我是紫沐,這是我第379篇日記。
最近刷了兩份有意思的研報。
一份是招行聯合貝恩公司整理的《2023中國私人財富報告》。
一份是胡潤百富的《2023中國高凈值家庭現金流管理報告》。
這兩份報告,能解答很多問題。
為什么樓市會分化?
為什么只有一線城市才有房地產?
為什么寧愿賣三套差的,也要換一套好的?
這些問題,都能在報告中找到答案。
1
先說清楚一點,本篇文章對高凈值人群的定義,是可投資資產超過1千萬的群體。
注意是可投資資產,而不是身家。
可以簡單理解成,實打實的有錢人。
過去幾年,大家普遍都覺得經濟環境不好。
但與感覺相反的是,有錢人的數量卻一點沒少。
根據招行的數據,2022年中國高凈值人群數量達到316萬人,比2020年增加了54萬人。
并預計在2024年,高凈值人群數量會達到393萬。
而且從08年統計至今,雖然經歷過好幾次危機。
中國高凈值人群數量一直都是正增長,可投資資產規模一路上揚。
人均可投資資產,也穩定在3200萬左右。
這意味著在經濟不好、失業加劇、打工人收入下降的環境。
能拿幾千萬出來投資的有錢人,依然在變多,并不受大環境的影響。
所以為什么經常在文章里說,要買優質的核心資產。
因為這類資產,有很寬的護城河。
從供應端,這類優質資產本身數量很少,有足夠的稀缺性。
在需求端,對應的購買力群體實力強,有錢,能支撐房價。
而且群體數量,還在持續增長。
長此以往,優質的核心資產,自然會形成供不應求的環境。
要明白,行業更迭是常態,但總有能賺到錢的人。
胡潤的數據提供了進一步的證明。
富裕、高凈值、超高凈值、國際超高凈值家庭的數量,都在往上漲。
所以樓市為什么分化,其實很簡單。
以廣州為例,3000來萬的好房子很少,來來回回就那批產品。
而能買得起3000來萬房子的人一直在變多。
那這些優質資產,價格自然就能穩住,供不應求嘛。
但相對普通的剛需-剛改類房子,這幾年在廣州天量供應。
對應的購買力群體,剛需-中產群體,這兩年普遍又收入下降,不敢買了。
供過于求的局面形成,那資產價格自然就持續陰跌。
一漲一跌,就形成了樓市分化。
2
只有大城市,才有房地產。
這句話,同樣是分化結果的一種體現。
一線城市擁有頂級的教育資源、醫療資源、人脈資源、工作資源。
這些資源,你只要享受過,就很難離得開。
所以很多中小城市,有能力的那群人,最終都會搬到大城市扎根。
這就是大城市對資金和人才的虹吸力。
胡潤的數據也證明了這一點。
擁有高凈值家庭數量TOP3的省份,分別是廣東、北京和上海。
細致到城市,那TOP5分別是北京、上海、香港、深圳和廣州。
很明顯,四大一線城市,依然是有錢人最集中的地方。
而且有錢人的數量和集中度,還在逐年增加。
要知道房子歸根到底是一種商品。
它的價格邏輯,離不開最基礎的供需關系,和購買力水平。
大城市的有錢人越來越多,他們對高品質的房子有需求,也能承受對應的高房價。
那真正的優質資產,價格是很難崩盤的。
而大城市高凈值人才的持續流入,意味著中小城市高凈值人才持續流出。
當購房需求減少,購買力水平下跌,中小城市這幾年房價崩盤,從邏輯上非常合理。
而且在往后,來自大城市的虹吸效應還會更強。
中小城市房子供過于求的局面,可能再也無法扭轉。
所以在文章中,經常強調要盡快出清中小城市的資產,置換到大城市去,就是這個原因。
為什么寧愿賣三套,也要換一套。
因為只有大城市,才有房地產。
3
報告里還有很多有意思的數據。
比如在財富傳承上,保險和房產依然是高凈值人群的首選。
網上很多人說,自住買房買一套就夠了,多出來的都是想炒房。
我覺得這是拍腦袋的想法,太想當然了。
他們不理解,優質資產在資金沉淀和財富保值上的作用。
我認識一個朋友,在保利天悅買了五套房。
自住一套,4個子女一人一套。
人家完全就沒有炒房的想法,問他買這么多的原因。
就是樸實無華的,自身產業在廣州,扎根在廣州,所以才買的房。
多買幾套,也是讓孩子以后不用為房子煩惱,大家住一個小區來往也方便。
放下仇富思想,有錢人買房,很多時候真就是為了保值。
而優質資產,是很好用的保值工具,僅此而已。
在過往文章中,曾提過幾次,1200萬是優質資產的一道坎。
而報告中揭露的數據,也與這個觀點不謀而合。
高凈值群體在自己購房和子女購房的預算,在一線城市,普遍是800-1000萬左右。
這是個平均數,放到廣州去看,800萬是金融城標桿的入場門檻。
但在我看來,金融城未來5年是排不進廣州前三的。
珠城、琶洲和天河公園,才是未來5年廣州最有表現力的板塊。
而1200萬,是這三個板塊的入場門檻,或者對應金融城內部的頂尖產品。
所以廣州真正的優質資產,我覺得還是以1200萬為分界線。
我想今年買房,哪些產品更有保值能力和想象力,已經很清晰了。
優質的大平層和學區房,依然是高凈值群體的最愛。
去年初,我給2023定的主旋律是置換。
事實也是如此,能按計劃在去年年中前賣出的,淘筍體驗非常舒服,遍地是優質籌碼。
那如果要給今年的主旋律定個關鍵詞,我覺得還是置換。
只是關鍵點,更多放在“置”上面,今年會有很多入手機會。
就看你的選籌能力和眼光,能不能抓住了。
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