2024年的樓市怎么看？

那必須先看看每年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議（以下簡稱“會議”）怎么說。

前不久，今年的“會議”在北京召開，信息量巨大，其中有三件大事，將深刻影響2024年樓市走向。

• 一、 出險房企市場出清

因為債券違約等原因造成信用出險的房企未來會怎樣？這是房地產行業(yè)最關心的。

泰禾、世茂、融創(chuàng)等很多品牌民營房企都名列出險房企之中，但是它們的產品和運營能力都很好，還能“活”過來嗎？

實際上，關于出險房企該怎么處理，政策口徑也一直在變。

2022年7月，政策定調基本是“保項目、不保企業(yè)”，由建設銀行等商業(yè)銀行成立了上千億元的保交付專項資金，給項目進行專項貸款，資金封閉運行，只用于保交付。

隨后，因為各種原因，更多的房地產企業(yè)出險信用違約問題，出險企業(yè)的名單越來越長，如果不對企業(yè)進行救助，就不能阻斷風險從房地產向金融領域蔓延。

2023年8月，金融監(jiān)管部門開始陸續(xù)推出系列救助企業(yè)的政策，例如制定房地產企業(yè)融資白名單、出臺從股權、債券、貸款等方面對房企進行融資支持的“三支箭”政策、以及最近提出的堅持一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求的政策。

但是，這種救助的邊界是什么？出險房企可以一直“躺平”嗎？這都是債權人、房地產企業(yè)最關心的問題。

在今年的“會議”內容當中，對于出險房企的處理有了進一步的安排：

1、繼續(xù)一視同仁滿足不同所有制房企合理融資。

2、落實房企總部所在城市政府，和項目所在地城市政府的責任，堅決追回被抽調的預售資金，督促企業(yè)積極自救，加快資產處置。

3、對資可抵債、暫時資金鏈緊張的房企，支持恢復正常經營；對資不抵債、失去經營能力的房企，按照法治化、市場化原則出清。該破產的破產，該重組的重組，同步做好債權人權益保護和維穩(wěn)工作。

以上這段話的意思，大家細品去吧。

二、現房銷售有力推行

早在今年1月份，住建部就提出了有條件的地區(qū)可以進行現房銷售。今年以來，也有多個城市開展了現房銷售試點。北京也在部分地塊的出讓中設置了競現房銷售面積的評分項。

今年的“會議”內容更強調了現房銷售工作要有序有力推行，仍實行預售制度的要加強對預售資金的監(jiān)管。

前不久，北京市擬將預售資金監(jiān)管主體由銀行變更為政府，進一步強化預售資金監(jiān)管，就此對社會征求意見。

現房銷售被認為從根子上解決爛尾樓等交付問題的辦法，在房地產供求關系發(fā)生重大改變的新周期里，預售制度這個房地產行業(yè)最為依賴的“大杠桿”，成為了產生交付問題的最重要原因。

但是，當下市場環(huán)境下，現房銷售是否應該全面推行？這將給困難中的房企帶來多大影響？

不管如何，2024年現房銷售都將更有力地推行，這將給樓市走勢產生重要影響。

三、“好房子”戰(zhàn)略提速

2023年北京樓市在瘋狂“卷產品”，這是房企為了迎合消費者需求變化，同時它也是住建部提出的一項重要工作。

隨著房地產供求關系發(fā)生重大改變，住建部認為住房需求已經從“有房住”變?yōu)橐白〉煤谩薄?/p>

今年4月份，住建部提出“像造汽車一樣去造房子”，這是構建 “人人有房住、房子有人住、人人住好房”的房地產新發(fā)展模式的重要工作。

如何“像造汽車一樣去造房子”？

住建部提出從四個方面著手：

1、在設計上，要像智能汽車一樣以科技賦能住宅。需要運用數字化的手段，使房子成為科技集成應用的重要載體。

2、在建造上，要像造汽車一樣去造房子。汽車由千百個來自生產線上的零部件，通過科學的設計和精密的焊接組裝而成，要學習這種工業(yè)化的生產方式，來大力發(fā)展裝配式建筑，使房子能夠標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修，這樣既有利于老房子的更新改造，方便維修，又有利于減少環(huán)境污染。

3、在使用上，要像汽車一樣建立房屋的體檢和保險制度。要學習汽車根據使用年限進行年檢的做法，建立房屋定期的體檢制度，按照房屋的建成年代、功能類型來確定體檢的頻次，來及時查找和發(fā)現問題。同時還要建立房屋的質量保險制度，以市場化的手段來推動完善工程質量和房屋安全監(jiān)管的體制和機制。

4、在服務上，要像汽車4S店一樣搞好物業(yè)服務。好的房子應該有像汽車4S店一樣的好的服務，現在一些物業(yè)企業(yè)也在積極探索一些新的業(yè)態(tài)和模式。比如有的物業(yè)服務建立了搶單平臺，整合了一個片區(qū)的維修人員。

對比上述要求，當下樓市“卷產品”其實還只是從建造環(huán)節(jié)去提高房子品質，未來還要從服務、使用、設計等方面全面對標汽車行業(yè)，進行產品質量提升。

值得注意的是，在老齡化社會，建筑工人成本越來越高，建筑生產流程的產業(yè)化、裝配式已經在房地產行業(yè)推行，未來像汽車行業(yè)一樣制造，則會給房地產設計、制造、安裝、裝修等環(huán)節(jié)帶來新模式、新變化，這其中當然也蘊藏著巨大的產業(yè)機會，感興趣的朋友可以私信探討。

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