導語

除金融信貸支持外，地方調控及財稅支持等仍有調整空間。

◎ 文 / 楊科偉、李詩昀

2月20日，央行公布最新一期LPR報價，5年期及以上LPR調降25BP至3.95%，此次降息將對房地產市場產生哪些影響？降息之外，房地產政策還有哪些調整空間？

01

降息節點符合預期
但5年期LPR調降25BP幅度超預期

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。

此次降息的節點基本符合市場預期。一方面，近期降準以及商業銀行下調存款利率，有效降低銀行資金成本，打開了LPR下行空間，另一方面，央行多次釋放降息信號，比如《四季度貨幣政策執行報告》就明確提到進一步完善貸款市場報價利率形成機制，發揮存款利率市場化調整機制作用，促進社會綜合融資成本穩中有降。

但降息幅度遠超市場預期。2019年8月以來，5年期及以上LPR總計調整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個基點，因此，本次25BP降幅創LPR機制設立以來之最。

02

增量房貸降息、存量房貸減負穩市場
降低融資成本穩主體

降息利好房地產供需兩端。需求端，5年期LPR作為房貸的利率錨，其下調將直接帶動房貸利率下行，以上海為例，多家商業銀行已將首套房貸款利率調至3.85%（LPR-10BP），二套房貸利率4.25%（LPR+30BP）。房貸利率下調后，對于新增按揭貸款者而言，同樣是貸款100萬，等額本息30年，可比之前節省約5萬元的利息支出，每月月供減少150元，這將調動部分有明確置業意愿群體的積極性，加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規模仍然比較有限。

對存量房貸而言，有利于減負擔、促消費，存量房貸的房貸利率將在重新定價日（一般是明年1月）調整，屆時居民月供償還壓力將有所減輕，后續消費潛力有望得以釋放。

供給端，LPR利率下調也將降低開發企業融資成本。不僅限于降息，2024年以來，金融支持房地產舉措密集發布，協力穩主體。第一，融資協調機制快速落地，截至19日，已有超過1600億元的房地產“白名單”項目融資通過銀行的審批，部分項目首筆貸款已經發放。第二，“三大工程”試點擴圍并獲資金馳援，去年末央行凈投放3500億元PSL，用于支持“三大工程”建設，國開行、農發行向30余個城市的城中村改造項目發放專項借款，首批累計投放金額超249億元，總授信額度超過5600億元，此外，專項債保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個細分投向，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央預算內投資支持范圍。

03

除金融信貸支持外
地方調控及財稅支持等仍有調整空間

除此之外，房地產政策還有哪些調整空間？一方面，減稅降費，下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限。

另一方面，地方調控進一步優化，春節前后北上廣深四城齊聚放松限購，開啟新一輪政策松綁潮，結合住建部“賦予地方更大調控自主權”的表態，我們認為，未來一線城市以及杭州、成都等強二線城市四限政策仍有明顯松綁空間，其余多數二三線城市住房交易行政限制基本已經全面解除，剩余可優化政策主要包括限貸套數認定、公積金、購房補貼等。

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