地產(chǎn)財富會

2024年，

政策怎么走？

房企怎么做？

市場如何變化？

新舊模式如何輪替？

都藏在這篇文章里了。

2024-1-19

中國房地產(chǎn)的巨輪已駛入調整航向的深水區(qū)。

2024年，這艘巨輪會又會保持何種節(jié)奏、何種趨勢往前行駛？又會有著怎樣的一些新變化？

類似的問題，其實是一個老生常談，但又常談常新的話題。

因為每年都會有一些新變化，尤其是2023年，堪稱房地產(chǎn)史上至今最不同尋常的一年。

這一年，官方定調房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，全年高達千次的密集調控舉措，大批城市取消土地限價，多家房企被強制退市，房企融資端的銀行表態(tài)，樓市全年的兩輪“脈沖式”行情，以及巨頭萬科的“被做空”等等。

從總量來看，23年我國房地產(chǎn)規(guī)模約12萬億，差不多回到17年的水平，與21年18萬億的高峰相比，落差不可謂不明顯。

但這并不說明房地產(chǎn)不重要了，房地產(chǎn)依舊是中國經(jīng)濟的重要支柱。

歸根結底是因為，在我國房地產(chǎn)不是純粹的商品經(jīng)濟，用他國的各種經(jīng)濟規(guī)律來強行套用，是不妥的。

我們的地產(chǎn)不僅有著很強的金融屬性，而且很重要的一點在于是稅制的補充，是目前經(jīng)濟模式的重要組成部分，是土地財政的基礎。

只要以上定位不變，房地產(chǎn)大的趨勢就不會變。

所以，2024年房地產(chǎn)依舊會發(fā)揮支柱性作用，但新的一年，會是房地產(chǎn)調整期中非常關鍵的一年。

這一年，不論是政策層面，還是行業(yè)模式上，亦或是房企端，都會集中涌現(xiàn)一些新變化、新趨勢。

房企戰(zhàn)略更聚焦

組織架構高頻調整

在行業(yè)深度調整中，房企格局持續(xù)分化。

2023年，千億房企數(shù)量再減，僅16家規(guī)模房企全口徑銷售金額超過千億，2022年有20家，2021年則有43家。百億房企為116家，較22年減少14家。

具體來看，新城控股、遠洋、旭輝、融創(chuàng)跌出千億陣營；不少曾經(jīng)的千億房企銷售業(yè)績銳減，排名大幅下滑，如中駿集團，23年業(yè)績從22年600多億直接跌至277億，排名從31位大跌至49位；一些百億房企甚至直接“消失”。

資本市場方面，新力控股、南海控股、嘉年華國際、藍光發(fā)展、中天金融、美好置業(yè)、粵泰股份、宋都股份、嘉凱城、泰禾集團、陽光城、三盛控股等12家上市房企百強陸續(xù)加入退市行列。

房企格局的激烈調整中，加碼一二線，收縮三四線市場已成為房企共識。

從去年房企拿地表現(xiàn)看，央國企依舊是拿地主力軍，聚焦核心城市、核心地段則成為市場“主旋律”。

拿地結構上，基本以一二線核心城市為主，占比超過八成。

包括保利、萬科、中海、華潤、招商蛇口、龍湖等眾多頭部房企都在積極搶占一二線核心城市。

比如龍湖去年拿地超30宗，是民營房企中拿地金額最多的公司。龍湖堅守的拿地戰(zhàn)略很簡單——

聚焦高能級城市。

所以你會看到，龍湖去年基本把核心城市土地拿了個遍，深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及一些強二線城市龍湖均有所斬獲。

去年拿下近3000億銷售額的招商蛇口同樣如此，23年全年一二線城市拿地金額占比更是高達96%。得益于高能級城市人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟實力的優(yōu)勢，招商蛇口的很多項目去化和回款都有不俗表現(xiàn)。

玄學拿地的越秀也在一二線城市瘋狂加碼，這使得越秀的土儲93%分布在一二線城市。

去年在上海的一次土拍中，和越秀在位置上擺上橙子和香蕉寓意“成交”的華發(fā)，也是一位一二線城市的拿地好手，聚焦上海、深圳、廣州、杭州、北京等核心城市的拿地戰(zhàn)略讓華發(fā)斬獲了不少優(yōu)質地塊。

去年30家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻合計占比達85.4%，較上年提升了3.4個百分點。

核心城市地塊，對應的是一個購買力更大、風險更小的市場，這意味著銷售層面的確定性，也是這些房企能夠持續(xù)穿越周期，獲得更穩(wěn)定表現(xiàn)甚至銷售排名進步的關鍵原因。

