當(dāng)下，賣房靠什么？

靠政策。

政策窗口稍縱即逝怎么辦？

精準(zhǔn)預(yù)判，果斷出手。

如今，北京地產(chǎn)圈都盼著利好政策出臺(tái)。

可是，政策真來了，大部分人卻無動(dòng)于衷。

有的人還嫌棄政策力度不夠大。

“給你一輛奔馳不要，嘴里還喊著自行車？”

金融監(jiān)管部門在11月17日召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，專門討論了多項(xiàng)房地產(chǎn)金融放松政策。

在房小評(píng)看來，這就是給樓市刷“奔馳”了：

1、會(huì)議提出了“三個(gè)不低于”：即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對(duì)非國有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

2、會(huì)議提出，擬修改開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、個(gè)人住房貸款辦法等。

3、監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國有和民營(yíng)房企會(huì)被列入其中，在列企業(yè)將獲得包括信貨、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持，這一名單，較今年年初具有系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的范圍有所擴(kuò)大。

這次出手，不僅抓住了民營(yíng)房企這個(gè)關(guān)鍵問題，還直接要求商業(yè)銀行給予民營(yíng)房企“三個(gè)不低于”力度的貸款支持。

哪些民營(yíng)房企受益，大家看股票就知道了。

實(shí)際上，這輪樓市的低落預(yù)期，大概率是來自金地、萬科等混合所有制房企的債券輿情。

這次金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)直接將“救企業(yè)”作為工作重點(diǎn)，而且直接對(duì)民營(yíng)房企進(jìn)行救助，從根源上降低風(fēng)險(xiǎn)，你說樓市接下來會(huì)咋樣？

以前銀行的“水管”有意無意流向國企，國企風(fēng)險(xiǎn)不高，拿到貸款甚至不知道該怎么辦，這是對(duì)寶貴金融資源的錯(cuò)配和浪費(fèi)。

這次金融監(jiān)管部門直接拎起銀行的“水管”，向起火源頭的民營(yíng)房企澆去，你說樓市接下來會(huì)咋樣？

房小評(píng)認(rèn)為，上述“三個(gè)不低于”政策將從以下三方面影響樓市：

1、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。時(shí)至年底，少數(shù)資金緊張的房企為了回款會(huì)打折銷售，這將引起競(jìng)品樓盤爭(zhēng)相降價(jià)，進(jìn)而形成情緒傳染。開發(fā)商越是降價(jià)，購房者越是不買。

當(dāng)前，房企融資以間接融資為主，銀行貸款占開發(fā)商融資的大頭，此前也是因?yàn)殂y行收緊了貸款，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流緊張。

開發(fā)商從來不是死于利潤(rùn)，而是死于現(xiàn)金流。

經(jīng)過2021年的出清后，如今市場(chǎng)上有在售項(xiàng)目的房企多數(shù)是符合白名單要求的，但這些房企也存在階段性的現(xiàn)金流緊張。

上述政策將加大年底銀行對(duì)房企信貸的投放，解決房企年底現(xiàn)金流緊張的問題，以融資性現(xiàn)金流增加，彌補(bǔ)銷售回款不足。

聽說已經(jīng)有商業(yè)銀行開始主動(dòng)營(yíng)銷客戶，尤其是在北京拿地的房企，來談貸款的銀行絡(luò)繹不絕。

2、穩(wěn)定民營(yíng)房企。如上所述，“三個(gè)不低于”政策的利好對(duì)象主要是民營(yíng)房企，加強(qiáng)了民營(yíng)房企的金融安全性，減少繼續(xù)出現(xiàn)爆雷企業(yè)的可能。

11月21日，地產(chǎn)股中民營(yíng)房企股價(jià)大漲。以11月21日的收盤價(jià)來看：融創(chuàng)中國當(dāng)日上漲12.02%，金科股份當(dāng)日上漲10.13%，中駿集團(tuán)控股當(dāng)日上漲6.74%，新城控股當(dāng)日上漲5.22%，碧桂園當(dāng)日上漲5.19%......

3、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)下買房人觀望心態(tài)嚴(yán)重，也是開發(fā)商和購房者博弈的關(guān)鍵時(shí)期。房企頂住不甩貨、不大幅度降價(jià)，就會(huì)有一部分購房者走出觀望，開始買房，市場(chǎng)交易量就會(huì)慢慢上來。

尤其是民營(yíng)房企得到了救助，購房者不再擔(dān)心房子有爛尾風(fēng)險(xiǎn)，這就增強(qiáng)了對(duì)市場(chǎng)的樂觀預(yù)期。

實(shí)際上，最近開盤的幾個(gè)國企房企的新樓盤，產(chǎn)品做得好，銷售情況也不錯(cuò)，這說明市場(chǎng)存在購買力，只是購房者缺乏信心。

當(dāng)下，對(duì)于北京樓市的操盤手來說，應(yīng)該準(zhǔn)確理解新政的發(fā)力點(diǎn)，抓住“一波流”行情的出現(xiàn)，及時(shí)做好營(yíng)銷策略，做到精準(zhǔn)營(yíng)銷。

所以，11月17日的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)釋放利好消息。對(duì)于購房者來說，買新房應(yīng)該抓住“特價(jià)房”機(jī)會(huì)；對(duì)于房企來說，應(yīng)該抓緊“接水”，目測(cè)這次得拿洗臉盆。

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