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董小姐 | 碧桂園剛剛做了一個大決定

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  安靜了幾個月的碧桂園,內部出現了新動靜。???????????

  12月5日,碧桂園忽然召集內部開會,宣布了一連串的區域大合并和人事任免名單。

  據董小姐了解,這次區域合并后,新成立了7個區域,免去了7位區域總,全碧桂園區域數量從28個減到了21個。???

  1、合并河北、北京區域,新成立華北區域,任命原云南區域總李春秋為華北區域總;原河北區域總李曉明,成為華北區域副總裁。

  2、合并山東、蘇北區域,新成立魯蘇區域,任命原山東區域總時凱為魯蘇區域總。原蘇北區域總黃文鋒,變成魯蘇區域副總裁。

  3、合并西北、陜西區域,新成立中西區域,任命原陜西區域總郭榮旺為中西區域總。原西北區域總劉建軍,變成中西區域副總裁。

  4、合并浙江、安徽區域,新成立浙皖區域,任命原安徽區域總楊舜凱為浙皖區域總。????????????

  5、合并江西、福建區域,新成立贛閩區域,任命原江西區域總鄒浩為贛閩區域總。免去原浙江、福建區域總歐陽寶坤職位,任命為集團法務部總經理。

  6、合并廣西、江中區域,新成立江中區域,任命原廣西區域總洪斌為江中區域總。免去江中區域總楊志成職位,其地產集團副總裁職位不變,另有任用。

  7、合并四川、云南區域,新成立川滇區域,任命原四川區域總許琪為川滇區域總。

  此外,還換了一個區域總。

  8、任命原北京區域總姜軍為滬蘇區域總,原滬蘇區域總謝金雄另有任用。

  碧桂園的區域拆分之細,行業里無出其右。雖然,過去「分分合合」特別多,但總體來說,它的區域設置還是以細分為主。

  今年最早的一次碧桂園區域大合并,發生在9個月前:。上一次區域合并則是在今年6月,當時把江中、佛肇合并為江中區域。??

  而這一次,區域合并的范圍更廣了,多以鄰省為主。可以說,碧桂園集團對地方的管控半徑,進一步收緊。

  不過,區域總上上下下,大家也見怪不怪了。

  今年開始,很多房企都在組織架構上動靜不小。中海合并了一些區域,。

  區域合并的背后邏輯,都是資產規模下來了,拿不了那么多地,所以要收縮,要精簡隊伍。

  接下來,可能會有區域團隊的人員流轉。

  不過 ,這次動作,還能看出碧桂園目前的重心:要通過區域合并,來從全公司統籌保交付的資源。

  據說,碧桂園內部目前的首要工作任務就是:保交付、保資產、保核心團隊。理由是:

  「保交付,才能保品牌;保資產,才能有未來的資產空間;保團隊,才能在市場好轉的時候繼續動起來。」

  內部的聲音說,這是一根紅線,也是公司的生存哲學。大家都快會背了。???????????????????

  今年10月以來,碧桂園內部有高管會的主題變成了,「奮不顧身保交付」。集團開始不斷給大家打氣,還給區域講各種紓困的辦法。

  董小姐了解到,目前,碧桂園在內部設置了一個「紅黃綠分檔」。從項目、城市、到區域,做整體測算,看區域內部短期、長期的資產+現金,夠不夠保交付,以此分檔。

  「綠檔」是一個區域內目前現金就夠保交付,「黃檔」是區域現金+資產才夠保交付,「紅檔」則是存在交付風險的。這個紅黃綠檔實時動態變化,是碧桂園保交付的一個管理手段。

  區域合并以后,可能的路線是,各個區域內開始資源整合,調集資金,幫助弱勢區域。如果一個已經不拿地、資金周轉不足的區域,可以和其他強勢區域合并,說不定能搞定一部分保交付的問題。

  這里有強弱結合的幫扶之感,可能很多區域需要將一個沒那么強的區域,背在身上。

  目前,施工單位是否愿意干活很重要。過去,房企做項目,各地很多施工單位都做了墊資。到相關的節點時,開發商必須給施工單位付錢。但如果一個區域賬上沒錢,無法跟施工單位結算,保交付也無從談起。通過整合不同的區域,經過一些內部資源統籌,才可能解決這個問題。

  「區域總的主觀能動性也很重要。」一位房企高管告訴董小姐,合并以后,要完成保交付,區域總可以自由調集區域內資源,肥肉、瘦肉都可以搭起來走了。

  地方的監管資金賬戶,一般會有一定資金余額提取空間。它取決于地方管理層團隊的主觀意愿,需要向上交流跟溝通。主動性強的區域總,往往有一定資金調配的自由度。

  總的來說,碧桂園「保交付」的緊迫感未免也太重了。

  如果是這樣,這次合并可能沒有太多的業務邏輯,而更多是資源重組的邏輯。

  區域合并后,履新的八位區域總,有不少是博士,相對更年輕,接下來,他們面臨的第一任務除了保交付,就是去庫存。??

  很多碧桂園的朋友說,各個區域投資基本停滯了,只有代管代建還可以多談一談,尋找一些可能性。「很多區域都還是有不少貨的,只是賣的不好。」

  關于去庫存,董小姐最近剛好寫過一篇文章,仔細探討了下方法論問題:。結論就是,都不容易。??????

  碧桂園現狀到底怎么樣?碧桂園的朋友說,現在就是努力自救,保交付。查了下他們的交付數據,到11月30日,交付房屋50萬套,面積約6043萬平方米。

  不過,內部區域資源幫扶的感覺,也帶來了一些微妙的反應。

  過去一段時間,當集團像過篩子一樣全公司檢視,找資源、填窟窿,去支援弱勢區域。碧桂園一些尚且不錯的區域,發現自己更有義務來支援其他區域了。

  董小姐從這些區域里,聽到了不少抱怨。

  但是,集團視角仍然需要一盤棋。

  你怎么看碧桂園這次針對14個區域的大合并呢?

  歡迎留言告訴董小姐。

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