比如上述越秀和華發(fā)，聚焦核心一二線的戰(zhàn)略成為其未來發(fā)展的新推力，23年銷售額排名兩家房企均提升4位。

所以一系列數(shù)據(jù)背后的指向是——

2024年，一二線核心城市的爭奪戰(zhàn)一定會愈演愈烈，數(shù)十家房企圍獵一塊優(yōu)質地塊的現(xiàn)象或將更加頻繁。

現(xiàn)在，房企不僅得把精力花在拿地上，市場的變化還使得他們不得不進行城市架構和集團高管等層面的高頻調整。

比如2023年12月，碧桂園就開啟了新一輪變動，合并成立了7個新的區(qū)域，將區(qū)域總數(shù)縮減至21個。同期，中國金茂也啟動了一輪組織架構調整，取消了與區(qū)域平臺地點重合的城市公司。

2024年伊始，龍湖則開始對組織架構進行調整，將南京公司與合肥公司合并為新的合寧公司。

據(jù)說，此前幾經(jīng)架構調整的中南置地，最新的組織調整方案也出爐，浙江區(qū)域合并滬蘇區(qū)域變成新華東區(qū)域，這華東大本營就只有一家區(qū)域公司了。另外北方布局方面，中南置地目前也官宣山東區(qū)域合并北方區(qū)域變成新華北區(qū)域，調整后中南置地在北方也只剩下一個區(qū)域公司。

23年，除常規(guī)人事?lián)Q防調整外 ，房企高管失聯(lián)或接受調查事件頻發(fā)。

管理層甚至掌舵者辭任場景更是屢屢發(fā)生，涉及恒大、華僑城、華夏幸福、新城控股等超10家房企。

上周末，萬科也在組織架構上迎來開年換防，整合過去的商業(yè)業(yè)務和組織，成立全新的商業(yè)事業(yè)部，人員上“老將”孫嘉轉戰(zhàn)商業(yè)板塊，“新人”周軼群接任南方區(qū)域首席合伙人。

因此，24年隨著行業(yè)深度調整，密集的人事調整將非常值得關注，同時，房企審查將會進一步加強，嚴格要求操作合規(guī)。

包括房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)，也會在今年迎來大調整。

上周五,地產(chǎn)圈被樂居全國解散的消息刷屏了，全集團+區(qū)域所有員工就地“解散”。

一個時代轉身離去，一個新的時代緩緩開啟。

房地產(chǎn)筑底周期中，樂居令人唏噓，但往前看，24年或許也會是一個新的開始。

“攢大招、留余力”

今年政策端更具看點？

2023年，政策端頻頻加碼，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023年全年房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整累計高達1008次。

那么2024年，調控政策是否會延續(xù)23年的力度和態(tài)勢呢？

答案是肯定的。

因為調控的本質是解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的一系列問題，只要問題一日不解決，高頻次、一城一策的精準調控一定會箭在弦上，隨時待命。

23年不僅通過降首付、降利率、認房不認貸等穩(wěn)需求措施支持居民購房；同時，積極落實供給端金融支持，“融資三支箭”、“房企白名單”等措施逐漸落地起效。

但事實上，23年政策依舊留有空間和余地。

尤其是一線城市，政策還處在微調或者說“見招拆招”的階段，一旦政策對市場的改善效果不明顯，政策工具箱的大招就會適時出來托市。

這一點在今年年初已經(jīng)初見端倪。

以上海為例，23年“認房不認貸”等政策之后，起到了一定成效，但不及預期，市場出現(xiàn)了很明顯的區(qū)域冷熱不均和一些購買力沒有得到充分釋放的情況。

所以，24年開年的第一個工作日，上海的公積金新政出臺了，對于認定二套改善型住房的，最低首付款比例為50%，臨港、青浦、松江等6個特定區(qū)域最低比例則為40%。

緊接著，上海在1月13日再度邁開一線城市限購松動的第一步，青浦區(qū)、奉賢區(qū)優(yōu)化人才購房門檻，降低非滬籍人才社保或個稅年限要求，從過去的五年縮短至三年，同時將購房資格由居民家庭調整為個人。

上海是政策連續(xù)性做得非常到位的一個城市，而且調控顆粒度很細，幾乎做到了“一區(qū)一策”。

北京去年的政策實際上在四大一線城市里是保留最大的。

去年的整體基調都是“在存量里面做增量”，以鼓勵市場現(xiàn)有的存量需求加杠桿為主，并沒有出臺“降低社保門檻、放松限購”等能虹吸全國資金進入，擴大市場增量需求的有效措施。

