限價松動?

10月31日，備受關注的北京市豐臺區地鐵9號線郭公莊車輛段614和621地塊出讓。中海、首開、華潤、金茂、中糧、中建八局等8家開發商報名競逐。最終，中海地產以54.4億元價格，溢價率6.67%拿下了614號地塊。621地塊則達到地價上限75.9億元后，由中建東孚搖號拿下。

這2宗地起始出讓價合計117億元，合計成交金額高達130.3億元，溢價率11.4%。值得注意的是，這2宗地塊的房屋銷售指導價高達9.2萬元/平米，隔壁的臻御府當時銷售限價僅6.7萬元/平米，3年多的時間房價漲幅高達37.3%。

無獨有偶，同樣處于豐臺區好位置的萬泉寺地塊的銷售指導價據說也高于預期。

以上都不是偶然事件。

據媒體報道，日前國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件(國發【2023】14號文)指出：推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

“讓商品房回歸商品屬性”。這是在“房住不炒”基礎上，給予房地產行業新發展模式的一個全新安排。這意味著未來房地產新發展模式在滿足居民基本的保障、租賃住房需求外，要讓商品房回歸市場定價、由市場配置資源。

北京市政府有關部門也在不斷研究和推出系列促進樓市發展的政策。例如，北京市住房公積金管理中心10月31日宣布：從11月1日起，北京市公積金買房貸款將“認房不認商貸”。

正是看到了這一系列積極的政策信號釋放，上述郭公莊2宗地雖然出讓總價高，但是依然實現了較高溢價率成交，而這2宗地被看好的主要原因是距離地鐵近，臨近9號線和房山線雙軌交匯的郭公莊站。

而據房小評了解，這些開發商對郭公莊2宗地看好的另一個原因是保利天匯首開熱銷45.29億元！

保利天匯地塊資源和郭公莊2宗地塊相似，它在3號線和12號線雙軌交匯東壩北站附近，而且保利天匯所處的東壩板塊國際化資源更強，規劃和配套更好，產業發展潛力更大。

保利天匯熱銷就是先知先覺的購房者們用腳投票的結果，選擇“絕佳地段+央企頂配”的豪宅，就是在把握新政策紅利機遇。

全能型板塊

保利天匯為什么能做到逆市熱銷？首先歸功于它所處的東壩是一個沒有短板的全能型板塊。

朝陽區是北京市改革開放的高地，是民營、外資經濟最活躍的地方。東壩則是朝陽區規劃規格最高的板塊，先規劃后發展，是官方定調的“自貿CBD”。

從“國貿CBD”，到“望京CBD”，再到東壩的“自貿CBD”，朝陽向東，隨著地鐵線路、規劃的醫療、教育、商業配套紛紛落地，政府擎畫的東壩高端商務區正在加速落地中。

自貿區是新時代改革開放的窗口，北京市自貿區包括金盞國際商務服務、高端產業、科技創新三大片區，而位于這一“兩區”疊加重要政策機遇區的東壩，被政府作為發展重點。

北京市自然規劃委員會與朝陽區政府會同北京市多部門編制的《東壩地區規劃建設方案》中顯示：東壩地區定位為國際組織與交往活動聚集區、服務貿易與跨境消費引領區，文化交流與形象傳播窗口區、國際服務與智慧生活體驗區。

圍繞上述目標，東壩將高標準建設第四使館區，打造“第二三里屯”……

眾所周知，北京市的城市規劃落地能力強、效率高，政府規劃的道路、橋梁等基礎設施，往往都是提前實現；政府承諾引入的學校、醫院、商業品牌等社會配套資源，都能說到做到。

東壩被放在全市“自貿CBD”的高度去規劃、建設，一切配套設施落地自然更快：地鐵12號線明年上半年就能通車、3號線明年年底通車。從“自貿區CBD”建設提出，短短三四年的時間，已經有11條道路完成建設，還有9條道路在建……

這其中，地鐵開通將給區域發展帶來飛躍。我們以北京地鐵7號線開通為例：7號線在2014年底開通一期北京西站到焦化廠站后，這段線路上的合生匯即在2017年10月開業，成為朝陽區消費新地標。7號線在2021年8月開通運營環球度假區站后，位于這段線路上黃廠站附近的惠多港開業，立即將區域商業消費帶活，周邊房價上升。

試想，東壩明年將新開通2條地鐵線，而且直通國貿、望京等產業、金融、消費中心，后續還有更多軌道交通線路規劃建設中，東壩北站TOD微中心也開始設計方案……

東壩的未來讓人期待。如果打開東壩規劃圖來看，會發現東壩規劃分南北兩大功能區。以壩河為界，壩河以為 8 平方公里的住宅區，配套成熟。現狀已有金隅嘉品 mall、朝陽區實驗小學東壩校區、北京中學東壩校區等，萬達廣場已于今年9月底開業、三甲安貞東方醫院預計2023 年底投入使用。房價在7-12萬元/平米。

壩河北區是集商業娛樂、總部商務辦公、會展和國際交流服務于一體的高端商務區，占地 6.2 平方公里，又可以分為分成西、中、東三個片區。

東、中區是“自貿 CBD” 的核心區，由 “第四使館區”，“自由貿易試驗區國際商務服務片區”，“國際組織聚集區”和“國際配套服務區”組成。西區為居住配套區，規劃有北京中學北校區（初中+高中）、東壩中央公園、國際醫院、北崗子站和東壩北站等2個TOD微中心。

純“地鐵盤”

