今天說下光明，那個甚少讓深圳人賺到錢，卻套哭無數“剛需”的光明。

要說光明當下的樓市有多慘，還是先看數據。

01

打開諸葛找房的網站，光明目前有差不多1000套二手房（包括商辦）掛牌銷售。

位于鳳凰街道的光明1號，88平三房掛牌總價350萬，單價3.94萬/平；21年11月同戶型成交價460萬，折合單價5.2萬/平。現在業主報價相比兩年前成交價高峰期單價降了32%。

位于馬田街道的光明峰薈，67平兩房掛牌總價310萬，單價4.61萬/平；22年5月同戶型成交價357萬，折合單價5.34萬/平。現在業主報價相比成交價高峰期單價降了15.8%。

位于光明街道的正兆景嘉園，89平三房掛牌總價340萬，單價3.81萬/平；22年12月同戶型成交總價380萬，折合單價4.26萬/平。現在業主報價相比去年同期單價降了11.8%。

位于公明街道的益田假日府邸，79平三房掛牌總價310萬，單價3.88萬/平；21年8月有77平的房源成交總價433萬，折合單價5.59萬/平。現在業主報價相比高峰期的單價降了44%。

位于公明街道的宏發上域，84平三房掛牌總價250萬，單價4.7萬/平；21年11月有86平的房源成交總價550萬，折合單價6.34萬/平。現在業主報價相比高峰期的單價降了34.89%。

位于新湖街道的樂府花園，110平四房業主掛牌總價470萬，單價4.27萬/平；項目2020年開盤備案均價4.7萬/平。現在業主報價相比開盤時期的單價降了10%，“低于原購價出售”的消息直接打在推介的標題里了。

位于玉塘街道的勤誠達正大城南區，97平三房掛牌總價395萬，單價4.05萬/平；勤誠達正大城三期（悅園二期）2020年備案的均價為5.16萬/平。現在業主報價相比開盤時期的單價降了27%，業主相當于虧本甩賣了。

光明房價到底跌了多少？

這是中原做的一份統計圖：

這幾個項目是光明比較典型的二手房了，對比歷史最高成交價，基本都跌了25%以上。

公明中心區的天匯時代花園一期，119平的房子2023年成交均價在4.4萬/平，歷史最高成交價為6.46萬/平。我查了下，天匯時代花園一期現在最低掛牌單價在4.5萬/平，估計實際成交價格和這個是比較接近的。

光明中心區的龍光玖龍臺，116平的房子23年成交均價7.05萬/平，歷史最高成交價達到10.77萬/平。

02

可能很多人問了，光明為何會這么慘？

其實吧，問題不在光明本身。

簡單點說，這兩年，深圳房價體系正在崩潰和重構，光明大跌只是其中一個。

對于深圳房價體系崩潰這塊，比較好的研究來自于《米宅珠三角》。

我把其中核心的觀點摘錄給大家看下：

2020年之前過去的很多年，深圳房價是以福田南山兩個中心區做為價格錨點，以這兩個中心區為圓點，向外房價一層層遞減。

這是深圳房價的1.0版本。

2020年之后，深圳形成了多錨點和零星高點的房價格局，升級到了2.0版本。

后海、前海、寶中三個大中心，光明、沙井兩個小中心形成了五個價格高地，房價由內向外層層遞減。

除了這五個中心，香蜜湖安托山的豪宅，還有名校學位房組成了各自的房價高地。

新的房價格局，很明顯西部遠高于東部，光明沙井則登上了遠郊的神壇。

但是，萬事萬物都有周期，樓市不例外，深圳樓市更不例外。

一頓操作猛如虎后，深圳各區的房價都大幅回調，房價體系崩潰了。

大家看看目前公開信息渠道里的一些深圳房價下跌統計的截圖，如果這些圖為真，那簡直是慘無人道。

光明墜落，沙井夢碎，前海變得有點懸。

五個房價新高地，全部垮臺。

比如這樣：

圖源于網絡和公開資料，數據不一定為真，僅供參考

再比如這樣：

還有這樣：

圖源于網絡和公開資料，數據不一定為真，僅供參考

圖源于網絡和公開資料，數據不一定為真，僅供參考

一些曾經的熱點樓盤，比如羅湖螺嶺的東門168和旭飛華隆園，寶安的靈芝新村和花樣年，八卦嶺的八卦嶺宿舍和鵬盛村，還有當年炒的最火的前海諾德假日……跌幅最高到了50%。

