投入減少。如此下去，明年中海在北京的房企銷售排行榜上地位肯定要下降。

對于這幾家頭部央企開發商來說，在北京、上海這樣的城市銷售排名中占據前5名，甚至是前3名，是保持銷售規模的充分條件。因此，中海補倉北京也是勢在必行。

有意思的是，在過去幾年里，北京樓市的走勢，與中海在北京的拿地節奏緊密聯系。一般來說，今年中海在北京加大拿地，明年北京樓市就會熱銷。中海北京的銷售額也會高漲。

這可能是中海較強的行業周期研判能力所致，它總能逆周期拿地、順周期賣房。

例如，2020年中海在北京拿地金額超過270億元，2021年中海在北京權益銷售額超過357億元，這一年北京商品房銷售額也達到歷史高點，超過4486億元。

所以，大家都很關注中海10月份在北京拿地的事情。中海出手了，是否意味著2024年北京樓市會走一波牛市行情，上演“中海周期”劇情呢？

房小評認為，根據目前的信息來看，上述預期不太可能實現。

1、中海目前在北京拿地還屬于補倉型。今年中海在北京拿的地都在自己熟悉的區域，拿地規模較小，在其他熱點地塊的競爭中，也少見中海的身影。

這完全不同于2020年在北京積極進取式拿地的情況，彼時是遍地開花，南北布局。

所謂“中海周期”出現的前提是中海看好市場，積極拿地。如今中海的態度都沒那么積極，也別奢望“中海周期”會出現。

2、預計今年中海在北京拿地預算有限。由于眾所周知的原因，今年是中海回歸上海市場的時間。上海市場這么好，中海又有錢，今年投資重點就在上海等華東地區。過去幾年中海在北京拿地投資較多，今年自然要讓一讓。

雖然今年還有2個月時間，但是預計中海在北京拿地的規模有限。一方面是北京市公布的今年供地清單里面，優質地塊不多；另一方面是中海今年在上海和廣州花了太多的錢，可用于北京市場拿地的資金較少。

當然，截至上半年期末中海賬面現金仍然高達1142億元，如果遇到郭公莊雙子星這樣的好地塊，相信中海也會毫不猶豫出手的。

3、市場有了新變化，中海也強調周轉率。在確保流速的前提下，要確保利潤率。今年的北京樓市較之過去兩年發生了巨大變化，那就是項目銷售冷熱不均，有的不愁賣，有的賣不動。

因此，中海在北京的投資模型從過去的關注利潤，要向關注流速轉變。現在開盤能否賣得動，比單盤的利潤率更重要。

中海北京的拿地策略上，可能要從過去的近郊改善盤向核心區高流速盤轉變。過去在近郊區做高配精裝的藏鋒系產品，來獲取利潤和流速兼得的時代可能過去了。中海需要調整投資策略，但是目前從中海新拿地塊上還未看出轉變。

但是市場會告訴中海這個變化。

在完成這個動作之后，才是中海大舉在北京拿地的時候。

綜上所述，中海10月份拿地不意味著接下來會在北京大舉拿地。即使中海拿了郭公莊雙子星地塊，也是一個機會型選擇，并不意味著明年會出現“中海周期”。

中國房評報道原創發布????

未經允許，請勿轉載