如果我們回顧國貿CBD和望京CBD發展歷程就會發現：國貿CBD以商為主，寫字樓林立，缺乏配套的高品質住宅，在國貿工作的金領、白領不住在國貿。望京CBD在“睡城”的基礎上發展起來，也屬于先發展后規劃，可利用土地資源稀缺，產業和居住銜接受限。

東壩的“自貿CBD”吸取了前述2個商務區發展經驗，先規劃后發展，尤其是壩河北區，在國際化、高標準的規劃基礎上，將壩河北西區作為高端居住配套區，這等于白紙上作畫，規劃起點高，落地容易。

保利天匯正位于壩河和北小河兩河交匯景觀廊道，毗鄰規劃東壩中央公園（步行可達），周邊5公里范圍內有10座公園環繞，與五環綠化帶一起形成兩河、十園的富氧生態。

在朝陽區口碑和排名位居前列的北京中學東壩校區將引入壩河北西區，建成后將成為擁有小學+初中+高中+國際部的一站式中學，可提供12年一貫制教育。

此外，項目周邊軌道交通和路網交通規劃也非常發達。東側連接快速路東壩路，直通東四環，全程沒有紅綠燈；地鐵三軌交匯12 號線、 3 號線、R4，直通東西城區和國貿、望京、中關村、副中心北京四大核心區以及兩大國際機場。

醫療、體育、文化、商業等配套資源也很豐富，現有的北京第一中西醫結合醫院東壩院區，和規劃中的國際醫院、朝陽區級體育中心、朝陽區博物館，圍繞地鐵建設的TOD商業辦公等。

保利天匯所選用的保利“天字系”，是北京保利首個“天字系”產品，“天字系”有著“非中心，不天字系”的擇址觀。

“天字系”擇址從來不是選擇城市黃金地段那么簡單，是要選擇不可復制、不可取代的位置，這種位置的稀缺價值也會反應在樓盤交付后的資產升值上。

保利天匯擇址東壩，除了上述種種利好外，讓購房者當下就“看得見”——它是“地鐵盤”。

什么是真正的“地鐵盤”？

不是挨著地鐵就叫“地鐵盤”，而是把地鐵站與周邊公共建筑、住宅建筑良好連接，業態要豐富，有寫字樓、有商業而且體量夠大，整體提升區域價值的，才能叫“地鐵盤”。保利天匯就是這種意義上的“地鐵盤”。

售罄加推

保利天匯是純改善型住宅社區，戶型從97平米到170平米不等，使用了黑科技，有北京新房市場上極度稀缺的外置陽臺。

外置陽臺俘獲了無數買房人的心，這個設計在朝陽區很少見，不僅方便業主的晾曬、健身、休閑等，還可以連通臥室和客廳，成為家庭關系場的一個“愛心通道”。

產品的客廳和次臥都是落地窗設計，0.42-0.5的窗墻比非常通透。外立面采用了玻璃幕墻+鋁板的設計，非常現代化和美觀。業主站在陽臺上向外看風景，向下看行人，當真是“我看青山多嫵媚，料青山見我應如是”。

房小評了解到，保利天匯開盤僅半月余，部分戶型房源已經售罄，剛剛加推的是105-119平米面積段的產品。

1、110平米兩室兩廳兩衛

110平米戶型帶大邊廳，客廳面寬達5.6米，有舒適型客餐廳及超大全景陽臺，客餐廳配備 minibar 及獨立的家政間，雙臥朝南。

約30平米超大客廳還有落地窗，窗外就是陽臺，這種配置在140平米以上戶型中也很少見。

社交型LDK餐客廳，很明亮，有多種用途，深受年輕人的追捧。

從裝修細節上也處處也體現出開發商的細心。例如，入門玄關處預留出了極致的收納空間，貼心地設計了USB 插口，可隨時為手機充電。

房小評還驚喜地發現，這個戶型的入戶墻面設置了一鍵斷電，一鍵斷電總控室內燈，離家時不用逐一檢查——出門總愛忘關燈的房小評，立即被這個設計“安利”了。

最讓人喜歡的是寬1.2米，長 5.6米的大陽臺，堪稱“跑道陽臺”。開發商還貼心地在陽臺上鋪貼了防滑瓷磚和金屬欄桿+鋼化玻璃欄板，欄板高度達1.2米，確保安全，在這里喝茶、欣賞園林美景，再舒服不過了。

2、119平米三室兩廳兩衛

119平米三室是全明戶型，全屋七扇開窗，陽光充盈，視野通透。

LDK客餐廚一體布局，約40平米寬敞社交空間。可打造成獨立衣帽間的主臥很舒闊；還有獨立的衛浴，私密又舒居。

主臥和次臥獨立分布，互不相鄰，安心又不打擾。這個戶型南向有6.9米的客廳和臥室的連通陽臺，是功能全+三居室+大陽臺的全能戶型，客餐廚通透性很好。

這個戶型產品主打尊貴感，層高達3米，門采用實木貼皮木飾面，電視背景墻采用了大規格巖板裝飾。另外，廚房衛浴設施也都選用高儀、唯寶等國際一線奢裝大牌。

主臥的飄窗設計格外吸引人，它可以有多種用途，平時當成讀書、喝茶的 獨享空間，這里也可以放置一個小茶臺，拿本喜愛的書，品茶讀書，生活不亦樂乎。

據悉，在開盤即售罄的情況下，保利天匯緊急加推了包括上述110平米和119平米在內的部分熱銷戶型房源，估計又會“手慢無”。

心動的朋友要抓緊去看啦。

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中國房評報道原創發布????

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