我是紫沐，這是我第379篇日記。

最近刷了兩份有意思的研報。

一份是招行聯合貝恩公司整理的《2023中國私人財富報告》。

一份是胡潤百富的《2023中國高凈值家庭現金流管理報告》。

這兩份報告，能解答很多問題。

為什么樓市會分化？

為什么只有一線城市才有房地產？

為什么寧愿賣三套差的，也要換一套好的？

這些問題，都能在報告中找到答案。

1

先說清楚一點，本篇文章對高凈值人群的定義，是可投資資產超過1千萬的群體。

注意是可投資資產，而不是身家。

可以簡單理解成，實打實的有錢人。

過去幾年，大家普遍都覺得經濟環境不好。

但與感覺相反的是，有錢人的數量卻一點沒少。

根據招行的數據，2022年中國高凈值人群數量達到316萬人，比2020年增加了54萬人。

并預計在2024年，高凈值人群數量會達到393萬。

而且從08年統計至今，雖然經歷過好幾次危機。

中國高凈值人群數量一直都是正增長，可投資資產規模一路上揚。

人均可投資資產，也穩定在3200萬左右。

這意味著在經濟不好、失業加劇、打工人收入下降的環境。

能拿幾千萬出來投資的有錢人，依然在變多，并不受大環境的影響。

所以為什么經常在文章里說，要買優質的核心資產。

因為這類資產，有很寬的護城河。

從供應端，這類優質資產本身數量很少，有足夠的稀缺性。

在需求端，對應的購買力群體實力強，有錢，能支撐房價。

而且群體數量，還在持續增長。

長此以往，優質的核心資產，自然會形成供不應求的環境。

要明白，行業更迭是常態，但總有能賺到錢的人。

胡潤的數據提供了進一步的證明。

富裕、高凈值、超高凈值、國際超高凈值家庭的數量，都在往上漲。

所以樓市為什么分化，其實很簡單。

以廣州為例，3000來萬的好房子很少，來來回回就那批產品。

而能買得起3000來萬房子的人一直在變多。

那這些優質資產，價格自然就能穩住，供不應求嘛。

但相對普通的剛需-剛改類房子，這幾年在廣州天量供應。

對應的購買力群體，剛需-中產群體，這兩年普遍又收入下降，不敢買了。

供過于求的局面形成，那資產價格自然就持續陰跌。

一漲一跌，就形成了樓市分化。

2

只有大城市，才有房地產。

這句話，同樣是分化結果的一種體現。

一線城市擁有頂級的教育資源、醫療資源、人脈資源、工作資源。

這些資源，你只要享受過，就很難離得開。

所以很多中小城市，有能力的那群人，最終都會搬到大城市扎根。

這就是大城市對資金和人才的虹吸力。

胡潤的數據也證明了這一點。

擁有高凈值家庭數量TOP3的省份，分別是廣東、北京和上海。

細致到城市，那TOP5分別是北京、上海、香港、深圳和廣州。

很明顯，四大一線城市，依然是有錢人最集中的地方。

而且有錢人的數量和集中度，還在逐年增加。

要知道房子歸根到底是一種商品。

它的價格邏輯，離不開最基礎的供需關系，和購買力水平。

大城市的有錢人越來越多，他們對高品質的房子有需求，也能承受對應的高房價。

那真正的優質資產，價格是很難崩盤的。

而大城市高凈值人才的持續流入，意味著中小城市高凈值人才持續流出。

當購房需求減少，購買力水平下跌，中小城市這幾年房價崩盤，從邏輯上非常合理。

而且在往后，來自大城市的虹吸效應還會更強。

中小城市房子供過于求的局面，可能再也無法扭轉。

所以在文章中，經常強調要盡快出清中小城市的資產，置換到大城市去，就是這個原因。

為什么寧愿賣三套，也要換一套。

因為只有大城市，才有房地產。

3

報告里還有很多有意思的數據。

比如在財富傳承上，保險和房產依然是高凈值人群的首選。

網上很多人說，自住買房買一套就夠了，多出來的都是想炒房。

我覺得這是拍腦袋的想法，太想當然了。

他們不理解，優質資產在資金沉淀和財富保值上的作用。

我認識一個朋友，在保利天悅買了五套房。

自住一套，4個子女一人一套。

人家完全就沒有炒房的想法，問他買這么多的原因。

就是樸實無華的，自身產業在廣州，扎根在廣州，所以才買的房。

多買幾套，也是讓孩子以后不用為房子煩惱，大家住一個小區來往也方便。

放下仇富思想，有錢人買房，很多時候真就是為了保值。

而優質資產，是很好用的保值工具，僅此而已。

在過往文章中，曾提過幾次，1200萬是優質資產的一道坎。

而報告中揭露的數據，也與這個觀點不謀而合。

高凈值群體在自己購房和子女購房的預算，在一線城市，普遍是800-1000萬左右。

這是個平均數，放到廣州去看，800萬是金融城標桿的入場門檻。

但在我看來，金融城未來5年是排不進廣州前三的。

珠城、琶洲和天河公園，才是未來5年廣州最有表現力的板塊。

而1200萬，是這三個板塊的入場門檻，或者對應金融城內部的頂尖產品。

所以廣州真正的優質資產，我覺得還是以1200萬為分界線。

我想今年買房，哪些產品更有保值能力和想象力，已經很清晰了。

優質的大平層和學區房，依然是高凈值群體的最愛。

去年初，我給2023定的主旋律是置換。

事實也是如此，能按計劃在去年年中前賣出的，淘筍體驗非常舒服，遍地是優質籌碼。

那如果要給今年的主旋律定個關鍵詞，我覺得還是置換。

只是關鍵點，更多放在“置”上面，今年會有很多入手機會。

就看你的選籌能力和眼光，能不能抓住了。