中交、華潤、招商蛇口等幾家央企開發商開年就進行了組織變革，壓縮組織體系、降本增效。中交地產甚至取消了區域，變三級架構為二級架構。

引人注意的是，招商蛇口直接取消了華中區域，將7個區域合并為5個。但是，招商蛇口華中區域2023年業績表現并不差而且原華中區域負責人呂斌也提前晉升為集團副總經理。這說明，華中區域被取消，不是因為業績，而是另有原因。

一位央企開發商人士對房小評坦言，招商蛇口、華潤等幾家央企開發商差不多同一時間進入武漢、鄭州為主的華中區域，如今又一起退出，這背后是它們對華中區域房地產市場未來預期不樂觀：一方面華中區域幾個主要城市連續幾年房地產市場表現疲軟，另一方面開發商對區域未來房地產市場缺乏信心。

呂斌曾在招商蛇口2023年述職考核大會上表示，2024年市場不容樂觀，華中區域面臨存貨結構差、現金壓力大、利潤承壓重等諸多風險。招商蛇口華中區域期內毛利率僅為7.38%，不及深圳區域的三分之一，也不及華東區域和江南區域的一半，在各大區域中墊底。

2023年雖然這幾家央企開發商的華中區域銷售額還不錯，但是利潤情況很糟糕，開發商們都在降價甩貨。

武漢和鄭州2023年的房地產市場都呈現：庫存高、降價快、去化難的特點。

2023年武漢市新建商品住房成交近10.99萬套，相比2022年減少6416套。2023年鄭州新建商品房價格均價降至14399元/平米，同比2022年降低7.8%。主城核心區的二手房價格下跌更是迅速，有的房源價格同比跌幅達40%，郊區房產價格更是跌回到了2015年的水平。

開發商前期拿地成本比較高，如今降價出貨，很多項目都是虧損的。對于國企來說，項目虧損是個大事，只有高層決策，才能虧損甩貨，但是一旦國企開發商決定虧損甩貨，一般就會選擇暫時撤出這個城市，或暫停在這個城市拿地。

“你不能前腳虧損了，后腳還繼續拿地，這會讓人將項目虧損歸罪于管理問題，”上述央企開發商人士如是說。

話說回來，在地產人眼里，鄭州和武漢都是人口多、就業好的城市。而且它們都是人口大省的省會，本省人的進城、改善住房需求都很大，為何這些開發商不看好呢？

房小評談下自己的理解：

1、城市IP不夠突出。如今各個城市都在搶人才、拼旅游，城市沒有很強的IP，對各類資源的導入力會降低。成都、西安的IP很強，周邊的產業和人才就被吸附。雖然河南省是人口大省，但是鄭州的教育、旅游等各項資源和IP都沒有西安強，河南西部地區一些城市的人口就被吸引去西安買房、讀書。同樣，湖北省東南面就是合肥、南京、杭州這三個經濟強市，對湖北的人才、資源也形成強吸引力。

2、高鐵的分流效應。華中地區的城市交通高鐵發達，高鐵對城市經濟發展有刺激作用，但也有分流作用。如上所述，當鄭州、武漢的吸引力不如周邊的西安、合肥、南京等城市時，其人口和高端消費力會沿著高鐵被分流走。

3、之前房價快速上漲影響了產業發展。鄭州本來在勞動力密集型產業發展上有機會，但是在“棚改”過程中，房價上漲較快，高房價帶來了高成本，勞動密集型產業落位和轉型受阻。武漢2020年后土地出讓規模較大、核心區房價較高。

值得注意的是，目前武漢、鄭州的當地一批中小房企卻崛起了，如河南正威、武漢的福星惠譽等，均是業務有特色，產品受本地客戶歡迎，在央企開發商撤退的時候，它們開始逆勢拿地。

與此同時，武漢、鄭州兩個城市2023年二手房市場交易量大幅度增長，新房市場也在復蘇。但是新的發展周期里，不再是全國化房企占優勢的時代。

一批熟悉本地客戶情況、熟稔本地政商關系、追求產品精益的本土房企發展起來，將房地產市場再度拉回“區域為王”的時代。

華中區域被取消，對于央企組織架構來說是聚焦、收縮，對于本土開發商來說則是迎來了一個發展機會。

房地產的“資本為王”時代過去，“產品為王”時代到來，非一線城市率先出現了“小克大”的情況，而這個變化是否會隨后發生在北京、上海這樣的一線城市呢？

讓我們拭目以待！

中國房評報道原創發布????

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