之前，有小作文瘋傳1月1日北京通州將要解除雙限，雖之后不攻自破，但北京的政策力度很可能會在今年有所改觀。

如今，上海已經(jīng)率先出招，使得通州取消“雙限”的可能性激增，同時包括房山、大興等新城區(qū)像上青浦、奉賢這樣“5變3”的概率也在增大。

近日，二線城市調控最嚴格的城市杭州也在政策上繼續(xù)加碼，臨安區(qū)推出5條樓市“干貨”，涉及公積金支持政策、戶籍政策、團購補貼等方面。

值得關注的是，2024年以來短短十多天，已有十余城發(fā)布房地產(chǎn)調控政策。

總之，預計2024年各地政策出臺將保持“適時滴灌”的節(jié)奏，核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對更大，降低購房成本、降低購房門檻仍是主要方向，“一區(qū)一策”這類更精準的政策，也將會是24年樓市調控的一個重要趨勢。

增量擴張開始向存量轉化

歷史拐點釋放何種信號？

2023年，一二手房市場迎來了拐點性的一刻。

重點30城二手房成交占比達53%，首次超過一手房。其中，北京、上海、重慶、南京二手房市場份額均在60%以上。

這是一個很重要的信號。

標志著我國樓市正式由增量建設邁向存量更新與增量調整并重的新階段。

在總需求方面，同樣有一個不容忽視的信號。

合并一二手房來看，去年總需求保持穩(wěn)定，30個重點城市一二手房總量為3.43億平方米，較去年同期增長13%。

這意味著，我國的住房需求仍在，不過是一手房被二手房搶占了市場份額。

那么，2024年這個趨勢會延續(xù)嗎？

這其實取決于一個重要因素——

即新房市場信心能否提升。

去年，二手房交易量上漲實際上有多重原因。

一些房地產(chǎn)企業(yè)債務違約，部分項目出現(xiàn)交付問題，但二手房即買即住規(guī)避了這個問題。

同時，今年以來，“認房不用認貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費”、“降低二手房中介服務費”、“帶押過戶”等政策促進了住房消費需求釋放，提高了二手住宅流動性。

此外，一些二手房本身在地段、配套等方面有一定優(yōu)勢，疊加賣家急于出貨下調價格，刺激了購房者需求。

因此，如果24年這些問題能夠得到明顯改善，那么新房市場也會進一步回暖，重新奪回市場成交的主體地位。

但需要注意的是，長期來看，存量市場的主導地位是不可逆的。

從發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程來看，進入城鎮(zhèn)化發(fā)展的后期，存量房市場越來越占據(jù)主導地位，一般80%以上為存量房交易.

比如美國二手房市場2022年交易量約為503萬套，占房屋交易總量的88.65%。

而我國目前處在城鎮(zhèn)化下半場，2023年我國常住人口的城鎮(zhèn)化率65%，與發(fā)達國家這一數(shù)字水平進一步縮小，未來存量房交易整體一定是一條上行線。

新舊模式輪替

“三大工程”破解地產(chǎn)“頑疾”

2024年，將是舊模式消退，新模式登臺的新舊模式輪替階段，

為什么這么說，因為23年下半年高層已經(jīng)定調構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

撬動新模式的支點是——

“三大工程”。

23年10月份中央金融工作會議指出：

“更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

緊接著12月中央經(jīng)濟工作會議再次指出：

“加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

為何高層要在這個節(jié)點上提出“三大工程”？

這是因為經(jīng)過近30年的野蠻生長，中國房地產(chǎn)市場取得了驚人的發(fā)展，但也存在一些亟待解決的問題。

從結構上看，出現(xiàn)商品房和保障性住房的嚴重失衡。

長期以來，商品房和保障房的“雙輪驅動”出現(xiàn)一長一短，保障性住房建設相對滯后，存在明顯短板，在一、二線城市尤為突出。由于房價收入比過高，中低收入階層和新市民的剛需被高房價排斥。

一方面，房地產(chǎn)的供給規(guī)模總體上已超過需求規(guī)模，房地產(chǎn)去庫存壓力較大。另一方面，中低收入群體改善住房條件愿望強烈但購買商品房支付能力不足。

從本質上看，“三大工程”是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也將是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制和重要切入點。

因此，24年隨著“三大工程”落位，房地產(chǎn)的一些問題將會迎來一定改觀，尤其是低收入群體和一些在城市更新領域優(yōu)勢顯著的房企將從中受益。

當前，行業(yè)陣痛未除，24年仍舊是一個筑底修復的調整之年，一個危中有機之年，于房企而言，首先需要學會保護自己，只有活下去才能談養(yǎng)精蓄銳，談增強核心競爭力。

一如繁花里寶總說的那樣——

“市場永遠是對的,錯的只有自己,沖的太快,逃的太慢,肯定是要吃癟。頭頂在肩膀上,腳長在自己身上,只要保護好自己,機會永遠比風險大。”

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