上兩周，我才寫了海珠和黃埔的舊改情況，沒想到才沒過多久，廣州舊改就迎來重磅消息。

近日，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》審議通過。

這兩份文件可不簡單，決定未來廣州舊改的發展方向及模式，甚至顛覆了現有的玩法。

具體文件的解讀，請接著往下看~

01

未來重點發展區域，官方圈了

《專項規劃》提出，廣州將分步有序推進城市更新，至2025年，累計推進城市更新約300平方公里，推進舊改項目291個。

重點是，未來將要進行分區分類分步實施的戰略。

可以看到，中心城區范圍進一步擴大，黃埔的科學城、老黃埔都被納入主城范圍。

未來重點發展的區域，官方也給我們圈出來了，接下來將要集中發展白鵝潭、海珠、金融城、老黃埔、白云新城等區域。

可以看到，未來廣州發展方向不是簡單的“東進南拓”了，而是官方提出的新戰略：“南建新城、北筑核極、東立門戶、西聯廣佛、中興老城”的空間發展戰略。

這意味著，在此前被打入“冷宮”的板塊，也將迎來發展機會。

從分步推進的步驟來看，至2027年，前期推進的主要是位于活力創新軸、重點功能片區、綜合交通樞紐等區域的項目。

意思是，中心城區、番禺東部、廣州東部樞紐中心等區域未來依舊是重中之重。

規劃里提及的舊改方面，至2035年擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個。

其中舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個），“拆、治、興”并舉推動改造；舊城混合改造項目15個，綜合運用“留、改、拆”方式推進。

根據征求意見稿的版本，黃埔的舊改項目量最大，共有70個(舊村67個、舊城3個)，其次是番禺，共34個(舊村 33 個、舊城 1個)。中心四區則共有63個。

對于擔心黃埔舊改的村民來說，可以稍微安心一些，黃埔的舊改仍在推進中。

02

棚改貨幣化時代將來臨

不過《專項規劃》里最為重磅的，莫過于官方提出優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，這是此前的征求意見稿從來沒提到的。

簡單來說就是棚改貨幣化，用房票這種方式來補償村民，將村民的權益轉化為一張“有價票據”。

其中，房票票面金額按現行拆遷安置補償計算權益貨幣量化后的總金額，包括基礎補償、房票安置政策性獎勵等。

村民可以在規定期限內去購買指定商品房，或者將房票換成現金。

房票的性質很容易理解，跟我們過去的糧票、油票、電影票、消費券沒什么兩樣，只不過是一張有期限有額度的“購房卡”。

而這張購房卡是實名登記的，并且只能用來購買授權方指定范圍的房子。

那么棚改貨幣化的意義是什么呢？我認為，對村民而言，處理資產的選擇權更多了。

畢竟在以前的舊改模式里，村民只能在本村的安置區拿到補償的房子，拿到什么位置哪層樓的房子，全看搖號的運氣，村民自己是沒有選擇權的。

但實行房票制度之后，村民就可以在官方劃定的范圍內選擇符合自己意愿的房子，不僅更自由了，還能促進存量房的去化。

對開發商而言，房票有利于減緩資金壓力，無須擔心同時面臨拆遷和復建的困境，給開發商減負。

值得一提的是，廣州并不是第一個探索試行房票安置政策的城市。

自2022年以來，全國已經有鄭州、江西、南京、廈門、貴陽、無錫等數十個大中城市對外宣稱已出臺房票制度。

到了2023年，跟進的城市就更多了，有媒體稱數量已接近60個，由于每天的數據都有可能刷新，可預見的是，到今年底，全國探索試行這類安置補償方式的城市會更多。

不過廣州是首個官宣的，也算是吃螃蟹的第一個城市吧，就看接下來的具體操作細則了。

03

房票具體怎么用？

可能有的村民不懂房票的具體使用規則，我也根據建議稿為大家捋了一下，具體的實施方案以官方為主：

首先，所有房票將會納入專門系統進行閉環管理，每一張票面金額由基礎補償金額和安置政策獎勵兩部分組成。

基礎補償金是由幾個核定的安置房價格換算過來的，獎勵則分中心區和外圍區按不同標準疊加，不包括直接發放的3個月臨遷費現金。

其次，房票有2年的使用期限，但過期并不代表權益作廢，如果持票村民看中一套房，但房票金額不夠的話，可以辦理商貸和公積金貸款來補齊。

房票金額超出這套房的房價，多余的錢2年內未使用，若低于原票面金額15%，可直接申請兌換現金；但超過15%的，要剔除政策額外獎勵的部分才能兌現。

再者，房票只能買參與房票安置工作的房企提供的房源，包括一些沒有參與改造但自愿報名參與入庫的企業提供的房源。

原則上，村民只能購買本轄區內的房源，只有在房源不夠的情況才能統籌參與到其他轄區的交易。

如果持票村民想買商業、商辦、工業和車位等非住宅類物業，還必須先擁有一套住宅。

第四，用房票買房不受當地限購政策限制，并享受免征契稅的優惠。

只有一種情況是受限制的，即手持的房票是由他人轉讓過來的，一張受讓房票抵一個購房名額；名下未持有住宅的持票人不得將房票轉給其他人。

最后，也是我上面提到的，每張房票實名制管理，持票村民不能將房票對外進行質押融資或違規套現，也不可能跨行業消費，只能用來購買進入房票系統登記的房源。

當然啦，具體細節還在商議修改中，最終會以什么面貌落地，什么時候實施，還是得等官方的消息。

但無論如何，棚改貨幣化的推進，對于當下及未來的廣州市場來說都是好事。

你期待房票制度的落地嗎？歡迎來評論區留下你的看法~

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