華僑城的純水岸四期、紅樹灣的瑞河耶納；福田區的百花的國城花園、香蜜湖的香蜜湖豪庭和錦廬花園等單價較高的樓盤，同樣跌幅超30%。

03

深圳核心區的房價大幅下跌了，光明當然也扛不住。

過去幾年，光明是剛需們的天堂。

南山、福田二手房今天不買明天就漲價的情形下，來一套有前景還高品質的光明新房是所有剛需們最好的選擇。

在傳統的自住+投資的雙重邏輯驅動下，結果就是剛需們扎堆套在了光明。

我一朋友，有200萬首付，2020年本來看中了皇崗一個二手房，結果簽合同前業主臨時漲價，一氣之下就去光明打新了。買房的時候，沒去過售樓處，沒看過樣板房，連戶型都不知道朝南還是朝北。

萬里挑一選中了，現在交房了才頭一次知道自己家門朝哪邊開。

他說：

如果上天再給他一次機會，他說200萬首付干啥不好。

現在六個錢包都套在光明了，老婆帶著岳父母去住了，自己還在福田租房子。

這是12月光明在售的項目價格表。

可以看到，經過一輪盤整期，多數新盤都降價了，但是備案價仍維持著4字頭的體面。

比如

11月28日，光明滿京華金碩華府1棟（住宅）發布銷售方案。本次新推430套住宅，建筑面積約98-141平住宅產品，均為毛坯價備案，全裝修交付。備案區間價格在4.2-5.1萬/平方米，備案均價約4.68萬/平；

10月30日，位于光明區鳳凰街道的中海時光境獲批預售，此次備案房源中住宅546套，戶型面積約為82-108平，備案均價約4.9萬/平；

9月27日，龍湖御湖境花園開盤，項目備案住宅186套，戶型建面約81-120平，備案均價約4.46萬/平。

整體而言，開發商都是降低的姿態的，價格都比較實惠了。

再比如

12月6日，潤宏城取得預售許可！

項目推456套住宅，推出81-135平單位，備案均價4.5萬/平，備案均價價格4.05-5萬/平。

我查了下開發商釋放出來的消息，項目綜合的折扣享約“87折”——總共包含7重優惠：99折*99折*98折*98折*96折*98折，以及首開特惠99折（僅限開盤當天享首開特惠）。

折后總價約295萬起。

這就是說，最低的單價大概只要3.64萬（295萬/81平）。

這就非常非常有誠意了。

你可能要問，這個價格能不能買？

我的回答是：當然能！

為啥？

首先，這個項目很難挑出什么毛病，這個我以前寫過文章，有興趣的可以看看:

其次，還是得相信周期的力量。

深圳房價體系崩潰是事實，但在進入一個新的周期也是事實。

從大面上說，大概率上，深圳樓市周期到了一個相對的底部。

具體到光明而言，其前景還是可以的。

1、光明價值仍擺在那。

以前光明靠什么炒作起來的？南山的后花園？高科技科學發展區？13號線延長線的便利？

現在，這些基本面還是沒變。

而且，兌現的周期大大縮短，現在買入等待期更短。

2、優質項目的長期價值仍在

比如天匯時代花園二期，現在掛牌單價5.15萬/平。這個項目開盤均價4.45萬/平，漲了15.7%。

再比如星河天地，現在掛牌單價6.23萬/平。這個項目2018年開盤的時候備案均價4.63萬/平，漲了34.5%

這是近期某個自媒體做的一張圖，相比當年備案均價，玖龍臺近期成交單價漲了35%，光明1號漲了4%。

周邊20年前買了光明的朋友，現在心態都很平和，因為不管怎么說都是賺的。

周邊21年的時候高位買光明的朋友，一路哭著過來也想明白了。尤其是二套首付四成的消息出來，甚至還有人想“補倉”。

畢竟，光明都3字頭了……

部分圖片和數據源自網絡和公開資料，僅供參考

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文 | 村長♂